樓市30年，只是負(fù)債繁榮+泡沫經(jīng)濟(jì)

未來房價(jià)還能不能漲？
　　這不是一篇雄文，更多是一篇警示吧。
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　　不會(huì)，因?yàn)槭袌龃蟓h(huán)境不允許。
　　那么，為什么過去房價(jià)邊調(diào)控邊漲價(jià)呢？
　　說一句犯忌諱的話，很簡單，過去的調(diào)控目的跟現(xiàn)在的調(diào)控目的，完全不一樣。
　　過去的調(diào)控目的，既不是為了降房價(jià)，也不是為了居者有其屋。
　　現(xiàn)在的調(diào)控目的，才是真正意義的調(diào)控，降房價(jià)+保民生。
　　而我們國家的房價(jià)問題，在過去的20年，其實(shí)非常奇怪：
　　“為什么一直在調(diào)控，一直在漲價(jià)”
　　“為什么市場越差，越要救市”
　　“為什么房企的規(guī)模成倍的擴(kuò)張”
　　既然市場要去杠桿、去泡沫、去資本，未來房地產(chǎn)市場形勢必然要發(fā)生大的變化。銀行要防范金融風(fēng)險(xiǎn)、地方政府要防范財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)商要防范現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，所以調(diào)控的結(jié)果必須要穩(wěn)定。怎么穩(wěn)定？
　　銀行要收縮，地方要穩(wěn)定，購房者避免斷供斷貸，開發(fā)商要保住現(xiàn)金流。擴(kuò)張?jiān)矫?，風(fēng)險(xiǎn)越大，手段越保守，風(fēng)險(xiǎn)才越小。
　　所以：
　　銀行干脆不放貸了。
　　地方政府土拍躺平了。
　　開發(fā)商降價(jià)了。
　　購房者也不敢隨便買房了。
　　四大主體，全都縮頭了。
　　2
　　那么，從哪看出房價(jià)不會(huì)漲了呢？
　　之前，我們把市場上最簡單的邏輯，跟大家說了好幾遍了：
　　1、城鎮(zhèn)化到頭了；
　　2、房產(chǎn)稅要來了；
　　3、國內(nèi)外形勢不利；
　　4、人口危機(jī)很嚴(yán)重；
　　5、貨幣政策轉(zhuǎn)向了。
　　一句話：
　　一榮俱榮，一損俱損。
　　過去的20年，所有人都在房地產(chǎn)上嘗到了甜頭：開發(fā)商的規(guī)模從幾十億暴漲到幾千億，地方政府的收入和城市發(fā)展得到了最大程度的發(fā)展，銀行獲得了最穩(wěn)定的貸款，買的早的購房者基本上都獲得了最大的收益。
　　現(xiàn)在最大的問題是：
　　深圳很多房子都7萬+甚至10萬+了，還能漲多少？
　　萬科碧桂園的規(guī)模都在7000億+，還能擴(kuò)大多少？
　　地方政府財(cái)政收付都在上百億上千億，還能擴(kuò)展多少？
　　銀行大量的不良貸款需要消化，能不能輕易放貸？
　　這些都是巨大的問題。
　　尤其是現(xiàn)在房地產(chǎn)成了影響國家發(fā)展很大的阻力，想要發(fā)展高新科技產(chǎn)業(yè)，想要發(fā)展高端制造業(yè)，就必然倒逼資本退出，就必須倒逼很多人退出，轉(zhuǎn)而投向創(chuàng)新科技，轉(zhuǎn)而投向高溢價(jià)。
　　這些才是根本。
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　　現(xiàn)在，以及未來的房價(jià)，已經(jīng)逼近了上限，失去了繼續(xù)上漲的空間。
　　包括影響最大的是外部環(huán)境。
　　因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在內(nèi)部最大的問題是，貧富分化和人口危機(jī)，跟高房價(jià)或多或少都有關(guān)系。現(xiàn)在還有外部問題也非常嚴(yán)重，尤其是中美之間的新矛盾，都倒逼著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)必須轉(zhuǎn)型。
　　于是，高房價(jià)不可持續(xù)，大水漫灌不可持續(xù)，高泡沫不可持續(xù)。
　　為什么大家怨氣很重，尤其是底層人民？
　　因?yàn)榉康禺a(chǎn)這臺(tái)印鈔機(jī)，最大的問題就是劫貧濟(jì)富。
