專家：萬(wàn)科股權(quán)再造背后的都市圈樓市新形態(tài)

萬(wàn)科股權(quán)再造即將落幕，這是樓市跑馬圈地時(shí)代結(jié)束的標(biāo)志，更是我國(guó)樓市存量時(shí)代和都市圈時(shí)代到來(lái)的標(biāo)志，搭建在軌道上的樓市將迎來(lái)新機(jī)遇。今年以來(lái)，面對(duì)京滬穗深的高房?jī)r(jià)，都市圈內(nèi)二、三線城市商品房銷售量?jī)r(jià)迅速攀升，顯示“都市圈化”在草根層面已在自發(fā)推進(jìn)。軌道交通的大發(fā)展，無(wú)疑將是都市圈進(jìn)一步發(fā)展的堅(jiān)實(shí)支撐。“軌道+物業(yè)”，將高效率擴(kuò)展都市圈周邊的空間，再造“中心區(qū)-衛(wèi)星城”的都市人口、產(chǎn)業(yè)分布新格局。

持續(xù)了大半年的萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)快逼近落幕時(shí)分了。

當(dāng)所有人期待復(fù)牌日到來(lái)，揭曉“謎底”時(shí)，萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)又現(xiàn)“新劇情”。6月12日，萬(wàn)科與深鐵舉行戰(zhàn)略合作備忘錄簽字儀式，并召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)。事實(shí)上，這個(gè)儀式是對(duì)3個(gè)月前萬(wàn)科宣布通過(guò)定向增發(fā)引入深鐵的“補(bǔ)辦”儀式。當(dāng)然，萬(wàn)科聯(lián)姻深圳地鐵（下簡(jiǎn)稱“深鐵”）能否如愿，很大程度上取決于華潤(rùn)、寶能、安邦和萬(wàn)科管理層博弈的結(jié)果。

3個(gè)月前，讓萬(wàn)科空歡喜一場(chǎng)的萬(wàn)科深鐵聯(lián)姻簽字儀式之所以草草取消，原因就在于萬(wàn)科第二大股東華潤(rùn)出人意料地對(duì)“引入深鐵”表達(dá)了不滿情緒。作為鐵桿支持萬(wàn)科近20年的“老大哥”，華潤(rùn)意外發(fā)難，讓此前撲朔迷離的“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”，萬(wàn)科管理層革新股權(quán)構(gòu)架，鋪墊城市配套服務(wù)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型徒增幾多懸疑。盡早平息股權(quán)之爭(zhēng)是頭等大事，在復(fù)牌的前一周，萬(wàn)科深鐵高調(diào)簽字，或已為這次股權(quán)之爭(zhēng)落地做好了準(zhǔn)備。

引起各方廣泛注意的是，這次簽字儀式前的“2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇”意味深長(zhǎng)。一則，深鐵董事長(zhǎng)林茂德表態(tài)要全力推進(jìn)“地鐵+萬(wàn)科”合作，王石則以深鐵“軌道+物業(yè)”與萬(wàn)科轉(zhuǎn)型方向高度契合來(lái)回應(yīng)，向外界傳達(dá)了“郎情妾意”的聯(lián)手決心；二則，同步引入東莞、重慶地鐵投資方，并遞延至國(guó)內(nèi)軌道建設(shè)PPP及“一帶一路”，意味著萬(wàn)科與深鐵的合作絕非限于深圳市場(chǎng)，而是要挖掘都市圈及海外市場(chǎng)紅利。

另外，各路大佬們?cè)谡搲戏磸?fù)強(qiáng)調(diào)萬(wàn)科與深鐵的合作背景，即房地產(chǎn)和城市化都進(jìn)入“下半場(chǎng)”，前者告別了“黃金時(shí)代”，正在開(kāi)啟“刮骨療傷”的轉(zhuǎn)型；后者進(jìn)入了大都市圈時(shí)代，未來(lái)人口和財(cái)富都將向都市圈轉(zhuǎn)移。樓市“下半場(chǎng)”遇上大都市圈時(shí)代，便是“軌道+物業(yè)”發(fā)展的良機(jī)，也是樓市的“鉑金時(shí)代”。而萬(wàn)科這次先行一步，在全國(guó)已開(kāi)發(fā)了20個(gè)地鐵上蓋物業(yè)、與國(guó)內(nèi)地鐵公司合作開(kāi)發(fā)了37個(gè)項(xiàng)目。

同時(shí)，王石強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)科地鐵項(xiàng)目利潤(rùn)率要高出一般項(xiàng)目30%。同時(shí)，作為全球最大的住宅專業(yè)開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)科“工廠化”的成本控制、近乎主權(quán)的融資成本、城市配套（教育和物業(yè)等）先行轉(zhuǎn)型、國(guó)內(nèi)核心城市占有、海外開(kāi)拓等方面的優(yōu)勢(shì)，在國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商中無(wú)出其右。在都市圈內(nèi)的核心城市地價(jià)、房?jī)r(jià)普漲的情況下，“軌道+物業(yè)”勢(shì)必要尋找開(kāi)發(fā)成本低、產(chǎn)品打造能力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商。

