杭州樓市上半年：天量成交 大力去庫(kù)存

但預(yù)計(jì)后續(xù)房源加上新增土地將帶來(lái)很大的潛在供應(yīng)

自去年底，各個(gè)城市就掀起了一股去庫(kù)存狂潮。

借力于降首付、調(diào)減兩稅等利好政策，在這場(chǎng)去庫(kù)存戰(zhàn)役中，杭州樓市輕松走在了前列——半年時(shí)間，庫(kù)存驟降36936套。

不過(guò)，在大力去庫(kù)存的同時(shí)，今年上半年杭州也賣出了有史以來(lái)最多的土地。土地決定供應(yīng)，參照過(guò)去幾年的樓市表現(xiàn)，若成交量跟不上，庫(kù)存極有可能迎來(lái)較大幅度反彈。

在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，伴隨著庫(kù)存反彈，樓市也可能出現(xiàn)調(diào)整，而最直接的體現(xiàn)就是房?jī)r(jià)的震蕩。

(備注：文中杭州市區(qū)含余杭、蕭山，不包括富陽(yáng)。)

半年庫(kù)存驟降3.7萬(wàn)套主城區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊“無(wú)房可售”？

沒有天量的成交，杭州樓市庫(kù)存根本不可能下降。

據(jù)快房網(wǎng)K指數(shù)研究室統(tǒng)計(jì)，今年1月1日至6月30日，杭州市區(qū)賣出了97657套商品房。其中3-6月，分別貢獻(xiàn)了24801套、19620套、18563套和18214套。

這個(gè)數(shù)據(jù)超過(guò)了2010-2014年任何一年的全年銷量。

在“天量”成交下，庫(kù)存應(yīng)聲而落，從2015年底的172788套降到了今年6月底的135852套，6個(gè)月時(shí)間商品房庫(kù)存少了36936套。

從右上圖中可以清晰地發(fā)現(xiàn)，這是2009年以來(lái)，杭州商品房庫(kù)存首次出現(xiàn)下降趨勢(shì)。這其中，住宅庫(kù)存下降最多，從98897套下降至67371套，驟降31526套。

對(duì)比不可思議的成交和持續(xù)走低的庫(kù)存，不少媒體和開發(fā)商都發(fā)出了“杭州即將無(wú)房可售”的聲音。

從數(shù)據(jù)分析看，這種觀點(diǎn)從某種角度看，可以算是成立的。

以主城區(qū)住宅庫(kù)存、成交數(shù)據(jù)為例，今年上半年主城區(qū)共成交住宅30809套，而截至6月30日住宅庫(kù)存僅23842套。若下半年仍保持這樣的成交速度，今年底前主城區(qū)住宅就將售罄。

杭州樓市真的會(huì)面臨供不應(yīng)求的局面嗎？

對(duì)于橋西、市中心、拱宸橋及濱江等優(yōu)質(zhì)板塊來(lái)說(shuō)，供需矛盾可能會(huì)很突出。但對(duì)于大多數(shù)區(qū)域乃至整個(gè)杭州來(lái)說(shuō)，現(xiàn)有的低庫(kù)存只是暫時(shí)的，未來(lái)仍然有不少房子可供選擇。因?yàn)槟壳斑@種去化周期的計(jì)算，建立在靜態(tài)庫(kù)存的基礎(chǔ)上，也就是未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)庫(kù)存保持不變。實(shí)際上，這是不可能的。后續(xù)新推房源和新開樓盤會(huì)補(bǔ)充到庫(kù)存中。這將大大延緩庫(kù)存的去化速度，同時(shí)剩余房源的位置往往較差，也會(huì)影響成交速度。

歷史上兩次賣地大年后都迎來(lái)了庫(kù)存的大幅增長(zhǎng)

相比樓盤的后續(xù)新開，更關(guān)鍵的是，還會(huì)有大量新增土地加入其中。

這是一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題。因?yàn)榻衲晟习肽?，杭州市區(qū)賣出了有史以來(lái)最高的土地出讓金。805.8億元的土地金額，排在了全國(guó)所有城市的前列。

后續(xù)房源加上新增土地，一些看似庫(kù)存不高的板塊，其實(shí)有著很大的潛在供應(yīng)。以申花板塊為例，6月底的住宅庫(kù)存僅1132套，按照上半年2516套的成交量，不到3個(gè)月就能賣光了。

實(shí)際上，它肯定賣不光。因?yàn)椋坦饒@·西江月、九龍倉(cāng)·瓏璽、德信西宸、濱江·錦繡之城、融信·學(xué)院府等新老項(xiàng)目外，該板塊今年上半年就成交了3宗宅地，本周五還有1宗宅地即將出讓。

創(chuàng)紀(jì)錄的賣地金額，值得引起我們深思。

在過(guò)去的10余年間，杭州樓市經(jīng)歷過(guò)兩次賣地大年，分別是2009年的1069.1億元和2013年的1326.9億元。這兩年的賣地金額，均排在當(dāng)時(shí)全國(guó)城市前列。

賣出大量土地后，杭州樓市才有了不斷上升的天量庫(kù)存。從2009年底的27685套到2015年底的172788套，庫(kù)存暴漲了524%。

2014年和2015年賣地量縮減至630.5億元、844.9億元，加上成交量的復(fù)蘇，才有了來(lái)之不易的庫(kù)存去化。

如今短短半年時(shí)間，杭州賣地金額就創(chuàng)造了新紀(jì)錄。如果沒有高額的持續(xù)成交支撐(同時(shí)價(jià)格也在上漲)，庫(kù)存大幅反彈的概率將是極大的。

專家：未來(lái)三年樓市或迎調(diào)整期

最有可能成為樓市庫(kù)存重災(zāi)區(qū)的板塊，很可能就是眼下大熱的奧體和未來(lái)科技城。

數(shù)據(jù)顯示，2015年7月至今，奧體錢江世紀(jì)城及周邊輻射區(qū)塊，已累計(jì)成交住宅類地塊24宗(含昨日2宗宅地)，總建筑體量約269.7萬(wàn)平方米。去除配建商業(yè)及其他性質(zhì)用地，即使按80%計(jì)算，住宅建筑體量也有約215.8萬(wàn)平方米。

即使按140平方米單套大戶型計(jì)算，未來(lái)供應(yīng)量也有約1.5萬(wàn)套?？紤]到工期節(jié)奏等原因，大部分房源將在明年形成集中上市。屆時(shí)，板塊的供需壓力可想而知。

未來(lái)科技城板塊也是類似情況。潛在供應(yīng)量超過(guò)百萬(wàn)平方米，未來(lái)樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)壓力不會(huì)小。

在透明售房網(wǎng)市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)方張接看來(lái)，土地金額的創(chuàng)新高，是一個(gè)最根本的市場(chǎng)轉(zhuǎn)向指標(biāo)。他甚至表示，未來(lái)三年之內(nèi)，杭州樓市或經(jīng)歷一次調(diào)整。

2014年的杭州樓市，有目共睹，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，庫(kù)存高的板塊大幅打折降價(jià)的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。這樣的觀點(diǎn)得到了部分開發(fā)商的贊同。“土地大量出讓，地價(jià)憑空跳漲，這樣的市場(chǎng)不存在可持續(xù)性，調(diào)整的可能性非常大。”杭州某本土房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說(shuō)。

事實(shí)上，轉(zhuǎn)變已經(jīng)在悄然發(fā)生。昨天，2宗被認(rèn)為大熱的錢江世紀(jì)城(奧體)宅地，意外爆冷，分別僅以1.21%和1.49%的超低溢價(jià)率成交。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。