上市房企寬松融資窗口期已過(guò) 或陷新一輪償債壓力

在部分一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售火爆以及“地王”熱潮再起的背景下，上市房企的融資行為也活躍起來(lái)，然而隨著債券市場(chǎng)的波動(dòng)和信用風(fēng)險(xiǎn)暴露，上市房企的發(fā)債成本已有所增加，最為寬松的融資窗口期或已過(guò)去，而面對(duì)后續(xù)融資成本加大可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，房企大規(guī)模融資已漸趨謹(jǐn)慎。另外，隨著美國(guó)加息預(yù)期增強(qiáng)，內(nèi)地房企再次掀起一輪提前贖回美元債務(wù)的熱潮。

A5月融資成本增加17%

易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年5月，A股市場(chǎng)共7家房企發(fā)行了公司債，規(guī)模為180億元，環(huán)比增長(zhǎng)159%。相比3月份的最高值，規(guī)模已有明顯下降。從票面利率來(lái)看，平均票面利率為6.16%，相比4月增加了0.9個(gè)百分點(diǎn)，增幅為17%。

“觀(guān)察今年1-5月份公司債的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份總體上呈現(xiàn)出利率上升的態(tài)勢(shì)，這也暗示著目前上市房企的直接融資成本正在加大。”易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴羊城晚報(bào)記者。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，5月上市房企發(fā)債成本略有上升，這和近期投資者對(duì)房企大規(guī)模融資等持謹(jǐn)慎態(tài)度有關(guān)，同時(shí)也暗示了房企直接融資成本或有上升趨勢(shì)。從房企排行來(lái)看，今年1-5月份保利地產(chǎn)的融資規(guī)模最大，而上實(shí)發(fā)展的融資成本最低。

B發(fā)債最兇的搶地也彪悍

對(duì)1-5月份A股上市房企公司債的發(fā)行規(guī)模排序顯示，發(fā)債規(guī)模最大的房企為保利地產(chǎn)，達(dá)100億元。發(fā)債規(guī)模排行前五的房企包括保利地產(chǎn)、華夏幸福、金科股份、泰禾集團(tuán)和信達(dá)地產(chǎn)。這五家房企在今年1-5月份的債務(wù)融資規(guī)模較大，凸顯了較為積極的戰(zhàn)略擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。

的確，上述房企也在土地市場(chǎng)表現(xiàn)突出，頻繁制造地王。以保利地產(chǎn)為例，今年在上海、南京、合肥、廈門(mén)等幾個(gè)熱門(mén)城市的土地市場(chǎng)幾乎從未缺席，制造了多幅地王，溢價(jià)率都在150%以上，合計(jì)拿地金額超過(guò)160億。

以保利為例，3月18日，南京浦口G03地塊經(jīng)過(guò)46輪激烈競(jìng)拍，最終保利地產(chǎn)以31.2億元競(jìng)得，樓板價(jià)22320元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到163%。4月22日，經(jīng)過(guò)253輪競(jìng)價(jià)，保利力壓陽(yáng)光城以總價(jià)54.26億元競(jìng)得福建廈門(mén)2016TP02地塊，樓板價(jià)25838元/平方米，溢價(jià)率150%，成為廈門(mén)島外單價(jià)最高和廈門(mén)總價(jià)最高“雙料地王”。

4月28日，保利地產(chǎn)又以19.44億元競(jìng)得合肥瑤海區(qū)E1603地塊，溢價(jià)率高達(dá)383.33%，再次刷新瑤海單價(jià)地王新紀(jì)錄。就在5月18日，上海浦東新區(qū)周浦地塊被保利以54.5億元的總價(jià)、296%的溢價(jià)率奪得，將未來(lái)上海外環(huán)公寓售價(jià)拉升到8萬(wàn)元/平方米的新高度。

同時(shí)，泰禾集團(tuán)、信達(dá)地產(chǎn)也成為地王“締造者”。資料顯示，5月19日，泰禾集團(tuán)下屬公司聯(lián)合體以47.44億元取得上海長(zhǎng)興島兩宗土地，溢價(jià)率雙雙突破200%；5月20日，泰禾又以57.2億元拿下深圳坪山新區(qū)G11336-0066地塊，溢價(jià)率74.23%；5月24日，再次以30.99億元、溢價(jià)率118%取得蘇州尹山湖地塊。

而信達(dá)地產(chǎn)這個(gè)去年規(guī)模不足百億的房企更是近期在土地市場(chǎng)瘋狂制造“地王”。去年至今，其通過(guò)公開(kāi)拿地新增9宗地塊，其中7宗是地王：廣州天河新地王、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星地王、杭州濱江地王和上海顧村地王，均出自信達(dá)之手，光是今年上半年，信達(dá)已豪擲逾200億搶地。

C或陷新一輪償債壓力

同策咨詢(xún)研究總監(jiān)張宏偉直指，房企資金面寬裕是地王潮涌現(xiàn)的導(dǎo)火索之一。去年下半年以來(lái)，房企融資成本大幅降低，以房企發(fā)債為例，融資成本普遍降低至5-6%，并且規(guī)模也較大，品牌房企幾十億的發(fā)債規(guī)模很常見(jiàn)，再加上去年下半年至今房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，房企資金面并不存在太大的壓力。

“從A股上市房企公司債的發(fā)行來(lái)看，目前融資成本略有上升。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，最為寬松的融資窗口期或已過(guò)去，后續(xù)的融資壓力將上升。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)此類(lèi)發(fā)債兇猛的房企來(lái)說(shuō)，需要警惕的是相應(yīng)的償債壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

D房企爭(zhēng)贖美元債轉(zhuǎn)發(fā)人民幣債

值得一提的是，在境外上市的內(nèi)地房企已密集贖回美元債。公告顯示，自今年5月底以來(lái)，融創(chuàng)、綠城、SOHO中國(guó)、雅居樂(lè)等房企紛紛提前贖回美元債務(wù)。這是自歲末年初以來(lái)，房企掀起的又一輪贖回美元債熱潮，紛紛轉(zhuǎn)為以人民幣債務(wù)代替美元債，業(yè)內(nèi)人士分析，這一做法，主要考慮的是成本問(wèn)題。尤其是近期以來(lái)，人民幣貶值壓力再起，促成新一輪的贖回潮。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，選擇國(guó)內(nèi)融資，還有便利性的考慮，因?yàn)閲?guó)內(nèi)融資的審批條件明顯寬松，審批周期也有所縮短。“但問(wèn)題是國(guó)內(nèi)發(fā)債的成本也正在逐漸提高。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著資金成本的提升和市場(chǎng)銷(xiāo)售的降溫，房企資金最寬松的時(shí)期正在逐漸消逝。且由于今年以來(lái)國(guó)內(nèi)融資規(guī)模較大，若后續(xù)市場(chǎng)不能持續(xù)回暖，企業(yè)可能會(huì)陷入新一輪的償債壓力中。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。