經(jīng)紀人眼中的北京樓市：從“價高者得”到有價無市

“今年3月份，在我們的一家門店，最多一套房子有8撥客戶等著談判。最后以‘價高者得’的辦法賣出去了。”鏈家地產(chǎn)學院區(qū)總監(jiān)馬寧在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示?！　〗衲甏汗?jié)過后，北京房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一波供需兩旺的大漲行情。其中，二手房交易由于較為敏感，最容易出現(xiàn)大漲或大跌的波動，其變化也往往被視作市場的先導指標?！　●R寧的職務(wù)范圍覆蓋海淀區(qū)和西城區(qū)的一部分，共有20多家門店，是北京市最核心的區(qū)域。在今年以來的市場中，該區(qū)域經(jīng)歷了從火爆到冷清的大范圍轉(zhuǎn)變。由于育翔學區(qū)的存在，該區(qū)域的成交表現(xiàn)出一些不同特征。　　根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，今年2-4月，北京市二手住宅網(wǎng)簽量分別為15149套、32009套、24312套。但從短期走勢來看，截至4月中旬，北京二手房成交量已連續(xù)多周出現(xiàn)下滑。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月，北京二手住宅價格環(huán)比上漲3.7%，同比上漲37.2%?！　“嘿F的“學區(qū)”　　“從我們的感受來看，春節(jié)后的市場變化最明顯。首先就是客戶忽然變得非常多。”馬寧說，按照慣例，二手房市場通常在春節(jié)后有一撥行情，但往往會從長假結(jié)束后的一段時間開始。但今年的不同在于，節(jié)后兩三天，客戶就趕著來簽約?！　∷硎?，緊接著發(fā)現(xiàn)在很多單子中，業(yè)主開始出現(xiàn)漲價，而且是在談判桌上“現(xiàn)場提價”。　　“最多的一次，業(yè)主在談判的時候提了四次價，總價累計一共漲了五六十萬。但最后還是簽了。”馬寧說，幾乎每一輪的二手房行情中，都會出現(xiàn)業(yè)主提價、購房者應(yīng)價的情況?！　●R寧粗略統(tǒng)計，在他覆蓋的“學院區(qū)”，春節(jié)過后的兩個多月時間里，二手房成交均價上漲了1萬到1.5萬元左右，漲幅約在12%-15%的水平。即使與過去幾年相比，仍然堪稱“火爆”?！　∷硎?，在此之前，北京樓市有兩次較大的行情。2006年到2007年，北京二手房均價從當時的6000元左右，上漲到12000元，價格翻了一倍。經(jīng)過2008年的回調(diào)后，從2009年初到2010年，均價又從10600元上漲到24000元，同樣翻倍。　　當時，北京二手房市場曾出現(xiàn)一些夸張場面，比如在多人搶房的情況下，通過抓鬮、抽簽、競價等方式來確定買主。正如文首提及的案例，這種情況在今年也“重出江湖”，并集中在成交最為火爆的3月?！　●R寧表示，一旦出現(xiàn)“競價買房”的情況，最終的成交價格往往就會比報價上漲四五十萬?！　∵@一情形大多出現(xiàn)在學區(qū)房交易中。“我們遇到最夸張的情況是，業(yè)主在飯店請所有有買房意向的客戶吃飯，客戶就在飯桌上出價，房子最終賣給出價高的人。”馬寧說，相比于一般的二手房成交，學區(qū)房購買者對價格的接受度更高。　　其中，在育翔學區(qū)的某個二手房小區(qū)，戶型面積在50平方米左右的房屋，單價從春節(jié)前的8萬-9萬，在節(jié)后上漲到10萬左右。在最高點時，部分房源的單價已經(jīng)超過11萬元/平方米。　　被壓抑的需求　　對于有經(jīng)驗的經(jīng)紀人來說，關(guān)注最初的蛛絲馬跡，往往能夠判斷出市場走勢?！　?jù)悉，鏈家地產(chǎn)將旗下的房源分為ABC三類，A類房源為戶型朝向好，價格合適的優(yōu)質(zhì)房源；B類次之；C類多為戶型不佳，或業(yè)主不太誠心出售的房源。　　馬寧表示，一旦A類和B類房源的庫存量急劇減少、前來咨詢的客戶數(shù)量迅速增多時，往往意味著一撥大行情即將出現(xiàn)。相反，在房源充足的情況下，客戶減少，則是市場降溫的前兆。　　在當前的北京市場，共有兩種主要現(xiàn)象。馬寧指出，大部分情況是賣方不降價，買方也不跟價，這也是造成近期市場降溫的主要原因。　　另一部分情況為“連環(huán)單”，即在換房需求中，因簽訂了新房的買賣協(xié)議而急于將現(xiàn)有房屋出手的情況。這部分賣主存在降價壓力，有些客戶甚至主動下調(diào)價格?！　≡诋斍暗谋本┒址渴袌觯瑩Q房需求大量存在，但形成“連環(huán)單”的比例并不高。馬寧判斷，在其負責區(qū)域的二手房交易中，約有70%的比重為改善型需求，而整體市場中的“連環(huán)單”比例不超過10%。　　從某種程度上，這也決定了北京市場的走勢。　　馬寧認為，在北京樓市的前兩次行情中，由于當時并未出臺“限購令”，市場中投資比重較大，行情持續(xù)時間也長?，F(xiàn)階段的需求主體以首次置業(yè)和改善為主，對價格較為敏感，因此，一旦價格提升，成交量就會很快受到抑制。　　其中，在4月1日之后，他負責的“學院區(qū)”整體交易量下降了約50%，該區(qū)域的學區(qū)房成交量同樣大幅下降。他認為，這其中也有部分需求在3月被透支的因素影響?！　〉R寧表示，這部分需求并未完全消失，僅僅處于被壓抑狀態(tài)。“我們還是能夠看到大量客戶想要買房，這個量早晚要釋放。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。