碧桂園上調(diào)目標(biāo)超3成 房企下半場(chǎng)喜憂參半

正當(dāng)萬(wàn)科股權(quán)紛爭(zhēng)干擾這家千億房企巨頭的經(jīng)營(yíng)之際，萬(wàn)科的競(jìng)爭(zhēng)者們已以揚(yáng)鞭直追之勢(shì)迅速突圍。

近日，碧桂園、恒大先后公布今年上半年業(yè)績(jī)快報(bào)，上半年已經(jīng)鎖定了超千億規(guī)模。其中，碧桂園宣布上調(diào)今年銷售目標(biāo)，從1680億元提高到2200億元，上調(diào)幅度高達(dá)31%。

千億巨頭血拼

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年不到半年時(shí)間銷售金額突破千億的房企，國(guó)內(nèi)共有萬(wàn)科、碧桂園、恒大三家；而6個(gè)月內(nèi)突破千億的房企，有“萬(wàn)恒碧綠保”共五家，今年均有望突破2000億元。而碧桂園是去年“千億軍團(tuán)”中墊底的一位，今年上半年已躍升前三甲。

上半年，碧桂園合同銷售額高達(dá)1250.7億元人民幣，穩(wěn)居國(guó)內(nèi)前三甲，同比大幅增長(zhǎng)129%。鑒于公司良好的發(fā)展勢(shì)頭，碧桂園將年度國(guó)內(nèi)合同銷售目標(biāo)從1680億元提至2200億元。

7月4日，碧桂園宣布上半年共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1250.7億元，合同銷售建筑面積約1564萬(wàn)平方米。同時(shí)，碧桂園控股有限公司及其附屬公司銷售樓款現(xiàn)金回籠超過(guò)1051.0億元。

“碧桂園搶占市場(chǎng)的勢(shì)頭更為突出，其中恰逢一二線城市樓市市場(chǎng)同時(shí)轉(zhuǎn)熱，且一線城市的售價(jià)溢出，讓碧桂園成為上半年很好的得益者。”一位熟知碧桂園的業(yè)內(nèi)人士指出。

按照專業(yè)機(jī)構(gòu)的分析，碧桂園今年從年初開始便發(fā)力銷售。數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底碧桂園項(xiàng)目總數(shù)為384個(gè)，而到2016年5月底，其項(xiàng)目總數(shù)已經(jīng)達(dá)到465個(gè)。也即是說(shuō)，在今年的5個(gè)月中，碧桂園每?jī)商炀陀幸粋€(gè)新增項(xiàng)目落地。

目前看來(lái)，碧桂園業(yè)績(jī)?cè)龇^(guò)100%。更有內(nèi)部消息指出，碧桂園對(duì)內(nèi)設(shè)定的“尖叫目標(biāo)”，比目前公開的銷售目標(biāo)更高，有意劍指3千億。

同時(shí)，恒大的業(yè)績(jī)也不遜色，今年1～6月累計(jì)合約銷售金額約1417.8億元，累計(jì)合約銷售面積1660.5萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)8538元/平方米；三個(gè)數(shù)據(jù)分別同比增長(zhǎng)62.8%、45.9%、11.5%。恒大今年定下的銷售目標(biāo)是2000億元，目前已經(jīng)完成71%，提前完成年度目標(biāo)是大概率事件。

根據(jù)某研究院監(jiān)測(cè)顯示，截至6月30日銷售額超過(guò)50億元的企業(yè)達(dá)到115家，比去年同期增加了46家，銷售額共計(jì)23397億元。

從數(shù)據(jù)上看，萬(wàn)科上半年業(yè)績(jī)尚未受股權(quán)之爭(zhēng)的影響，以約1900億元銷售金額高居銷售榜首位置，而恒大、碧桂園、綠地、保利緊隨其上邁進(jìn)千億陣營(yíng)。

下半場(chǎng)冷熱之爭(zhēng)

其他房企也開始加入搶市場(chǎng)之爭(zhēng)。

華潤(rùn)置地實(shí)現(xiàn)銷售額555億元，排名第9位；寶能控股實(shí)現(xiàn)銷售額80億元，排名第78位；深圳地鐵集團(tuán)也實(shí)現(xiàn)銷售額79億元，排名第80位。近幾個(gè)月以來(lái)，佳兆業(yè)項(xiàng)目解封、項(xiàng)目開盤、項(xiàng)目熱銷的消息不斷，上半年該公司實(shí)現(xiàn)銷售額141億元，排名第47位。

數(shù)據(jù)還顯示，2016年上半年監(jiān)測(cè)品牌房企的銷售目標(biāo)平均完成率為60%，遠(yuǎn)超往年平均完成率。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，短期來(lái)看，下半年房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩將為大概率事件，一方面熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲促使政府抑價(jià)政策加快出臺(tái)；另一方面降低庫(kù)存、落袋為安的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)促進(jìn)房企增加密集推盤，降低價(jià)格提升空間；同時(shí)，伴隨房企杠桿率增加，金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的加大，銀行信貸與公司債的政策性收緊概率也相應(yīng)增大，進(jìn)一步降低市場(chǎng)上漲動(dòng)力，市場(chǎng)將走向逐步平緩增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

然而，市場(chǎng)對(duì)于不同城市的樓市下半場(chǎng)變化持謹(jǐn)慎樂(lè)觀態(tài)度。

機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，二線城市房地產(chǎn)基本面明顯弱于一線城市，不支持房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅上漲。從城市定位看，一線城市定位于國(guó)際大都市，住宅不動(dòng)產(chǎn)納入全球資產(chǎn)配置網(wǎng)，而二線城市定位于區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融中心，住宅供求大體僅限于區(qū)域相對(duì)狹小輻射范圍。從人口流入分析，二線城市人口規(guī)模接近千萬(wàn)人，基本接近區(qū)域經(jīng)濟(jì)金融中心所能承受的極限，而一線城市人口需要?jiǎng)佑眯姓侄慰刂迫丝跓o(wú)序增長(zhǎng)。

此外，從房?jī)r(jià)支撐力看，一線城市房?jī)r(jià)比肩國(guó)際大都市，呈現(xiàn)出“泛豪宅化”，與本地居民平均收入整體相關(guān)性較小。而二線城市住宅需求主要穩(wěn)定在本地居民，勢(shì)必更多地受到地方居民家庭收入狀況制約。從住宅流動(dòng)性看，一線城市住宅流動(dòng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)二線城市，今年前四個(gè)月，北京、上海、深圳等一線城市二手房（房源、代理、租房）成交面積約為新房的兩倍以上。雖然二線城市存量房交易量也超過(guò)新房，但流動(dòng)性明顯弱于一線城市。

因此，房企的下半場(chǎng)所面臨的挑戰(zhàn)并不可小覷。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。