房價“輪漲”怎么看：原因利弊有哪些？

國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的數據顯示，4月份70個大中城市新建商品房價格環(huán)比上漲的城市有65個，是2011年國家統(tǒng)計局公布房價數據以來，上漲城市最多的月份——

房價“輪漲”怎么看

最新數據顯示，4月份70個大中城市房價總體繼續(xù)上漲，上漲城市個數繼續(xù)增加，部分二線城市環(huán)比漲幅比上月進一步擴大，有些已超過一線城市漲幅。

大中城市房價普漲的原因是什么？對目前的房地產市場現(xiàn)狀怎么看？未來房價走勢如何？記者采訪了有關專家。

“輪漲”原因是什么

“4月份一線城市漲幅較上月有所放緩，二三線城市漲幅開始擴大。”國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉解讀房價數據時說，從同比數據看，4月份一二線城市漲幅繼續(xù)擴大，三線城市由降轉升。

“此番大中城市房價普漲是前期一系列政策發(fā)揮作用的效果。”民生銀行首席分析師溫彬分析說，為加快去庫存，二三線城市出臺了一系列旨在鼓勵去庫存的稅收信貸政策，從一季度看，銀行信貸投放比較大的重點城市，恰好是房地產成交和價格活躍的熱點城市，支撐了這些二三線城市的樓市快速增長。此外，隨著房貸首付比例下降、貸款利率下調，降低了購房人群利用信貸購房的資金成本，也助于樓市加速升溫。

中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院城市與房地產研究室主任倪鵬飛認為，房價“輪漲”的原因有5個：一是中央和地方去庫存等宏觀政策的實施，激勵了消費和投資需求；二是部分二線城市和三線城市庫存不多，市場供求相對緊張；三是在目前背景下，農村人口向城市轉移的規(guī)模大，住房需求強勁；四是受一線城市前期房價暴漲的傳染和波及，二三線城市市場預期改變；五是一線城市在暴漲后對房地產投資和投機的嚴控措施，使得投資和投機向二三線城市轉移。

“輪漲”利弊有哪些

“今年1至4月份，房地產市場保持回升態(tài)勢，市場銷售量和銷售金額保持較快增長，房地產價格總體有所上漲，房地產投資在恢復性上漲。”國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運指出，“房地產的回升對經濟穩(wěn)定增長發(fā)揮了重要作用。一季度，房地產增長對GDP增長的貢獻率提升。”

溫彬認為，隨著城鄉(xiāng)居民收入增長，城鎮(zhèn)化進程加快，市場對房地產的剛性需求和改善性需求持續(xù)旺盛；另一方面，從全國總體看，城市間漲勢出現(xiàn)新變化，一線城市漲幅環(huán)比有所放緩，二三線城市漲幅開始擴大，呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢，反映出房地產市場向好的趨勢。

“從這一輪房價上漲，可以清晰地看到投資客的身影。房地產還在去庫存的過程中，如果房價過度上漲，這并不是好事。”中國人民大學土地管理系主任葉劍平在接受記者采訪時說，“投資客很活躍，民間資本在抽身股市后，由于制造業(yè)低迷，缺乏合適投資渠道，所以大量投資房產地，房價上漲有相當一部分是投資推動的，而不是消費推動的。并且從一線城市向二線城市波及，推高了房價，要客觀分析影響。”

溫彬也指出，一些投機性需求在此輪房價上漲過程中發(fā)揮了助推作用。一些房地產中介、互聯(lián)網P2P信托等提供“首付貸”，給購房者加杠桿，這也導致未來樓市出現(xiàn)暴漲暴跌的風險上升，需要警惕。另外，當前國內部分城市開發(fā)商購地熱情高漲，蘇州、南京等地高價地王頻現(xiàn)，已經出現(xiàn)較大風險，開發(fā)商后期應該謹慎。

未來房價怎么走

對于下半年房價走勢，溫彬預測，整體將呈現(xiàn)趨緩態(tài)勢，“經過去年三季度至今年上半年樓市的快速上漲，總體上看樓市將進入調整期，隨著前期剛需釋放以及預期調整，下半年以后房價漲幅將同比趨緩，且不排除個別城市會出現(xiàn)價滯量縮、價格環(huán)比下降的情況。”

“住房具有消費和投資兩種功能，消費是人人需要的基本功能。一方面要通過各種形式滿足住房的剛需，另一方面也要抑制不合理的投機。”葉劍平指出，“房地產市場并不僅僅是自身因素決定的，隨著大環(huán)境的轉變，供給側結構性改革的推進，投資將更多轉向實體經濟，用于生產領域轉型升級和研發(fā)。這樣才能從根本上避免房價無理性過快上漲。”

“從目前來看，三四線去庫存效果并不理想，政策方面應當因地施策，避免‘一刀切’，否則將加重樓市結構失衡。”溫彬分析指出，由于一線城市人口凈流入，經濟基礎比較好，房地產需求上漲更快，而三四線城市面臨著更為嚴重的失血局面，這與去杠桿政策出臺初衷背道而馳。“單純靠金融杠桿化解庫存，將對未來造成很大的金融風險，提高三四線樓市去庫存的關鍵在于提高城市綜合競爭力。”

“房價上漲過快的城市，可根據情況及時出臺相關政策措施，包括采取必要的臨時性行政措施。”倪鵬飛建議。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。