梁朝暉：中國(guó)的投資對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)仍然是滄海一粟

總體來(lái)說(shuō)中資到美國(guó)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的趨勢(shì)是好的，但是也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，跟美國(guó)的房地產(chǎn)投資歷史相比，中國(guó)資本還是處于剛剛起步階段。所以，不能夠自恃太高，一定要按照當(dāng)?shù)氐挠螒蛞?guī)則進(jìn)行，多學(xué)習(xí)。

在高樓林立的紐約曼哈頓中城，鑫苑地產(chǎn)所在的52號(hào)大樓（Tower52）算不上是最奢華的。這座A級(jí)寫(xiě)字樓隱藏在名不見(jiàn)經(jīng)傳的東52街中間，但不管是51街還是萊克星頓，從兩個(gè)占據(jù)紐約要道的地鐵口出來(lái)，分別走不了一百米就能到達(dá)52號(hào)大樓。

事實(shí)上，這家總部在鄭州、以開(kāi)發(fā)二三線城市住宅為主營(yíng)業(yè)務(wù)的地產(chǎn)公司是第一家進(jìn)軍美國(guó)市場(chǎng)的中資地產(chǎn)企業(yè)。

早在2007年，美國(guó)地產(chǎn)大亨、億萬(wàn)富翁山姆·澤爾（SamZell）將鑫苑地產(chǎn)帶到紐約，成為在紐交所掛牌的第一家中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。而如今，鑫苑地產(chǎn)儼然已經(jīng)是一家專(zhuān)業(yè)的美國(guó)企業(yè)。

2012年，鑫苑地產(chǎn)宣布獨(dú)立買(mǎi)下布魯克林區(qū)威廉斯堡街區(qū)一塊方圓兩英畝的廢墟，將其改造成擁有216個(gè)單元的高檔公寓樓，成為了當(dāng)時(shí)紐約地產(chǎn)界最轟動(dòng)的新聞。2016年，已經(jīng)成為地標(biāo)的東河灣（Oosten）項(xiàng)目將在今年下半年完工，而鑫苑地產(chǎn)公司又在年初宣布買(mǎi)下曼哈頓中城炙手可熱的地獄廚房（Hell'sKitchen）圈地，開(kāi)始了項(xiàng)目規(guī)劃。

作為鑫苑置業(yè)的執(zhí)行副總裁及其美國(guó)公司負(fù)責(zé)人，46歲的梁朝暉從2012年加入鑫苑地產(chǎn)后不僅操盤(pán)了鑫苑在東西海岸的所有項(xiàng)目，還見(jiàn)證了自2013年以來(lái)中國(guó)資本進(jìn)入美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的一大波熱潮。

2004年從沃頓商學(xué)院畢業(yè)，梁朝暉在多家美國(guó)地產(chǎn)公司積累了大量實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。中資投資美國(guó)地產(chǎn)的沖勁足，但難免遇到融資困難以及操作過(guò)程中包括管理成本、團(tuán)隊(duì)在內(nèi)的各種風(fēng)險(xiǎn)。

“在美國(guó)和紐約的國(guó)際買(mǎi)家熔爐中，中國(guó)的投資仍然是滄海一粟，還有很多值得學(xué)習(xí)的地方。”梁朝暉指出。

中資對(duì)美地產(chǎn)投資大趨勢(shì)

《21世紀(jì)》：最近很多中資的開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)都進(jìn)入美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)，紐約尤其出現(xiàn)了不少標(biāo)志性的大項(xiàng)目，很多出價(jià)可能比幾個(gè)月前上一個(gè)買(mǎi)家增加了幾千萬(wàn)。你觀察到的情況是怎么樣的？

梁朝暉：我們觀察到最近這幾年中資對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)表現(xiàn)出很大的興趣，高潮可能是從2013年開(kāi)始，2014、2015年的增長(zhǎng)更加明顯，到今年一直還在增加，我們也認(rèn)為這個(gè)趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)下去。

參與到這個(gè)市場(chǎng)中的不僅有大的金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司，也有國(guó)內(nèi)的大小型開(kāi)發(fā)商。

目前觀察到一些中資機(jī)構(gòu)出價(jià)會(huì)比較高，從商業(yè)角度看，有的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了難以收回投資成本的地步。比如，在投資一些老舊酒店資產(chǎn)時(shí)，需要很多后期的投入才能把它升級(jí)成為一個(gè)符合現(xiàn)代需求的酒店或符合市場(chǎng)需求的其它類(lèi)型物業(yè)，這種投入不僅與經(jīng)濟(jì)成本有關(guān)，更牽扯到當(dāng)?shù)卣?guī)劃、法律甚至勞工市場(chǎng)的特殊性，這樣的投入是否能夠達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益還值得商榷。

