樓市冷熱不均 浙江打出“組合拳”去庫存

相比合肥、廈門、南京等城市的火熱，浙江面對全省冷熱不均的樓市，推出“組合拳”以推動去化。

近日，為加快推進(jìn)房地產(chǎn)去庫存，浙江省出臺多項(xiàng)措施，其中對于在售商品住宅庫存消化周期超過20個(gè)月的，或者在售、在建待售及已出讓待建商品住宅消化周期超過30個(gè)月的市、縣（市、區(qū)），暫停商品住宅用地供應(yīng)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，就浙江樓市而言，由于杭州、寧波、嘉興等城市持續(xù)活躍，帶動了整個(gè)銷售面積和銷售額上升，但從全省來看，企業(yè)的房地產(chǎn)投資還是比較謹(jǐn)慎。

多舉措去庫存

近日，浙江發(fā)布《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革行動方案》（以下簡稱《行動方案》），出臺包括全面建立商品房供地與庫存、價(jià)格掛鉤辦法在內(nèi)的八條去庫存措施，打出“組合拳”促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

上述《行動方案》明確，浙江將全面取消縣（市）購房落戶條件限制，放寬除杭州外的設(shè)區(qū)市市區(qū)購房落戶關(guān)于建筑面積、資金額度要求。同時(shí)推進(jìn)農(nóng)村林權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地使用權(quán)改革，城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化進(jìn)程掛鉤，積極為農(nóng)民進(jìn)城購房創(chuàng)造條件。

浙江提出，加大對單位、個(gè)人購買非住宅商品房的信貸支持力度，合理確定利率水平。對空置待售的非住宅商品房，允許房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行整體用途轉(zhuǎn)換，涉及土地用途改變的，依法辦理用地手續(xù)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，浙江省應(yīng)該還會有因地制宜的思路，“對于一些庫存規(guī)模大的用地可能不會增加（供地），銷售比較活躍城市的土地供應(yīng)會有所增加”。

根據(jù)上述《行動方案》，到2017年，浙江省在售商品住宅庫存消化周期的控制目標(biāo)為10至16個(gè)月。

世邦魏理仕(CBRE)杭州公司董事總經(jīng)理馬英樞告訴記者，政府的相關(guān)表述在年初就有過，“感覺目前對于杭州樓市來說，影響不大，杭州樓市的存銷比還是低于20個(gè)月。而在這個(gè)點(diǎn)出臺該政策，可能是從全省來看的，大部分城市的存銷比壓力還是比較大。”

以杭州為例，根據(jù)快房網(wǎng)K指數(shù)研究室統(tǒng)計(jì)，今年1月1日至6月30日，杭州市區(qū)賣出了97657套商品房，整個(gè)杭州樓市的庫存量也隨之下降，從2015年底的約17.28套降到6月底的約13.59萬套，6個(gè)月時(shí)間商品房庫存少了3.69萬套。

而地處三、四線城市的衢州，情況就沒那么理想。據(jù)《衢州日報(bào)》報(bào)道，到2015年底，衢州市區(qū)房地產(chǎn)存銷比達(dá)到69.43%（合理存銷比一般為50%），到今年3月末，衢州市區(qū)商品房庫存面積總約280.59萬平方米，庫存壓力不小。

房地產(chǎn)投資增速放緩

值得注意的是，就浙江樓市而言，一方面是全省商品房銷售面積的增長，另一方面則是房地產(chǎn)開發(fā)投資下降。

據(jù)浙江省統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年1~5月，全省商品房銷售面積2978萬平方米，同比增長57.1%，增幅比今年1~4月回落9.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等物業(yè)類型分別增長61.0%、73.0%和1.4%；商品房銷售額3347億元，同比增長70.4%。

同期，1~5月全省房地產(chǎn)開發(fā)投資下降0.9%，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資2655億元，降幅分別比去年全年、今年1~3月收窄1.2和0.8個(gè)百分點(diǎn)，比1~4月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，1~5月份，浙江的銷售數(shù)據(jù)和全國數(shù)據(jù)趨勢差不多，甚至比全國市場還要好，主要由于杭州、寧波、嘉興等城市持續(xù)活躍，帶動了整個(gè)銷售面積和銷售額上升，從這個(gè)角度講，是去庫存和提高企業(yè)銷售業(yè)績的表現(xiàn)。

從投資數(shù)據(jù)上來看，嚴(yán)躍進(jìn)表示，“浙江省在去庫存的同時(shí)，企業(yè)投資意愿也不高，這跟庫存規(guī)模絕對量比較高，以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對疲軟有關(guān)系，使得投資數(shù)據(jù)比較低迷，包括拿地等。此外，銀行方面對浙江的土地和房產(chǎn)還是有所警惕，怕形成呆賬壞賬。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。