地王背后隱藏風險：房企迎來生死存亡之際

自5月11日以來，上海6場土地拍賣拍出了173億元，也將其各自所在區(qū)域的地價推到了前所未有的高度。

雖然這些看似非理性競價的地王目前還只是個案，尚不足以反映上海整體土地市場的行情。但是，不可否認，面對上海日益稀缺的土地供應(yīng)，不斷飆漲的土地價格，除了改變方針轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市以外，為了堅守一線城市，為了公司未來的可持續(xù)發(fā)展，開發(fā)商似乎也只能迎難而上。

爭先恐后拿地

作為一線城市，上海向來是兵家必爭之地。

最近的6幅住宅用地拍賣，尤其是2幅泗涇地塊和周浦地塊，參與競拍房企都在30家以上，大部分均為耳熟能詳?shù)拇笈崎_發(fā)商，其中不乏保利、招商、華潤、金茂、信達、中電建、遠洋等央企，也有融創(chuàng)、恒大、碧桂園、龍湖、世茂等上市公司。

最終，奉賢南橋地王樓板價突破22600元/平方米，松江泗涇地王樓板價刷新至38300元/平方米，浦東周浦地王的樓板價更是達到43600元/平方米的高位，創(chuàng)出上海外環(huán)外土地價格新高。

在消息傳出之后，各大研究機構(gòu)紛紛以“瘋狂”、“非理性”等字眼來形容參與土拍的開發(fā)商。

不過，拿地開發(fā)商似乎并不以為然。

在拿下泗涇10-05地塊的當天，格力地產(chǎn)就在其官網(wǎng)發(fā)布“捷報”稱：“加大資源獲取是格力地產(chǎn)在2016年的工作會議上部署的四項重點工作之一。此次上海再次拿地，為格力地產(chǎn)在今年資源獲取方面添上濃濃一筆。”格力地產(chǎn)方面認為，該公司在泗涇拿地，進一步鞏固了其在上海的市場地位，再次彰顯了其進軍全國一線城市的信心和決心。

而融創(chuàng)中國董事長孫宏斌更是在北京壹號院的發(fā)布會上大談融創(chuàng)對于泗涇地王的“野心”。“我們上海拿的這個項目小，又是低容積率項目，環(huán)境也好。38000的地價我們還是能接受的，”孫宏斌對媒體表示，“我們這個地拿下來造樓，成本也要57000左右，起價我們肯定要賣6萬以上了。”

事實上，盡管土地價格不斷飆漲，但看好一線城市、有意拿地的開發(fā)商依然前赴后繼。

5月19日，三湘股份就發(fā)布公告稱，為增加該公司經(jīng)營性土地儲備，增強可持續(xù)發(fā)展力，計劃參與近期上海市某塊經(jīng)營性土地使用權(quán)的競買活動。

日前，中渝置地副主席及董事總經(jīng)理林孝文也在股東大會上表示，公司去年出售七個位于內(nèi)地二三線地區(qū)項目，套現(xiàn)近100億元。對于出售項目，林孝文表態(tài)稱，主要因為該公司不看好二三線地區(qū)前景，套現(xiàn)所得資金會改為投資于更高回報的城市，如北京、上海等內(nèi)地一線地區(qū)。

上海建設(shè)用地已到天花板

那么，為什么上海宅地能夠拍出如斯高價呢？

作為泗涇地塊參與競拍的房企，龍湖地產(chǎn)旗下的龍湖新壹城項目策劃負責人李經(jīng)理向《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》（以下簡稱“《東地產(chǎn)》”）說道：“目前，上海已將建設(shè)用地鎖定在3226平方公里，未來可供開發(fā)的土地只剩約5%。因此，上海的土地供應(yīng)尤其是優(yōu)質(zhì)住宅用地的供應(yīng)，已經(jīng)到了極度稀缺的程度。在‘3.25’調(diào)控政策升級之后，上海未來會大力推行住宅持有政策，泗涇的雙子地王可以說是新政開始大規(guī)模推行之前最后的‘遺珠’，也因此格外受到地產(chǎn)商的青睞。”