此外，美國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資也與中國(guó)本土不太一樣。金融危機(jī)后當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)向開(kāi)發(fā)商提供貸款越來(lái)越困難。一部分中國(guó)開(kāi)發(fā)商與當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)合作，以此拿到更多本地融資；另一部分中國(guó)開(kāi)發(fā)商利用“內(nèi)保外貸”等國(guó)內(nèi)的融資方法，這種特點(diǎn)成為國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)也可能不是最有資本效率的方式。從金融學(xué)的角度來(lái)講，股本資金成本是非常高的，從紐約一般開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資本架構(gòu)來(lái)看，1/3到4/10這樣的范圍為股本投資，剩下的應(yīng)該是債務(wù)投資。債務(wù)投資就是在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以開(kāi)發(fā)土地作為抵押獲得貸款，這樣資本回報(bào)率比較高。

《21世紀(jì)》：你覺(jué)得這些中資開(kāi)發(fā)商在美國(guó)面臨的比較大的風(fēng)險(xiǎn)是什么？

梁朝暉：兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)是運(yùn)營(yíng)操作風(fēng)險(xiǎn)，大部分中國(guó)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有自己的實(shí)操團(tuán)隊(duì)，對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)沒(méi)有把控，操縱起來(lái)對(duì)當(dāng)?shù)赜螒虻囊?guī)則不太了解，包括許多管理人員并沒(méi)有管理美國(guó)團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)?shù)厥聦?shí)上有很多問(wèn)題需要處理，比如如何管理承包單位，承包單位什么背景，等等，這都不是表面上去做一個(gè)盡調(diào)報(bào)告就能研究出來(lái)的東西，需要有在這邊真正操盤(pán)過(guò)主流房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)團(tuán)隊(duì)才能夠把它做好。

另外就是融資的風(fēng)險(xiǎn)，就是剛才講的，國(guó)內(nèi)來(lái)的機(jī)構(gòu)在美國(guó)的融資能力有限。

總體來(lái)說(shuō)，中資到美國(guó)開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的趨勢(shì)是好的，但是也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，跟美國(guó)的房地產(chǎn)投資歷史相比，中國(guó)資本還是處于剛剛起步階段。所以，不能夠自恃太高，一定要按照當(dāng)?shù)氐挠螒蛞?guī)則進(jìn)行，多學(xué)習(xí)。

鑫苑的獨(dú)特定位

《21世紀(jì)》：能不能具體談?wù)勗诿绹?guó)操盤(pán)要注意的情況。比如，最近紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲非常快，很多人都認(rèn)為到了頂點(diǎn)，你怎么看現(xiàn)在的情況？

梁朝暉：經(jīng)過(guò)金融危機(jī)以后，紐約房地產(chǎn)從2010年開(kāi)始恢復(fù)到現(xiàn)在也有六年了。通常來(lái)講，房地產(chǎn)六七年就是一個(gè)周期，因此現(xiàn)在需要謹(jǐn)慎，但并不是說(shuō)整個(gè)紐約地產(chǎn)處于崩盤(pán)的邊緣。其根本原因是，這一輪房市的恢復(fù)并非建立在非理性的杠桿之上。

在經(jīng)歷過(guò)2008年的打擊后，美國(guó)的金融機(jī)構(gòu)非常謹(jǐn)慎，政府監(jiān)管也越來(lái)越嚴(yán)，因此在房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款過(guò)程中非常謹(jǐn)慎。作為個(gè)人投資者，即使在市場(chǎng)上就算你的信用、收入都非常好，申請(qǐng)房屋貸款都是很困難的，因此貸款的數(shù)額和放貸比遠(yuǎn)沒(méi)有金融危機(jī)前那時(shí)候那么激進(jìn)。對(duì)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)型地產(chǎn)貸款也是類(lèi)似情況。

但我們也注意到，近期來(lái)看，紐約的高端住宅、奢侈類(lèi)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)到了比較高的一個(gè)范圍。也就是說(shuō)一平方英尺2500美元以上的住宅，我們認(rèn)為還是有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

美國(guó)最高端的奢侈住宅目前風(fēng)險(xiǎn)較高

《21世紀(jì)》：在這種市場(chǎng)情況下，鑫苑的投資邏輯是怎樣的？

梁朝暉：剛才也說(shuō)到，我們的基本判斷是，美國(guó)最高端的奢侈住宅目前風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)比較高，因此我們的定位就是要在中高端里面做最精細(xì)、最好的，就是說(shuō)不管是在市場(chǎng)好還是市場(chǎng)不好的情況下，不管有沒(méi)有中國(guó)的客戶來(lái)支持我們的情況下，我們都立于不敗之地，這是我們投資的一個(gè)理念。我們對(duì)自己的定位是，我們是中國(guó)來(lái)投資的、本土化、專(zhuān)業(yè)化、集中于打造高端精品的國(guó)際地產(chǎn)公司。

那么，我們目前在曼哈頓這個(gè)核心市場(chǎng)的售價(jià)范圍也就可以基本預(yù)計(jì)，在每平方英尺（十平方英尺約為一平方米）的預(yù)期定價(jià)大概在2000美元。這也是紐約一個(gè)雙收入家庭比較可以承受的一個(gè)價(jià)格范圍。

