社科院：房地產市場將迎短期調整

一、形勢分析：快速升溫后初顯新跡象　　2016年房地產市場回暖基礎不穩(wěn)，波動風險較大，分化趨勢嚴重。同時根據華房指數預測：在整體經濟趨勢沒有重大變化和沒有重要政策出臺的前提之下，房價或將先升后降，在經歷較快上升后，2016年第二季度后有出現調整的可能。　　總體來看，中國房地產市場1-4月快速升溫，但2016年5月份數據反映出房地產運行放緩的新跡象?！　”敬慰傮w回升主要是政策與制度激勵和市場預期變化引起的，波動分化是由于各城市不同的基本面及其對統一政策不同的反應，以及城市間市場聯動和傳染所導致的。5月出現增幅回落，既與前期剛需集中快速釋放有關，也與近期一些熱點城市房地產調控政策收緊有關。目前需要特別關注的問題是：　　1、空間錯配持續(xù)加劇　　一線和部分二線城市銷售火爆、價格暴漲，三、四線及以下城市庫存大量積壓。　　2、潛在供給大幅增加　　2016年1-4月，新開工面積增長21.4%，增速比一季度提高2.2個百分點，5月新開工面積增速與4月份相比盡管略微收窄，但依然保持著18%以上的同比增長率。在非重點城市庫存如此大的情況下，聯系到非重點城市投資增速高于重點城市，這一增速讓人擔心非重點城市在去庫存有限的情況，新庫存又在大量形成。　　3、價格大幅上漲波動　　一、二線部分城市房價和地價呈現非理性上漲。2016年上半年全國涌現205宗10億元的高總價地塊的“地王”，主要集中在一線和部分二線城市，央企和國企占據了半壁江山。房地產市場“面粉”貴過“面包”，地價房價的過度上揚，帶來未來市場巨大的風險?！　?、房企面臨信貸違約風險　　首先，信貸增長波動較大，房企資金來源松緊失當交替頻繁。2016年2-5月，房地產開發(fā)資金來源中個人按揭貸款迅猛攀升，同比增速分別達30.40%、46.20%、54.70%和58.50%，而2014年4-12月連續(xù)同比增幅為負。其次，企業(yè)負債率創(chuàng)歷史新高。截至6月22日，2016年以來，房地產業(yè)發(fā)債規(guī)模超過4500億元，中國房地產協會發(fā)布的《2016中國房地產上市公司測評研究報告》顯示：房企凈負債率均值為96.09%，比2014年上升7.23個百分點。再次，三、四線及以下城市高庫存房企面臨資金鏈斷裂風險。尤其一些中小房企通過非正規(guī)金融融資面臨違約風險?！　?、房地產投資后勁不足　　房地產投資增加主要得益于房地產需求短期迅猛增長帶來房企到位資金快速增加。上半年經濟增速預計為6.7%，房地產投資回升貢獻明顯。在庫存壓力依然很大的情況下，隨著短期房地產需求釋放和貨幣政策回穩(wěn)，房地產投資后勁將不足。2016年下半年，尤其是2017年，宏觀經濟增長將依然面臨動力不足的問題。　　二、未來預測：市場將迎來一個短期調整　　2016年下半年到2017年上半年，房地產市場可能會迎來一個短期調整期。持續(xù)的政策刺激與有力的制度變革的力度，決定調整幅度和時間提前或者延后，調整可能遲到，但不會缺席。市場分化將從“少數城市熱、多數城市冷”轉向兩極分化進一步加劇。東部城市、一、二線城市和經濟、交通、環(huán)境好的大都市周邊城市以及三線中心城市將升溫，其他三、四線及以下城市將持續(xù)較冷。如果分城施策執(zhí)行不到位，2016年全年市場分化將加劇。2016年全年，庫存增加預計從三、四線以下城市繼續(xù)向二、三線城市蔓延，房價上漲從一、二線城市向三線城市擴散?！　?、基于華房指數對房地產趨勢的預測　　華房價格指數最新預測預警結果：在整體經濟趨勢沒有重大變化和沒有重要政策出臺的前提之下，從2016年下半年至2017年第二季度的預測時間段內，房價增幅或將回落。另外，根據2016年1-5月34%的商品住宅銷售增長率，2016全年（按至少20%的增幅推算）全國商品住宅銷售面積有望達到歷年的最高水平，超過13.5億平方米?！　