由此可見(jiàn)，在股權(quán)分散、資本市場(chǎng)“一股獨(dú)大”而管理層持股弱勢(shì)的情況下，萬(wàn)科深鐵“先論壇、后簽字”的高調(diào)之舉，意在向市場(chǎng)和股東們傳達(dá)一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)，即支持兩者聯(lián)姻才能分享地鐵經(jīng)濟(jì)紅利。同時(shí)，這也是在向第一、二大股東寶能、華潤(rùn)拋出“橄欖枝”，支持萬(wàn)科引入深鐵是共贏之舉。就寶能而言，在其舉牌萬(wàn)科的資金中，有三分之二是靠高現(xiàn)金短期躉繳萬(wàn)能險(xiǎn)融資獲得的，考慮巨大的到償還壓力、復(fù)牌后萬(wàn)科股票可能的補(bǔ)跌風(fēng)險(xiǎn)，特別是與深鐵聯(lián)姻將有助于提升萬(wàn)科股票的PE，估計(jì)寶能投支持票的概率較大。

華潤(rùn)新掌門(mén)傅育寧“變臉”，當(dāng)與其履新后的華潤(rùn)發(fā)展戰(zhàn)略和壓力有關(guān)。當(dāng)前，產(chǎn)能過(guò)剩、電商沖擊，華潤(rùn)在建材、零售、電力等主業(yè)上的靚麗業(yè)績(jī)已難持續(xù)，在零售和醫(yī)藥上開(kāi)始“做減法”。新一輪央企重組風(fēng)雨欲來(lái)，上層要求央企發(fā)揮“穩(wěn)增長(zhǎng)”關(guān)鍵作用，作為2015年華潤(rùn)業(yè)績(jī)最大功臣（貢獻(xiàn)集團(tuán)26.5%的利潤(rùn)）的地產(chǎn)板塊空前受寵，這就是為何集團(tuán)要將華潤(rùn)置地打造為“千億房企”的原因所在。

今年，深圳區(qū)域預(yù)計(jì)貢獻(xiàn)華潤(rùn)置地30%的業(yè)績(jī)，將再拔頭籌。華潤(rùn)置地也早已將深圳舊房改造作為沖刺“千億房企”的主攻方向。但是，逐鹿深圳舊房改造的龍頭房企云集，而房?jī)r(jià)、地價(jià)高漲導(dǎo)致拆遷成本高漲，舊改風(fēng)險(xiǎn)加大。在萬(wàn)科牽手深鐵形成了強(qiáng)強(qiáng)組合之后，一方面，“地鐵+物業(yè)”將成為華潤(rùn)置地的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；另一方面，華潤(rùn)股權(quán)也會(huì)被稀釋，希望以大股東優(yōu)勢(shì)整合萬(wàn)科、做大地產(chǎn)的戰(zhàn)略變得渺茫。

但是，如果沒(méi)有寶能的支持，即便華潤(rùn)反對(duì)也是白搭。而且，此次簽字儀式和新聞發(fā)布會(huì)上，作為深鐵“娘家人”的深圳國(guó)資委、中國(guó)軌道資本投資“一哥”——中軌集團(tuán)、中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)均表示支持，希望深圳在軌道物業(yè)開(kāi)發(fā)和支持都市圈上發(fā)揮帶頭作用，一定程度顯示政府的態(tài)度。而且，雙方有意識(shí)地將此次合作上升到PPP和“一帶一路”的改革高度，也使得華潤(rùn)投反對(duì)票顧慮大增。

同時(shí)，近期各地“地王”中70%為“央企造”，據(jù)悉近期已有央企被“約談”。作為國(guó)家頂梁柱的央企，在穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革中發(fā)揮中流砥柱的作用，也是華潤(rùn)要考慮的重大因素。2015年，萬(wàn)科每10股分紅7.2元，股息支付率達(dá)45%，再次贏得上市公司“分紅牛”稱號(hào)。無(wú)論從哪方面看，在“遍地是錢(qián)卻找不到去處”和“資產(chǎn)配置荒”的當(dāng)下，持有股票做財(cái)務(wù)投資者，分享萬(wàn)科PE抬升紅利，不啻為華潤(rùn)的最優(yōu)選擇。

依據(jù)上述分析，筆者認(rèn)為，華潤(rùn)投贊成票的可能性也較大。萬(wàn)科股權(quán)再造即將落幕，這是樓市跑馬圈地時(shí)代結(jié)束的標(biāo)志，更是我國(guó)樓市存量時(shí)代和都市圈時(shí)代到來(lái)的標(biāo)志，搭建在軌道上的樓市將迎來(lái)新機(jī)遇。去年以來(lái)的樓市大分化，以及近期熱點(diǎn)城市“地王不斷”，已顯示出人群開(kāi)始向都市圈遷徙的傾向。目前，京滬穗深軌道對(duì)城市交通的分擔(dān)率分別為42%、51%、47%和28%，而東京、倫敦、紐約已達(dá)到了80%至90%的水平，這是我國(guó)都市圈集聚能力的阻滯所在。

“軌道+物業(yè)”，一方面將高效率擴(kuò)展都市圈周邊的空間，再造“中心區(qū)-衛(wèi)星城”的都市人口、產(chǎn)業(yè)分布新格局。今年以來(lái)，面對(duì)京滬穗深的高房?jī)r(jià)，都市圈內(nèi)二、三線城市商品房銷售量?jī)r(jià)迅速攀升，顯示“都市圈化”在草根層面已在自發(fā)推進(jìn)。軌道交通的大發(fā)展，無(wú)疑將是都市圈進(jìn)一步發(fā)展的堅(jiān)實(shí)支撐；另一方面，高房?jī)r(jià)和高地價(jià)驅(qū)使下，大城市空間重塑的改造成本高不可攀，“軌道+物業(yè)”帶來(lái)的空間增值效應(yīng)，通過(guò)物業(yè)銷售兌現(xiàn)，將為這種再造和集約利用提供充足的資金流，而樓市的“鉑金時(shí)代”就藏在這中間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。