山東三四線(xiàn)城市借政策去庫(kù)存 躁動(dòng)后量?jī)r(jià)趨穩(wěn)

受降利率、降稅、調(diào)整首付比例、放寬公貸甚至是購(gòu)房直接發(fā)補(bǔ)貼等系列樓市新政刺激，今年上半年，山東各市樓市回溫明顯。不過(guò)進(jìn)入5月以來(lái)，有城市房地產(chǎn)交易已經(jīng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。

強(qiáng)心針打上

成交呼呼漲

小鞏是濟(jì)寧城區(qū)一家房產(chǎn)公司中介，干了一年多。從今年2月份以來(lái)，二手房市場(chǎng)回溫，讓小鞏感受明顯。“客戶(hù)都帶不過(guò)來(lái)，一天少說(shuō)得有三四個(gè)客戶(hù)，一月下來(lái)成交三四套房子。”

“春節(jié)以來(lái)，二手房交易市場(chǎng)一直很活躍，尤以3月份最為明顯，當(dāng)時(shí)城區(qū)二手房一天過(guò)戶(hù)量有40套左右，現(xiàn)在有所趨緩，成交量少了二成。”濟(jì)寧市房產(chǎn)交易中心有關(guān)工作人員介紹，國(guó)家刺激樓市政策頻出，帶動(dòng)二手房市場(chǎng)走勢(shì)趨強(qiáng)，雖然現(xiàn)在有所趨緩，但相比去年同期，上半年城區(qū)二手房交易量仍增長(zhǎng)30%以上。

“過(guò)去的一年，購(gòu)房族都盼著價(jià)格會(huì)降，等待救市政策出臺(tái)，隨著一系列利好政策的出臺(tái)，這積壓的剛需量逐步得到釋放。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局濟(jì)寧調(diào)查隊(duì)專(zhuān)項(xiàng)科的一工作人員分析說(shuō)，當(dāng)時(shí)，一線(xiàn)大城市房?jī)r(jià)持續(xù)走強(qiáng)，這種態(tài)勢(shì)起到帶動(dòng)作用，濟(jì)寧難免也會(huì)出現(xiàn)跟漲的局面。在房?jī)r(jià)上漲的催促聲中，進(jìn)一步加速了買(mǎi)房者的購(gòu)房步伐。

煙臺(tái)市的一些房產(chǎn)商，也感受到今年上半年日子很好過(guò)。“今年3月份以來(lái)，明顯感覺(jué)銷(xiāo)量增高，無(wú)論是來(lái)訪(fǎng)人還是銷(xiāo)售數(shù)據(jù)都有大幅增長(zhǎng)。”煙臺(tái)高新區(qū)力高陽(yáng)光海岸售樓處一位工作人員介紹。

2月份，央行對(duì)于個(gè)人住房貸款政策作出了新規(guī)定，在不限購(gòu)城市執(zhí)行“首套房貸款首付最低20%”，目前煙臺(tái)已有多家銀行執(zhí)行新政，利率折扣也隨之放寬。據(jù)同策咨詢(xún)數(shù)據(jù)顯示：2016年上半年，煙臺(tái)商品房成交21127套，同比2015年上半年上漲28.0%，成交213萬(wàn)㎡、146億元，這是一個(gè)煙臺(tái)歷史上“最好的上半年”，半年度成交量創(chuàng)歷史新高。

在德州，“強(qiáng)心針”的效果更為明顯。2月22日起，德州執(zhí)行個(gè)人住房交易稅收新政，下調(diào)契稅稅率、擴(kuò)大營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠范圍。新政落地后，德州二手房交易成交明顯活躍。僅一個(gè)月后，二手住房4月份成交同比去年增長(zhǎng)83.53%。

需求集中釋放后

“小陽(yáng)春”過(guò)去了

和過(guò)去的3、4、5月相比，進(jìn)入6月份后，小鞏輕松不少。

“看房的人少了，房東也有所觀望，現(xiàn)在一天平均下來(lái)帶一個(gè)客戶(hù)，一月成交一套房子。”在小鞏看來(lái)，天氣轉(zhuǎn)熱，看房人少了不少，而六七月份又是傳統(tǒng)淡季，房東觀望情緒漸濃，現(xiàn)在二手房市場(chǎng)整體有所回落。

在一輪輪新政刺激下，剛性需求得到集中釋放，二手房市場(chǎng)放緩，而這種變化，在新建商品房上表現(xiàn)更為明顯。

“現(xiàn)在價(jià)格漲幅在放緩，來(lái)售樓處看房的人數(shù)少了，成交量也隨之減少。”濟(jì)寧城區(qū)一家樓盤(pán)負(fù)責(zé)人史謙介紹，進(jìn)入5月份以來(lái)，濟(jì)寧樓市整體就有所放緩。

“目前來(lái)看，3月份是濟(jì)寧樓市銷(xiāo)售量激增的開(kāi)始之月。”濟(jì)寧城區(qū)一家樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)朱皞說(shuō)。在史謙看來(lái)，一系列新政刺激，讓剛需得到集中釋放，給濟(jì)寧樓市帶來(lái)一個(gè)“小陽(yáng)春”?？呻S著新政效應(yīng)弱化，剛需被滿(mǎn)足，濟(jì)寧樓市難免進(jìn)入平淡期。