?、基于房地產周期經驗對未來趨勢判斷　　本世紀以來，中國房地產存在著周期時間2-3年，上升期1年左右（包括2009年刺激下的上升期）。主要是受到政策調整影響，加上預期相應變化，居民真實需求推遲或者提前釋放，投資及投機也如影隨形，從而導致房地產市場短期上下波動?！　?013年是中國房地產市場的轉折之年。2013年之前10多年，每次出現的調整都是在政策打壓下的結果，每次出現的反彈都是市場自動反彈（除2009年外）；2013年及其以后的調整是在沒有任何干預的情況下，房地產市場的自發(fā)調整。2015年市場無力自動反彈，是在政策刺激下反彈。　　本次周期從2015年下半年開始轉升，2016年可能調整，到2017年下半年完成一個周期。如果說2015年-2016年是政策刺激下的上升之年，2016年-2017年可能是首次出現的在政策刺激下的調整之年。　　3、基于影響因素變化對未來趨勢預判　　2015年下半年以來，房地產市場從緩慢到迅速好轉。有制度變革因素作用，但政策因素是主要的。盡管政策刺激還要繼續(xù)，如果在相關制度沒有改變的情況下，從供給看，受市場回暖資金壓力減少和預期影響，在庫存大量積壓的同時，新投資可能在2016年形成大規(guī)模新供給。從需求看，城市存量人口消費需求，經過2015下半年到2016年上半年將階段性釋放，城市內外投資投機需求決定市場形勢，城市增量人口剛性需求決定于制度變革強度。如果沒有制度變革，潛在需求難以釋放，短期調整難以避免。如果實施有效的制度改革，房地產市場調整可以延遲和減緩?！　∪⒄咴u估：調控政策總體穩(wěn)妥　　本輪房地產調控政策出臺總體穩(wěn)妥，從而使市場和投資從緩慢到快速回升，去庫存成效明顯。中間政策調整的時機、力度總體把握比較得當，個別城市的過熱得到控制，正在趨向“軟著陸”?！　∽?014年下半年以來，中央出臺了一系列旨在去庫存的政策措施，最終對市場預期和市場本身產生了越來越顯著的作用，引致2015年下半年和2016年上半年城鎮(zhèn)居民陸續(xù)進場和存量居民消費需求?！　♂槍?016年年初特別是3月一線及個別熱點城市房價的快速飆升，中央和相應的地方政府及時出手，調整了部分調控措施。包括：4月以來，部分城市相繼出臺調控政策穩(wěn)定樓市。隨著主要熱點城市調控政策的陸續(xù)收緊，以及對寬松貨幣信貸政策的微調，住房市場的熱度有所下降，部分城市房價過快上漲的勢頭短期內也得到了一定的抑制?！　〉{控中也出現了一些問題，未來調控政策還有可改進的空間?！　?、國家宏觀層面政策　　首先，宏觀政策在先期效果不明顯的情況下，連續(xù)加碼力度稍大，尤其是首付下調、二套房認定等政策稍有寬松；其次，預期管理還不夠成熟，相對市場預期變化顯得被動；再次，宏觀政策層面沒有考慮到城市之間的聯動關系，沒有相應出臺更為明確的針對一、二、三、四線城市不同的指導性政策意見；最后，有關住房供給的制度和政策意見還不夠清晰?！　?、地方政策　　首先，沒有嚴格執(zhí)行“分城施策”的宏觀調控政策，故意執(zhí)行去庫存政策，一線城市限購執(zhí)行不力，導致一、二線城市出現市場投機和恐慌，也吸引了三、四線城市的需求，影響了去庫存；其次，市場監(jiān)管沒有及時跟上；最后，土地供應及住房供應政策調整較為滯后和被動。對三、四線城市而言，首先，受財政壓力和經濟增長影響，沒有嚴格執(zhí)行去庫存政策，在庫存大幅增加的情況下，政府仍在積極供應土地，促進住房開工，導致非重點城市投資高于重點城市投資；其次，有關釋放需求、調整供給的具有含金量的制度性政策出臺不多。 上一頁12下一頁

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