一線城市房?jī)r(jià)怎樣才能下跌：需具備四個(gè)條件

一線城市的房?jī)r(jià)持續(xù)走高是我們目前能看到的，由以往的量?jī)r(jià)齊升轉(zhuǎn)變?yōu)榱康鴥r(jià)漲。但在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，雖然現(xiàn)在銷量下跌，但仍然沒(méi)有降價(jià)的必要性。

為什么開(kāi)發(fā)商認(rèn)為沒(méi)有下跌的必要性

在房企看來(lái)，目前房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌的必要性。開(kāi)發(fā)商們做出這種判斷主要基于以下幾種現(xiàn)實(shí)。

首先，一二線城市商品房銷售仍然較為樂(lè)觀。雖然現(xiàn)在從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，房?jī)r(jià)的確較高，但由于供應(yīng)量有限，且炒房資金都集中于這些城市，他們對(duì)購(gòu)房欲望較為強(qiáng)烈。即使沒(méi)有剛需支撐，這些投資需求也能夠消化開(kāi)發(fā)商的庫(kù)存。

其次，開(kāi)發(fā)商通過(guò)高杠桿和高周轉(zhuǎn)，在一線城市保持了較為良好的現(xiàn)金流。有開(kāi)發(fā)商表示，他們?cè)?a href="http://m.a5759.cn/city/beijing/" target="_blank">北京的商品房銷售較為穩(wěn)健，特別是普通住宅銷售較為良好。他們目前主推商住項(xiàng)目，因?yàn)樯套№?xiàng)目銷售要比普通住宅難度更大。這是大部分開(kāi)發(fā)商在一線城市的銷售策略，先推難度較大的商住房，而銷售火爆的普通住宅則維持“細(xì)水長(zhǎng)流”的銷售策略。

第三，在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，一線房?jī)r(jià)目前仍然有上漲的空間。雖然目前北上廣深都已實(shí)施限購(gòu)，但從北京的限購(gòu)效果來(lái)看，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商普遍對(duì)政策不敏感，舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，北京曾經(jīng)作為限購(gòu)最嚴(yán)的城市，曾經(jīng)將一大批購(gòu)房者擋在門(mén)外。但這也表示，五年后這部分需求將會(huì)集中釋放。北京這些年房?jī)r(jià)雖然沒(méi)有出現(xiàn)暴漲的局面，但其穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)一直未改。

第四、銷量下跌不是因?yàn)橄拶?gòu)。表面上看，銷量下跌是因?yàn)橄拶?gòu)導(dǎo)致有效購(gòu)房者減少，而實(shí)際上是因?yàn)楣?yīng)量的減少，一線城市在2015年以來(lái)土地供應(yīng)持續(xù)減少，到了2016年更是少得可憐。舉個(gè)例子，上海未來(lái)5年土地規(guī)劃顯示，平均每年只有12平方公里的新增用地，考慮到交通、工業(yè)和其他用地，這些土地大概只有三分之一能夠進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而真正用于商品房開(kāi)發(fā)的則更是少得可憐。

房改以來(lái)，商品房經(jīng)歷過(guò)三輪大范圍降價(jià)，但都是大漲小跌，以北京為例，分別是：

2008年，北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)了連續(xù)半年多的下跌行情，累積下跌超過(guò)13%，其原因是當(dāng)時(shí)購(gòu)房政策和貨幣政策收緊。收緊的原因是2007年以前北京房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲，2005-2007年房?jī)r(jià)累積上漲超1倍，僅2007年就上漲超六成。而下跌行情在2008年下半年即告停止，隨之上漲。

2011年下半年房?jī)r(jià)也走出了下跌行情，這主要是“新國(guó)五條”等調(diào)控政策持續(xù)出臺(tái)，那一年限購(gòu)全面推出，二套房首付高達(dá)70%并不再支持第三套房貸款，這極大削弱了購(gòu)買力。但這一輪房?jī)r(jià)下跌幅度不足7%，明顯小于2008年。

2014年4月開(kāi)始，房?jī)r(jià)開(kāi)啟了第三輪下跌，此輪下跌行情持續(xù)十個(gè)月。主要是因?yàn)樯弦惠喺{(diào)整后房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性上漲（2012-2014年累積上漲超40%），透支了一部分購(gòu)房需求，屬于自然調(diào)整。

我們從這三輪的房?jī)r(jià)微調(diào)整中能看出，一線城市的調(diào)整是短暫的，而上漲則是長(zhǎng)期的。而且政策的刺激效果正在衰減。

筆者認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌至少要具備四點(diǎn)：

一是完善的住房租賃市場(chǎng)和公租房市場(chǎng)已經(jīng)形成，如果租房市場(chǎng)不能夠消化大部分剛需，這些需求必然在新房市場(chǎng)得到滿足。目前距離租賃市場(chǎng)完善還有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

二是土地財(cái)政得以扭轉(zhuǎn)，對(duì)土地的依賴性是房?jī)r(jià)難以下跌的重要原因，它直接推高了房?jī)r(jià)，如果地價(jià)降不下來(lái)，房?jī)r(jià)下跌就是空中樓閣。

三是資金投資渠道不再僅限于房地產(chǎn)。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不佳，大量他投資需求被積壓在相對(duì)安全的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果這些需求不轉(zhuǎn)移至其他投資渠道，房?jī)r(jià)還會(huì)被推高。

四是人口的調(diào)整。熱門(mén)城市的人口都是凈流入狀態(tài)，而且這部分流入人口多為中青年，他們有著迫切的住房需求。這也是推高房?jī)r(jià)的重要原因。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。