確實，目前上海建設(shè)用地已到“天花板”。2015年底上海市委公布的《中共上海市委關(guān)于制定上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃的建議》提出，截止到2014年，全市建設(shè)用地已達3124平方公里，開發(fā)強度為46%，遠遠超過紐約、東京、香港等國際大都市?！督ㄗh》提出，“十三五”規(guī)劃建設(shè)用地要實現(xiàn)負增長，就是到2020年要守住3185平方公里的紅線，比原來的規(guī)劃目標減少41平方公里。未來五年，新增建設(shè)用地只有約60平方公里。

《東地產(chǎn)》注意到，近年來，上海住宅用地供應(yīng)已經(jīng)逐年遞減。2013年，上海住房用地計劃供應(yīng)量為1000公頃；2014年，這一數(shù)值減少了三成，為700公頃；而到了2015年，商品住宅供應(yīng)計劃面積更進一步縮減至400-600公頃，其中還包含有保障性住房面積，換言之，真正的普通商品房住宅用地就更少了。

隨著土地供應(yīng)的不斷減少，上海住宅用地越加稀缺，土地價格自然節(jié)節(jié)走高。而在《東地產(chǎn)》記者認為，5月11日以來的地價狂飆，還與土地供應(yīng)節(jié)奏有著很大的關(guān)系。

《東地產(chǎn)》記者從一份《周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDPO-1001單元控制性詳細規(guī)劃》獲悉，除了此次保利地產(chǎn)以43600元/平方米樓板價競得的A-03-11地塊以外，這一單元內(nèi)還有8幅可供出讓的住宅用地，涉及的土地面積合計約34萬平方米。假設(shè)，此次周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDPO-1001單元推出的不是1幅地塊，而是2幅、3幅，甚至4幅地塊，情況就會截然不同。37家房企爭奪3幅、4幅地塊與37家房企爭搶1幅地塊相比，競爭力度大大減少，激烈程度自然就不可同日而語。顯而易見，要想抑制地價上漲幅度，加快土地供應(yīng)節(jié)奏可能是唯一的方法。

房企生死存亡之際

近兩年來，隨著上海土地價格不斷上漲，面粉貴過面包已經(jīng)成為常態(tài)。最近的一周，南橋、泗涇、周浦、長興島等區(qū)域的地價更被推到前所未有的高價。那么，開發(fā)商真的沒有旁觀者冷靜嗎？

一位經(jīng)營房地產(chǎn)數(shù)十年的業(yè)內(nèi)人士告訴《東地產(chǎn)》記者，現(xiàn)在能否堅守一線城市，對于不少房企來說，已經(jīng)到了生死存亡之際。

從去年下半年到今年一季度，上海樓市一片向好，項目銷售金額大漲，大批房企都在上海市場收獲了大把的現(xiàn)金。此前，年銷售額在500億元以上的中大型房企，往往會將項目在全國鋪開。但是近年來，越來越多的房企將項目集中在一線城市。一線城市的抗風險能力以及成長能力，是那些三、四線城市無法相比的。

“你們都說現(xiàn)在上海的地貴，難道半年以后、一年以后的地，會比現(xiàn)在便宜嗎？”一位房地產(chǎn)人士反問《東地產(chǎn)》記者，“一切都是為了公司的可持續(xù)發(fā)展，總體說來，無論市場如何，一線城市的風險會比較小。再貴也要去拿，如果拿不到地，就沒有在上?？沙掷m(xù)發(fā)展的籌碼了。”

合富輝煌房地產(chǎn)上海公司策略總監(jiān)黃欣偉指出：“過去幾年上海的房價已經(jīng)驗證了‘只要等得起，明天面包一定會比今天的面粉要貴’。房企基于對房價消化能力的信心，上海房地產(chǎn)市場僧多粥少，地已經(jīng)不夠分的情況下，稍微超出理性分析的搶地行為，也是可以被理解的。”

一位國有企業(yè)開發(fā)商這樣告訴《東地產(chǎn)》記者：“經(jīng)過這么多年的發(fā)展，我們一步一步看到，開發(fā)商規(guī)避風險的能力是最強的。拿地之前，他們往往就已經(jīng)測算好，有了50%以上成功的可能性才會去拿地。”

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱也發(fā)表了他的看法：“我認為，這些房企都是準備用時間換空間，即用2年、3年甚至更長時間去等待這塊區(qū)域房價上升，再推出相關(guān)產(chǎn)品?？紤]到當前的資金價格相對較低，時間換空間在策略上完全可行。以周浦地王為例，房價一年翻一番不可能，3年可能性較大，4、5年翻一番基本是行業(yè)內(nèi)的共識。”