　　買房越早，受益越大，越往后，要么買的小，要么買不起。
　　房子越建越多，年輕人買房卻越來越難，肯定說不過去。
　　未來15年，房地產(chǎn)本身必然要去資本、去泡沫、去杠桿。
　　舉個(gè)例子，買房這件事，6個(gè)錢包不夠，一家人未來30年的收入不夠，你還能掏出更多？你的勞動(dòng)剩余沒有了，你的勞動(dòng)總值不夠了。
　　996不能榨干你，007總榨干了吧？
　　另外，低生育不僅僅會(huì)影響房價(jià)，導(dǎo)致人口負(fù)增長，更大的問題是，因?yàn)榫蜆I(yè)形勢惡化，進(jìn)一步導(dǎo)致低欲望和低消費(fèi)，經(jīng)濟(jì)徹底陷入消極循環(huán)。
　　說白了，一潭死水。
　　就業(yè)不振，經(jīng)濟(jì)拉胯，消費(fèi)不行，高房價(jià)就是空中樓閣。
　　4
　　還有一點(diǎn)，被所有人忽視：
　　居民債務(wù)。
　　過去的20年，房價(jià)上漲的空間，就是居民舉債的空間，甚至再往外延伸，還有房企的債務(wù)，地方政府的債務(wù)，銀行的債務(wù)。其中最典型的，就是居民債務(wù)。
　　過去整整20年的時(shí)間里，房地產(chǎn)剛剛興起，居民負(fù)債水平非常低，國家、地方政府、銀行、開發(fā)商怎么轉(zhuǎn)移債務(wù)都行，居民怎么加杠桿、加債務(wù)都可以，因?yàn)榛鶖?shù)很低，不會(huì)暴雷，所以漲價(jià)去庫存、貨幣化安置玩得風(fēng)生水起，沒有任何問題。
　　尤其是房上漲，已經(jīng)給所有參與者灌輸了一種道理：買房一定是只漲不跌，這種思維慣性，就一定會(huì)有高杠桿資金殺進(jìn)來，比如深房理，比如加杠桿的炒房客，比如恒大，就是最明顯的證據(jù)。
　　這其中，有一個(gè)非常明顯的數(shù)據(jù)：
　　2017年到2021年，短短5年的時(shí)間里，居民負(fù)債的年均增速是收入年均增速的兩倍。
　　還有一個(gè)數(shù)據(jù)， 不一定準(zhǔn)，但是大家可以衡量。
　　那就是居民杠桿率已經(jīng)達(dá)到了70%，即使這樣，這個(gè)數(shù)據(jù)還是包裝過的，還不是真實(shí)的數(shù)據(jù)。
　　70%，已經(jīng)是相對(duì)極限的水平，極限就意味著風(fēng)險(xiǎn)，就意味著達(dá)到頂端了。
　　其實(shí)2015年到2018年，一方面是去杠桿的主旋律，一方面確實(shí)居民負(fù)債在不斷上漲，越來越難以平衡，風(fēng)險(xiǎn)也就越來越大。
　　一旦負(fù)債極限，根本沒法上漲。
　　但是現(xiàn)在最大的問題在于，房價(jià)崩潰的一個(gè)源頭，就是居民杠桿的平衡被打破。
　　一頭是房價(jià)繼續(xù)漲，居民負(fù)債繼續(xù)加重；
　　另一頭是就業(yè)不行，消費(fèi)不行，收入不行。
　　就像踩平衡木，一旦倒下都是連鎖式的反應(yīng)。
　　就看這個(gè)局面能維持多久了。
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　　1、中國的房價(jià)問題，不僅僅是銀行、地方政府、開發(fā)商、購房者的博弈，背后更是金融博弈，負(fù)債博弈，甚至大國博弈。
　　2、金融去杠桿，樓市去泡沫，開發(fā)商去負(fù)債，以及因此產(chǎn)生的人口、生育、消費(fèi)、收入，這些民生問題都比我們看到要嚴(yán)重的多，高層已經(jīng)破防。
　　3、教育、住房、就業(yè)，壓得所有人，尤其是底層人、年輕人喘不過氣來，躺平的市場必然不是健康的市場，也不是國家愿意看到，今年的學(xué)區(qū)房、教培、調(diào)控房價(jià)，就是最好的例證。這是好事。
　　4、房價(jià)問題不可能只在房價(jià)上解決，與其他主體相互捆綁，更深層次是土地財(cái)政和地方收入，更關(guān)聯(lián)著著天量的地方債務(wù)，牽一發(fā)而動(dòng)全身。
　　5、還是那句話，樓市不樂觀，但是分城市，不可能都崩，長三角、粵港澳，以及重點(diǎn)的二線、省會(huì)城市，依舊非常不錯(cuò)，自住還是適合的。
　　6、不要賭未來，謹(jǐn)慎、保守。
　　來源：米宅

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。