深圳房地產(chǎn)研究中心李宇嘉：房產(chǎn)稅亟待正本清源

有關(guān)房產(chǎn)稅的新聞?dòng)謥?lái)了。

全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員郝如玉近日表示，有關(guān)征收房地產(chǎn)稅的法案仍在起草過(guò)程中；中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉劍文則預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅法最早將在2017年底前通過(guò)；而中國(guó)社會(huì)科學(xué)則在近期發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展（2016中期）報(bào)告》中建議，在一線和熱點(diǎn)二線城市開(kāi)征房地產(chǎn)稅。

有關(guān)房產(chǎn)稅的不同版本也在民間流傳。有人計(jì)算，100平方米的房產(chǎn)一年要交5000元，也有人說(shuō)一年要交11萬(wàn)；有人說(shuō)免稅面積為每人20平方米，也有人說(shuō)是60平方米；有人說(shuō)房產(chǎn)稅主要是幫助地方穩(wěn)定財(cái)政收入，逐步取代“土地財(cái)政”，也有人說(shuō)，這是為了調(diào)節(jié)財(cái)富分配、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)等。

事實(shí)上，上述有關(guān)房產(chǎn)稅的內(nèi)容，近10多年來(lái)就沒(méi)有斷過(guò)。“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，是十八屆三中全會(huì)60項(xiàng)改革任務(wù)中的一項(xiàng)，相比之前“穩(wěn)步推進(jìn)”、“適時(shí)推進(jìn)”等表態(tài)看，本屆政府對(duì)房地產(chǎn)稅制改革的決心和力度更大。現(xiàn)在，需要正本清源的是，房產(chǎn)稅究竟用來(lái)干什么？本源看，組織財(cái)政收入、調(diào)節(jié)收入分配和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是稅收最主要的功能。

國(guó)際經(jīng)驗(yàn)顯示，從建設(shè)公共財(cái)政、回歸服務(wù)型政府來(lái)看，以房產(chǎn)稅為主的財(cái)產(chǎn)稅的優(yōu)勢(shì)最突出。自1998年開(kāi)啟“房改”以來(lái)，盡管土地財(cái)政在補(bǔ)缺政府收入、支持城市建設(shè)上功勛卓著，但也引發(fā)了一連串負(fù)面效應(yīng)，比如“經(jīng)營(yíng)城市”激勵(lì)與服務(wù)型政府漸行漸遠(yuǎn)，投資驅(qū)動(dòng)型依賴(lài)阻滯經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，資產(chǎn)泡沫帶來(lái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患，城市“攤大餅”擴(kuò)張帶來(lái)沉重債務(wù)等。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入“下半場(chǎng)”，城鎮(zhèn)戶(hù)均住房擁有超過(guò)1套，新房開(kāi)發(fā)空間“見(jiàn)頂”全面制約“土地財(cái)政”的可持續(xù)性。另外，國(guó)際金融危機(jī)后全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，加上我國(guó)成本優(yōu)勢(shì)減弱，出口自2012年以來(lái)連續(xù)4年半下滑，而制造業(yè)“去產(chǎn)能”全面提速，傳統(tǒng)工業(yè)對(duì)稅收的貢獻(xiàn)降低。同時(shí)，城市化率超過(guò)50%以后，人口進(jìn)城速度減緩，過(guò)去年均2000萬(wàn)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口未來(lái)會(huì)降至1000萬(wàn)。

基于土地財(cái)政式微，傳統(tǒng)的來(lái)自工業(yè)的流轉(zhuǎn)稅制難以承受重負(fù)，地方政府必須要探索新稅源。當(dāng)前，城市化也已進(jìn)入“下半場(chǎng)”，即服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的都市圈時(shí)代。一方面，未來(lái)新增轉(zhuǎn)移的1.7億至2億人口將向三大都市圈為主的區(qū)域轉(zhuǎn)移；另一方面，三四線城市和部分二線城市既有人口也將向服務(wù)業(yè)為主、收入水平更高的都市圈遷徙。未來(lái)，至少有2億人進(jìn)入三大都市圈、4億人進(jìn)入到規(guī)劃的20個(gè)都市圈。