以大寧金茂府為例，方興地產(chǎn)在2014年的拿地樓板價就高達47609元/平方米，已經(jīng)與周邊在售精裝房價格相當，當時，業(yè)內(nèi)分析這一項目的保本價為70000元/平方米。

2015年4月，方興大寧金茂府正式開盤，首批房源的開盤價定在70000元/平方米左右，基本打平。通過對區(qū)域、產(chǎn)品、客戶的精準定位，大寧金茂府得到了市場認可。其首先推出兩棟位置不好的樓（位于高架邊），以相對較低的單價突出項目的性價比，開盤當月即簽約229次。隨后，金茂府通過后續(xù)的一批批房源，慢慢提高價格，獲得利潤。截至目前，金茂府均價已經(jīng)達到90000元/平方米的高位，成功用時間換取了空間。當然，在這段時間里，開發(fā)商的資金實力、融資成本亦受到了考驗。

但是，有能力在一線城市拿地的開發(fā)商，往往都是在資金實力、操盤能力等方面都較為出色的企業(yè)，比如保利、融創(chuàng)等。他們對于市場有自己的預(yù)判，他們對于風險的評估能力遠遠超出旁觀者。

5月19日，融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德就在股東大會上明確表示，近日拿下的上海和太原地塊土地價格在預(yù)測范圍內(nèi)，“管理層判斷項目以后的經(jīng)營表現(xiàn)應(yīng)該是好的”。

地王背后隱藏風險

而在大型房企堅守一線城市的同時，面對滬上土地市場日益激烈的廝殺，不少中小型房企已經(jīng)開始另謀出路。

逸合投資經(jīng)理倪小玲發(fā)出感嘆：“不管上海土地怎么稀缺，現(xiàn)在已經(jīng)有點到瘋狂的地步了。像我們房企，包括我之前所在的五洲集團，作為中小房企，沒法跟保利之類去拼，面對這種很熱門的地塊，我們是肯定不會去參與的，其實利潤空間極其有限，客戶群體也會出現(xiàn)明顯壓縮。”

“我們經(jīng)過理性的測算，拿類似地塊風險的確非常高，我們資金壓力非常大。我們會調(diào)整戰(zhàn)略，改變產(chǎn)品方向。上海已經(jīng)不屬于我們重點開發(fā)區(qū)域，土地開發(fā)會更多的放在經(jīng)濟較發(fā)達的二三線城市，長三角區(qū)域地價與房價比較平穩(wěn)的地方，”倪小玲進一步告訴《東地產(chǎn)》，“不一定是純住宅，也會考慮辦公，有些辦公地塊相比住宅會便宜很多，可以做總部商務(wù)等。”

另一方面，自從“3.25”新政發(fā)布以來，上海樓市迅速上升的態(tài)勢便得到抑制，成交量明顯縮水，大量外地購房者受限，更多的人選擇觀望。在這樣不明朗的市場形勢之下，土地價格不斷飆漲的背后也隱藏著不小的風險。

“泗涇或者周浦拍出這么高的價格，這是市場供求行為。在這種地價情況下，以后上海可能就沒有剛需了，只有豪宅與更豪宅。只有往高端做，才可能會帶動上海整個一輪物業(yè)產(chǎn)品的更新?lián)Q代和升級，”黃欣偉說道，“我覺得上?？倳凶詈笠话?，房價總有到頂?shù)囊惶?。只不過在這種土地游戲里面，開發(fā)商也是身不由己。因為最近這段時間價格的快速飆升，是建立在前期很長一段時間，幾年里價格穩(wěn)步上揚基礎(chǔ)上的一個跳升，但跳升本身就有風險。”

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉更是明確指出：“表面看，一線城市量價齊升，地王頻出也推動房價繼續(xù)上漲，但是，這背后潛在的金融風險也在積累，當下半年及明年樓市進入調(diào)整期時，房價面臨下降，對于銀行來講，去年下半年以來的房貸資產(chǎn)會縮水，金融風險增加，此時銀行必然會收緊開發(fā)貸款以及個人按揭貸款的口子。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。