房?jī)r(jià)連跌五年 海南樓市庫(kù)存要賣49個(gè)月

碧海藍(lán)天、國(guó)際旅游島、世界長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)，這些得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)，并沒(méi)有助力海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲，在全國(guó)一二線城市房?jī)r(jià)一片“漲”聲中，海南房?jī)r(jià)卻遭遇5年來(lái)連續(xù)下跌。

另一方面，被海南房子熱銷、開(kāi)發(fā)商新樓盤不斷面世的熱鬧景象所掩蓋的，是當(dāng)?shù)匾蚍抢硇酝顿Y導(dǎo)致的供需嚴(yán)重失衡的現(xiàn)實(shí)，這也讓海南這個(gè)旅游熱門勝地的樓市庫(kù)存明顯高于全國(guó)平均水平。但當(dāng)?shù)夭糠质锌h房地產(chǎn)投資仍在盲目增長(zhǎng)中。

海南備案成交數(shù)據(jù)顯示，海南商品房成交均價(jià)在2011年達(dá)到13366元/平方米的最高點(diǎn)，2012年滑落至10140元/平方米，此后4年內(nèi)，成交均價(jià)在1.1萬(wàn)元/平方米左右。今年1~5月網(wǎng)簽均價(jià)為9883元/平方米。

具體到城市來(lái)看，?？?/strong>的成交均價(jià)2011年為8934元/平方米，此后開(kāi)始走低，2014年有所回升，達(dá)到8999元/平方米，近三年來(lái)整體較為穩(wěn)定。

但三亞的房?jī)r(jià)近五年來(lái)則出現(xiàn)了大滑坡，在2012年達(dá)到27070元/平方米后，此后波動(dòng)較大，截至2016年4月，成交均價(jià)降至17880元/平方米，降幅高達(dá)五成。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì)有“一蹶不振”的效果，實(shí)際上和此類城市投機(jī)性需求過(guò)多是有關(guān)系的。從實(shí)際情況看，很多人到海南投資購(gòu)房的初始動(dòng)機(jī)是因?yàn)榇祟悈^(qū)域碧海藍(lán)天，認(rèn)為適合居住等需求。但后續(xù)發(fā)現(xiàn)很難轉(zhuǎn)手，這造成房產(chǎn)市場(chǎng)流通性較差。另外，眾多房企投資非理性狂熱，大規(guī)模土地出讓后，市場(chǎng)供應(yīng)總體偏高。

而對(duì)于海南來(lái)說(shuō)，即便有房屋成交，入住率也并不高，造成社區(qū)氛圍不足。“這些因素都會(huì)影響海南的樓市價(jià)值，甚至制約海南房?jī)r(jià)的上漲。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

海南省住建廳相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)15.7%，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比增長(zhǎng)均在七成以上，增速均比去年同期提高近100個(gè)百分點(diǎn)。近幾年,海南每年銷售商品房面積1000萬(wàn)平方米左右，但與此同時(shí)，每年商品房開(kāi)工面積也高達(dá)1600萬(wàn)平方米左右。

海南錦誠(chéng)機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告顯示，2015年末，海南全省庫(kù)存量3639.23萬(wàn)平方米，全省平均去化周期48.85個(gè)月，顯著高于全國(guó)平均水平。省會(huì)?？?、國(guó)際旅游城三亞成為當(dāng)?shù)貛?kù)存最高的區(qū)域，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2016年4月，?？趲?kù)存量達(dá)594萬(wàn)平方米，三亞庫(kù)存量達(dá)241萬(wàn)平方米。

海南省建設(shè)廳調(diào)查，海南除?？?、三亞、三沙、陵水、瓊中、臨高6個(gè)市縣外,其他13個(gè)市縣商品住宅消化期超過(guò)全省平均水平。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，海南的庫(kù)存壓力體現(xiàn)為三方面：第一是去庫(kù)存周期偏高，總體上看即便購(gòu)房政策比較寬松，大規(guī)模的庫(kù)存房源也不可能在短期內(nèi)得到消化。第二是庫(kù)存壓力大的城市數(shù)量較多，比如?？?、三亞、陵水等城市，基本上都有高庫(kù)存的壓力，或者說(shuō)圍繞海岸線投資項(xiàng)目已經(jīng)成為當(dāng)?shù)赝顿Y的一個(gè)重心。第三是潛在的去庫(kù)存壓力比較大。比如說(shuō)目前有很多已成交而未開(kāi)發(fā)的用地，這會(huì)使得海南整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨各類去庫(kù)存壓力。第四是空置率較高，很多房源即便已經(jīng)銷售，但也會(huì)有較大的空置現(xiàn)象。

去年至今，海南當(dāng)?shù)卣l頻出手“救市”，但效果甚微。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從后續(xù)市場(chǎng)預(yù)期看依然很難明顯得到提振，一個(gè)很重要的原因是海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)規(guī)模大，海岸線的開(kāi)發(fā)力度太大，這都容易形成庫(kù)存規(guī)模和壓力。但此類市場(chǎng)的一個(gè)特點(diǎn)是，后續(xù)交易量依然會(huì)上升，緣于后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繼續(xù)提振和發(fā)展。而且從實(shí)際情況看，因?yàn)榉績(jī)r(jià)不算太貴，很多人可能會(huì)“無(wú)視”此類產(chǎn)品的交易價(jià)格下跌現(xiàn)象。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，海南最大的優(yōu)勢(shì)就是氣候和地理位置優(yōu)勢(shì)，而最大的劣勢(shì)就是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不給力的特征。從這兩方面看，優(yōu)勢(shì)內(nèi)容可以使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)得到較好的發(fā)展，后續(xù)此類產(chǎn)業(yè)規(guī)劃應(yīng)該繼續(xù)進(jìn)行下去。而劣勢(shì)方面，則需要培育一些新型的產(chǎn)業(yè)，比如發(fā)展休閑文化產(chǎn)業(yè)等。