人口集聚，生活和生產(chǎn)服務(wù)業(yè)要大發(fā)展，而都市圈首位城市（京滬穗深）、副中心（寧杭蘇等）現(xiàn)代服務(wù)業(yè)前景更可觀，比如金融、物流、互聯(lián)網(wǎng)、文化創(chuàng)意、商貿(mào)旅游等。服務(wù)業(yè)主導(dǎo)，必然意味著民營(yíng)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、居民收入增長(zhǎng)更快，而不是過(guò)去工業(yè)主導(dǎo)下企業(yè)（特別是國(guó)企）收入增長(zhǎng)更快。而且，城市化和房地產(chǎn)快速推進(jìn)了20多年，城鎮(zhèn)居民已占到了近60%的份額，居民財(cái)產(chǎn)和資產(chǎn)擁有快速增加，比如房產(chǎn)占據(jù)了居民財(cái)產(chǎn)70%的份額。

2013年，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP貢獻(xiàn)首次超過(guò)了第二產(chǎn)業(yè)，此后兩年，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)繼續(xù)擴(kuò)大。由此，過(guò)去以流轉(zhuǎn)稅為主的稅制自然要向以所得稅和財(cái)產(chǎn)稅為主轉(zhuǎn)變，這不僅是為地方政府開(kāi)辟新財(cái)源，更是我國(guó)財(cái)稅改革和公共財(cái)政建設(shè)的必由之路。近年來(lái)，個(gè)稅改革（從分類(lèi)計(jì)征向綜合計(jì)征轉(zhuǎn)變），房地產(chǎn)稅制立法及土地到期續(xù)期、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等法理和技術(shù)基礎(chǔ)上的改革和攻堅(jiān)相繼展開(kāi)。這都在明確無(wú)誤地顯示，以所得稅、房產(chǎn)稅為主的財(cái)產(chǎn)稅的新稅制正在形成。

除財(cái)稅改革外，調(diào)節(jié)收入差距、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是開(kāi)征房產(chǎn)稅的動(dòng)因之一。發(fā)達(dá)國(guó)家三大縮小貧富差距的稅——房產(chǎn)稅、資本利得稅和遺產(chǎn)稅，至今我國(guó)無(wú)一征收。在城市化“下半場(chǎng)”和服務(wù)業(yè)大發(fā)展時(shí)代，居民收入差距空前擴(kuò)大，主要就表現(xiàn)在財(cái)產(chǎn)和資本收入上。但現(xiàn)有的個(gè)人所得稅已無(wú)法發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。未來(lái)，在“三期疊加”趨勢(shì)下，貨幣寬松不變，全國(guó)資金尋求避險(xiǎn)地，京滬穗深、寧杭鷺蘇集中了全國(guó)30%的優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)，人口吸附能力有增無(wú)減，房?jī)r(jià)漲勢(shì)難擋。去年以來(lái)，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)暴漲、住房“豪宅化”，就在于上述原因。

因此，熱點(diǎn)城市（特別是京滬穗深）迫切需要提速房產(chǎn)稅。一方面，為來(lái)勢(shì)洶涌、愈演愈烈的投資保值型購(gòu)房需求降溫，并通過(guò)房產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)作用，將人口和購(gòu)房需求疏導(dǎo)至都市圈副中心城市、中小城市，以經(jīng)濟(jì)手段促進(jìn)都市圈建設(shè)；另一方面，通過(guò)房產(chǎn)稅，將都市圈化過(guò)程中巨大的空間溢價(jià)收入預(yù)算化，并反哺為都市圈內(nèi)教育、醫(yī)療、就業(yè)、文化、住房保障等公共服務(wù)均等化投入，降低人口進(jìn)城成本，釋放外來(lái)人口較高的邊際消費(fèi)傾向，促進(jìn)服務(wù)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，構(gòu)建內(nèi)需社會(huì)，完成經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。

這么看來(lái)，房產(chǎn)稅的定位，應(yīng)是在財(cái)富調(diào)節(jié)稅缺失的情況下，基于存量財(cái)富重估的、具有累進(jìn)性質(zhì)的資本利得稅。當(dāng)然，開(kāi)征房產(chǎn)稅，也是以經(jīng)濟(jì)手段取代行政手段，控制熱點(diǎn)城市樓市泡沫化傾向。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。