從具體的投資區(qū)域來(lái)講，我們的定位是“Emerging”地區(qū)，也就是發(fā)展中的、代表經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流的地區(qū)。目前我們已經(jīng)投資的兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是地獄廚房（Hell'sKitchen），一個(gè)是威廉斯堡（Williamsburg），都是在紐約很有前瞻性，很時(shí)尚的地區(qū)。以威廉斯堡為例，20年前這個(gè)地方還是破舊的廠房、廢棄的工業(yè)區(qū)，比較落后，后來(lái)藝術(shù)家先搬過(guò)來(lái)，將富裕的年輕人都帶過(guò)來(lái)，目前仍然有增長(zhǎng)潛力。我們的目標(biāo)就是繼續(xù)找到這樣的項(xiàng)目。

基于上述兩點(diǎn)，鑫苑美國(guó)的重點(diǎn)就是東西兩岸、兩個(gè)走廊。一個(gè)走廊叫東北走廊，從華盛頓沿海到波士頓，以紐約為放射中心。另外一個(gè)是洛杉磯到灣區(qū)、舊金山。

紐約拿地法則

《21世紀(jì)》：在你看來(lái)這樣的資源在紐約還有么？怎么才能找到？

梁朝暉：紐約房地產(chǎn)市場(chǎng)很成熟，做好項(xiàng)目的可能還有，但是確實(shí)需要去挖掘。一個(gè)可以確定的事實(shí)是，紐約沒(méi)有空地了，有的是沒(méi)有達(dá)到最高的價(jià)值利用的一些建筑，開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)行改建或是拆掉重建，甚或地塊整合和重組，毫無(wú)疑問(wèn)，這增加了尋找和談判的成本。

目前來(lái)看，有三種拿地的模式。第一種公開(kāi)市場(chǎng)操作。賣(mài)家通過(guò)中介去做營(yíng)銷(xiāo)。但當(dāng)這個(gè)財(cái)產(chǎn)已經(jīng)被做成精美的冊(cè)子被推廣的時(shí)候，項(xiàng)目要不然是資源不夠好誰(shuí)也沒(méi)看上，要不然是多方競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格上占不到優(yōu)勢(shì)，因此這種形式比較難以拿到真正好的資產(chǎn)。

第二種是通過(guò)我們自己的團(tuán)隊(duì)搜尋有可能出售的土地。從2012年創(chuàng)建團(tuán)隊(duì)以來(lái)，我們投資團(tuán)隊(duì)加入了很多業(yè)界有很多經(jīng)驗(yàn)的老手，這對(duì)通過(guò)內(nèi)部聯(lián)系提前鎖定資源很有益，這是我們目前運(yùn)用最多的一種模式。

第三種事實(shí)上更加高級(jí)，叫做拿地組合。比如，一個(gè)想要開(kāi)發(fā)的地區(qū)有幾個(gè)不同的土地持有者，需要依次跟不同的資源溝通，最終做一個(gè)好的開(kāi)發(fā)案例。比如你看上的這個(gè)地塊審批的時(shí)候只能建四層，但是旁邊的一家審批可以建十層，但只建了四層，那就要去溝通怎么把這個(gè)高空權(quán)（airright）拿過(guò)來(lái)。這是拿地的高級(jí)運(yùn)作，尤其是紐約地區(qū)需要這種高級(jí)的操作，而真正能賺到錢(qián)，能夠有這種比較高的回報(bào)的是這樣的運(yùn)作，但是需要的時(shí)間、精力和資源也都要大很多，我們也正在嘗試。

《21世紀(jì)》：這樣的投資理念目前效果如何？中國(guó)投資者是什么樣的投資理念？

梁朝暉：我們的威廉斯堡項(xiàng)目整體分為兩期，目前我們整個(gè)已經(jīng)銷(xiāo)售70%，第一期已經(jīng)有入住，第二期很快結(jié)束。已經(jīng)銷(xiāo)售的部分三成買(mǎi)家來(lái)自中國(guó)，七成來(lái)自美國(guó)。

我們發(fā)現(xiàn)投資我們所定位的中高端地產(chǎn)的國(guó)內(nèi)投資者有幾個(gè)特點(diǎn)。首先，他們一般都有與美國(guó)相關(guān)的經(jīng)歷，一些人在美國(guó)工作或上學(xué)，一些人子女在這邊上學(xué)，他們對(duì)美國(guó)甚至紐約都比較了解，也都是在選擇比較后，在威廉斯堡這個(gè)國(guó)內(nèi)可能不太熟悉的位置進(jìn)行置業(yè)。我們的客戶基本都是對(duì)美國(guó)文化有所了解，或者對(duì)美國(guó)主流文化比較接受的人群。

其次，現(xiàn)在市場(chǎng)有很多傳聞，中國(guó)買(mǎi)家財(cái)大氣粗，出手都是大豪宅，但我們的認(rèn)知并非如此，中國(guó)買(mǎi)家非常精，很多都是沖著這個(gè)小戶型，大的戶型現(xiàn)在中國(guó)的買(mǎi)家還不是很多，反倒是很受美國(guó)當(dāng)?shù)刂髁髻I(mǎi)家青睞。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。