北京低庫存時代來臨 “剛需”冰點恐難逆轉(zhuǎn)

截止今年6月，北京商品住宅存庫總量已跌至歷史低位，其中亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示近三年取得預(yù)售證的商品住宅庫存僅為11502套，達到歷史最低水平，低總價的剛需新項目則更是鳳毛麟角。

在“面粉比面包貴”的當(dāng)下，房企僅依靠面包已不能滿足收益，北京樓市夜已呈現(xiàn)出泛豪宅化的特點。剛需族在北京買套房的經(jīng)濟壓力將越來越大，同時房子距離市區(qū)的距離也將越來越遠。北京剛需類住宅產(chǎn)品總量上正在急劇減少，同時北京整體住宅的結(jié)構(gòu)調(diào)整及發(fā)展趨勢也隨之發(fā)生了變化，低庫存的時代已悄然來臨，短期內(nèi)剛需的低庫存恐難以逆轉(zhuǎn)。

庫存下降，“剛需”難買

克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示：從2011年6月至2016年6月，北京市商品房存面積由13690700平米下降到8541751平米，5年間存量面積減少37.6%。存量方面，住宅存量套數(shù)也由5年前的108760套下降到64825套，下降幅度超過40%。

此外，據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，近三年內(nèi)取得預(yù)售證的商品住宅庫存量只有11502套，亞豪機構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅認為：“北京未來商品住宅低庫存將成為常態(tài)，對于純剛需類人群的選擇也將越來越少。”

為此，新浪樂居走訪了西南區(qū)域的市場，了解實際情況。據(jù)房山某項目樓盤銷售人員介紹，房山長陽是目前住宅房價相對便宜的片區(qū)，房價基本維持在每平米17000-37000元左右，總價也在158萬-350萬之間。其中，部分樓盤雖然規(guī)劃建設(shè)小戶型，但是套內(nèi)單價卻比較高，剛需族需要承受的壓力也隨之上升。

據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計顯示，目前北京六環(huán)內(nèi)，配有兩居室戶型的樓盤還不到10個，除去均價5萬元以上的中高端樓盤以外，適合剛需購房者買的低總價的項目只占一半左右。對于北京剛性需求來講無疑是災(zāi)難性。普通上班族的工資增長速度趕不上房價增長速度，在北京買套新房將越來越難，而且將越來越遠。

“現(xiàn)在剛需房太不好找！去年看著還能想辦法買的房子，今年再看已經(jīng)追不上了?！痹谀郴ヂ?lián)網(wǎng)公司工作的侯先生六年前就開始關(guān)注剛需房，但現(xiàn)在他一提起買房就郁悶。去年，他打算在南五環(huán)貸款買套200-250萬左右的剛需房，結(jié)果今年房價大漲?！皢纹矫滓荒隄q了小一萬，今年我該被趕到六環(huán)去了。”侯先生說，現(xiàn)在能買到一套總價低且位置合適的剛需新房是自己最大的心愿，但七八十萬的首付還是讓自己感覺壓力很大。

記者走訪西南片區(qū)項目時了解到，目前北京房地產(chǎn)市場上的住宅總量正在急劇下降，但并非是因為豪宅數(shù)量增長而下降，而是因為剛需總量下降，且四五環(huán)之間幾乎沒有單獨劃片的剛需項目。房山地區(qū)一家五環(huán)外有剛需型出售的樓盤銷售經(jīng)理指出，現(xiàn)在城區(qū)基本上沒有合適的新盤，“等明年再想買剛需，只能到六環(huán)外?！?/p>

“面粉”少而貴，導(dǎo)致“面包”稀而缺

北京剛需住宅總量下降，土地成本問題是最直接的原因。

據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計顯示，今年上半年，北京土地供應(yīng)總量與成交總量雙雙減少，住宅用地供應(yīng)量和成交量也創(chuàng)造了歷史同期最低。偉業(yè)我愛我家相關(guān)負責(zé)人分析，北京未來的土地供應(yīng)或?qū)⒗^續(xù)維持低水平。

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年住宅用地的成交總金額為209.7億元，環(huán)比2015年下半年驟降80.6%；住宅用地平均樓面價為19972元/平方米，同比2015年上半年上漲44.2%，環(huán)比2015年下半年上漲11.3%，樓面價達到歷史最高點。

近年來，高價拿地的“地王”不斷出現(xiàn)，土地樓面價頻創(chuàng)新高，“面粉貴于面包”的現(xiàn)象增多，住宅價格也隨之水漲船高。據(jù)相關(guān)資料分析統(tǒng)計，目前北京三環(huán)內(nèi)已基本無新增宅地，五環(huán)以內(nèi)的宅地供應(yīng)目前也多集中在南城區(qū)域；四至五環(huán)屬于次稀缺，樓面價多保持在4萬元-6萬元/平方米；五至六環(huán)優(yōu)質(zhì)地塊也曾拍出4萬元-5萬元/平方米的樓面價；即便是六環(huán)以外，實際樓面價也逐漸邁向萬元大關(guān)。地價走高，剛需供給量將明顯減少。

市場需求影響剛需供應(yīng)“剛需”冰點恐難逆轉(zhuǎn)

此外，剛需庫存減少與人們住房需求的變化緊密相關(guān)。伴隨著收入的不斷增加，人們對住房的品質(zhì)要求不斷提高，不少人正由剛需類需求向改善類需求，甚至是豪宅轉(zhuǎn)變。

數(shù)據(jù)顯示，2015年商品住宅中成交套數(shù)同比漲幅最大的是200-300平方米的面積段，同比上漲64%，面向初期改善型的120-150平方米面積段則以12%的成交價格漲幅領(lǐng)漲其他產(chǎn)品。

伴隨開發(fā)商開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，未來北京住宅市場上，高價化+高端化趨勢將不可避免。在土地資源有限的條件下，伴隨著市場供應(yīng)規(guī)則，土地成本上升，開發(fā)商拿有限的土地修建高端住宅而非剛需，以爭取更高效益。正因如此，剛需項目數(shù)量因賴于市場供應(yīng)規(guī)則隨之減少。

亞豪機構(gòu)市場研究部總監(jiān)郭毅表示：“北京市場純商品住宅日益高端化，房企開發(fā)周期與去化周期都變得更長，供應(yīng)情況也就相應(yīng)降低，因此未來北京低庫存將成為常態(tài)。不過二手房、商住公寓等產(chǎn)品也將吸收分化一部分剛需類置業(yè)人群，未來北京樓市的供需將更加精準。”

總體而言，目前北京剛需類住宅產(chǎn)品總量上正在急劇減少，北京整體住宅的結(jié)構(gòu)調(diào)整及發(fā)展趨勢也隨之發(fā)生了巨大的變化，短期內(nèi)剛需的低庫存難以逆轉(zhuǎn)。如今，四五環(huán)之間住宅類型已經(jīng)全面“豪宅化”或“改善化”。在未來，北京市場剛需類住宅不斷減少的同時，距離市區(qū)也會越來越遠，這樣的趨勢無法逆轉(zhuǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。