據(jù)濟(jì)寧市房產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，受春節(jié)因素影響，1月、2月，濟(jì)寧城區(qū)新建商品房網(wǎng)簽量明顯少于3月，3月份網(wǎng)簽量為2528套，4月份3110套，5月份2615套，6月份只有2269套。

房子賣(mài)得快

可是價(jià)格“紋絲不動(dòng)”

同策數(shù)據(jù)顯示，煙臺(tái)2015年上半年銷(xiāo)售商品房總面積165.3萬(wàn)平方米，總金額114.7億元，均價(jià)6937元/平方，而2016年上半年銷(xiāo)售總面積213萬(wàn)平方米，總金額146.2億元，均價(jià)6858元/平方。波動(dòng)不到100元，雖然今年上半年比去年同期銷(xiāo)售面積增加，但是均價(jià)卻出現(xiàn)了下降。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，濟(jì)寧房?jī)r(jià)波動(dòng)很小，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格增幅最高在二三月份，隨后價(jià)格上漲趨勢(shì)逐漸放緩，漲幅不斷收窄。受春節(jié)因素影響，濟(jì)寧1月新建商品住宅價(jià)格均延續(xù)2015年底小幅下跌態(tài)勢(shì)，環(huán)比下跌0.1%；到了2月份，濟(jì)寧新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅明顯，環(huán)比上漲0.2%；3月份同樣延續(xù)了2月份增幅態(tài)勢(shì)，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，回暖趨勢(shì)走強(qiáng)；到了4月，濟(jì)寧新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，與上月環(huán)比增幅0.2%相比，價(jià)格上漲趨勢(shì)有所放緩；到了5月，濟(jì)寧新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持平，漲幅進(jìn)一步收窄。

“國(guó)家還沒(méi)公布6月份大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，從目前來(lái)看，濟(jì)寧房?jī)r(jià)不會(huì)有太大波動(dòng)，還將延續(xù)這種平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局濟(jì)寧調(diào)查隊(duì)專(zhuān)項(xiàng)科有關(guān)工作人員說(shuō)。

高庫(kù)存壓力下

“好房源”毫無(wú)壓力

雖然各地庫(kù)存量大，不過(guò)，一些好房源還是“搶手貨”，那么，什么房子才是好房源？“現(xiàn)在二手房市場(chǎng)整體回落，好房源仍受追捧。”房產(chǎn)中介小鞏說(shuō)。

“學(xué)區(qū)房無(wú)疑是最重要的因素，尤其是靠近學(xué)區(qū)的二手房子最好賣(mài)。”根據(jù)地理位置、配套等因素，小鞏把好房源劃分了三個(gè)層次。“學(xué)區(qū)房無(wú)疑是最重要因素，靠近學(xué)區(qū)的最好賣(mài)，其次是臨近商業(yè)街，再者就是臨近廣場(chǎng)、花園。”小鞏說(shuō)，這三個(gè)要素都具備的房源依然熱賣(mài)，尤其學(xué)區(qū)房，價(jià)格仍有緩慢趨漲態(tài)勢(shì)，只是相比三四月份，漲勢(shì)已不那么明顯。

“比如警韻之家小區(qū)，屬于濟(jì)寧市實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，二手房的價(jià)格每平方米在6000元以上，房產(chǎn)證還沒(méi)下來(lái)，需要全款付，現(xiàn)在也基本上沒(méi)有房源了。”小鞏說(shuō)。

在濰坊，也有上述表現(xiàn)。濰坊政府工作報(bào)告中提到，濰坊城鄉(xiāng)人均住房面積分別達(dá)到41.5㎡和41㎡，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，一個(gè)家庭平均一套房子已經(jīng)綽綽有余了。“但濰坊人不缺房子，缺好房子！”有業(yè)內(nèi)人士指出，因?yàn)闅v史、收入等各種原因，濰坊的土地供應(yīng)量一度有些過(guò)量，不少本土家庭擁有多套房子，但濰坊好房子真不多。

不少70后、80后群體已經(jīng)三四十歲，也到了換房子的時(shí)候，之前購(gòu)買(mǎi)的房子，或配套或設(shè)計(jì)都已經(jīng)有些落后。因此，在濰坊房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一個(gè)共識(shí)，就是造好房子、造大房子以迎合新興的改善性需求市場(chǎng)。在濰坊擁有數(shù)十家樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售體量的恒信集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉強(qiáng)說(shuō)，作為濰坊人，我們更關(guān)注濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)前景怎樣，對(duì)此不同的人有不同的見(jiàn)解?？傮w上來(lái)講，我認(rèn)為作為一個(gè)三線(xiàn)城市，濰坊樓市未來(lái)走勢(shì)就像春天的氣候，呈現(xiàn)溫暖、溫和、長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)，但會(huì)呈現(xiàn)區(qū)域分化、業(yè)態(tài)分化、品質(zhì)分化、主題分化的現(xiàn)象，不同樓盤(pán)、同一樓盤(pán)的不同業(yè)態(tài)也會(huì)出現(xiàn)冷熱不均的情況，這是由市場(chǎng)需求決定的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。