美國(guó)房?jī)r(jià)接近歷史高點(diǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)官員警告MBS購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃或提前退出

財(cái)聯(lián)社（上海，編輯 周玲）訊，美國(guó)房?jī)r(jià)已達(dá)歷史高點(diǎn)附近，美聯(lián)儲(chǔ)高級(jí)官員近日警告，房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮可能將威脅到貨幣穩(wěn)定，相比暫停美債購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃，美聯(lián)儲(chǔ)可能會(huì)更早地暫停住房抵押貸款支持證券(MBS)購(gòu)買(mǎi)。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)不需要過(guò)度繁榮，”波士頓聯(lián)儲(chǔ)(Boston Fed)行長(zhǎng)羅森格倫(Eric Rosengren)近日表示，“我只想指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)漲跌循環(huán)周期已經(jīng)在美國(guó)發(fā)生了許多次，并在世界各地都發(fā)生過(guò)，并日益成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定問(wèn)題的重要因素。”

美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)最新數(shù)據(jù)顯示：美國(guó)5月份現(xiàn)房銷(xiāo)售中位價(jià)格創(chuàng)下了37.7萬(wàn)美元的歷史新高，同比增長(zhǎng)26%。上漲幅度是1999年有記錄以來(lái)的最大的漲幅，也是自2012年3月連續(xù)111個(gè)月上漲；監(jiān)測(cè)的美國(guó)183個(gè)大都市中，99%的地區(qū)房?jī)r(jià)在今年一季度出現(xiàn)上漲，其中89%的地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)兩位數(shù)上漲。

疫情導(dǎo)致的工人短缺問(wèn)題，最終也傳導(dǎo)至新房供應(yīng)。近期，美國(guó)商務(wù)部報(bào)告顯示：全美房屋竣工量連續(xù)下降，美國(guó)房屋庫(kù)存量降至20年來(lái)最低點(diǎn)，而且下降趨勢(shì)明顯。

德意志銀行首席分析師吉米·里德（Jim Reid）上月評(píng)論稱(chēng)，目前美國(guó)房?jī)r(jià)飆升水平幾乎與全球金融危機(jī)前無(wú)異。當(dāng)前來(lái)看，美國(guó)房?jī)r(jià)已達(dá)歷史高點(diǎn)，這樣的數(shù)字將成為一個(gè)“巨大的擔(dān)憂”。

對(duì)金融穩(wěn)定性的威脅

“對(duì)我們來(lái)說(shuō)，再次實(shí)現(xiàn)2%的通脹目標(biāo)至關(guān)重要，但目的是要使其具有可持續(xù)性。”羅森格倫表示，“為了達(dá)到這種可持續(xù)性，我們就不能在房地產(chǎn)這樣的實(shí)物資產(chǎn)上，出現(xiàn)增長(zhǎng)和衰退周期。”

“我并不是預(yù)測(cè)我們房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)破滅。然而，我確實(shí)認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的事情保持密切關(guān)注是有意義的。”他表示。

羅森格倫表示，蓬勃發(fā)展的住房市場(chǎng)成為一個(gè)重要考量因素，美聯(lián)儲(chǔ)考慮放緩或退出疫情期間對(duì)金融系統(tǒng)注入的大量資金援助。

作為資產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃的一部分，美聯(lián)儲(chǔ)一直保持著每月400億美元的住房抵押貸款支持證券(MBS)，以及800億美元美債的購(gòu)買(mǎi)步伐。

由于通脹預(yù)期高漲，美聯(lián)儲(chǔ)官員近期在密集討論購(gòu)債縮減計(jì)劃。羅森格倫還表示，“合適的時(shí)候”，抵押貸款支持證券的購(gòu)買(mǎi)量需要降低。這將意味著對(duì)住房融資的直接援助將很快停止。

羅森格倫表示:“相比暫停美國(guó)國(guó)債購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃，我們可能會(huì)更早地退出MBS購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃。”

除了羅森格倫，圣路易斯聯(lián)儲(chǔ)(St Louis Fed)行長(zhǎng)布拉德(James Bullard)也認(rèn)為美聯(lián)儲(chǔ)需要重新評(píng)估其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的援助。此外，達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)(Dallas Fed)行長(zhǎng)卡普蘭(Robert Kaplan)也主張，MBS購(gòu)買(mǎi)的退出“宜早不宜遲”。

高盛分析師羅尼•沃克（Ronnie Walker）也曾警告，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇加快，美國(guó)失業(yè)率將大幅下跌，而房地產(chǎn)市場(chǎng)供需持續(xù)失衡將在今明兩年帶來(lái)兩位數(shù)的房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)升值的5%-15%將被傳導(dǎo)至通脹。

高盛的模型預(yù)計(jì)，2022年底前住房通脹同比漲幅將達(dá)到3.8%，2023年將超過(guò)4%。這意味著房?jī)r(jià)的上漲速度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于2006-2007年的房地產(chǎn)泡沫。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。