專家：抑制資產(chǎn)泡沫會釋放房地產(chǎn)拐點信號？

7月26日，在被視為觀察中國宏觀政策方向最佳窗口的中央政治局會議上，罕見地提到并要求“抑制資產(chǎn)泡沫”—“資產(chǎn)泡沫”由此成經(jīng)濟熱議話題。

何為資產(chǎn)泡沫？首當其沖的是A股和樓市。2014年以來，寬松的貨幣政策和寬裕的市場流動性之下，資產(chǎn)泡沫的堆積此起彼伏，按下葫蘆浮起瓢，先有A股的沖高，后有樓市的火爆。鑒于目前A股已陷入僵局，因此這次的“泡沫”，主指樓市。

中國當前的房地產(chǎn)市場環(huán)境，用住建部一位高層官員的話來形容，是“前所未有的復雜”，一邊是海水，一邊是火焰。一邊是一線及二線熱點城市的地王頻現(xiàn)，房價蹭蹭上躥；另一邊是多數(shù)三四線城市深陷去庫存泥潭。股市樓市彼此影響中，此輪樓市資產(chǎn)泡沫的形成邏輯大致可概括為：A股暴跌資金擠出+貨幣寬松持續(xù)加碼+去庫存新政發(fā)力=一二線城市的樓市水牛。

7月28日，證監(jiān)會率先對中央“抑制資產(chǎn)泡沫”作出了回應(yīng)。在保薦機構(gòu)的專題培訓會上，證監(jiān)會透露，此后上市公司再融資審核時，將不允許房企通過再融資補充流動資金，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)、不能用于拿地及償還銀行貸款。一二線城市是中國經(jīng)濟最重要的發(fā)動機，房價、地價過快上漲，受壓抑最大的將是實體經(jīng)濟的活力，中央對此不可能沒有清醒的認識。從這個角度出發(fā)，中央提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，表面是針對樓市，著眼點則是為實體經(jīng)濟降成本。

中國一線城市的樓市是否存在資產(chǎn)泡沫？泡沫的程度如何？這是一個很有爭議的話題。如果從房價收入比、房屋租售比等國際通用指標來衡量，一線城市的樓市泡沫顯然相當明顯。目前，中國一線城市的房屋租售比已達500倍，遠高于國際公認的合理區(qū)間（250倍以下）。與此同時，一線城市的住房空置率普遍較高，這有可能意味著，房屋的所有者已經(jīng)不屑于賺取租金，而是寄望于囤房待漲、高價轉(zhuǎn)手獲利了。這也在一定程度上解釋了，為什么投資者會無視高達500倍的房屋租售比。在一線城市，高房價唯一的“合理性”在于當?shù)亟?jīng)濟如高成長、高分紅的小盤股，是極佳的投資標的；投資者認為未來的經(jīng)濟增長、城市的人口吸納力可以輕松消化目前的樓市泡沫，即便是房價回調(diào)，也可能是暫時的、小幅度的。

然而萬事有度。過高的地價、房價必然會損害城市的人口吸納力，進而抑制其經(jīng)濟活力，超過一定的“閾值”，就可能導致房價掉頭向下，形成經(jīng)濟一蹶不振的惡性循環(huán)。一般來講，企業(yè)辦公成本、企業(yè)員工個人的居住成本、服務(wù)業(yè)的租金成本，都會受地價或房產(chǎn)租金、價格的顯著影響，一個城市的地價、房價、租金越高，對企業(yè)的擠出效應(yīng)就越強。此外，高房價對消費的擠出效應(yīng)亦不容忽視。一個家庭，一旦背負沉重的房貸，儲蓄率隨之降低，消費能力也會受到嚴重制約，家庭成員作為企業(yè)員工的創(chuàng)造力也將受到壓抑。在國家經(jīng)濟發(fā)展的總賬上，這些都是高房價造成的成本負擔，是對經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Φ耐钢А?/p>

房價過高對經(jīng)濟的擠出效應(yīng)，已經(jīng)在香港體現(xiàn)得極為明顯。近年來，香港房價持續(xù)上漲，經(jīng)濟則漸趨衰退。今年以來，經(jīng)濟的迅速下滑令香港房價持續(xù)下跌，跌幅達到1成以上，一些住房價格甚至低于房貸。此前，一些難以承受香港過高房價的白領(lǐng)紛紛“突圍”，轉(zhuǎn)頭到上海、泰國等地工作、購房，壓抑了香港的經(jīng)濟活力。

無論在哪個國家，地產(chǎn)都是一國經(jīng)濟最不容忽視的領(lǐng)域，地產(chǎn)泡沫的全面破滅，將嚴重破壞企業(yè)的資產(chǎn)負債表，甚至使經(jīng)濟進入大衰期，這是日本等國給出的經(jīng)驗教訓。風險應(yīng)當防范，但仍不是當下中國最需要擔心的事情，就一線城市和部分經(jīng)濟發(fā)展居前的二線城市來說，下半年，房產(chǎn)價格的大拐點還沒有出現(xiàn)的跡象，此次中央提出“抑制資產(chǎn)泡沫”，更多的還是出于降低實體經(jīng)濟運行成本、推進供給側(cè)改革的考慮。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。