深圳將試點商品房現(xiàn)售 開發(fā)商風險把控能力受考驗

實行了22年的商品房預(yù)售制度將迎來新的變化，第一個吃螃蟹者恰是國內(nèi)最早接觸預(yù)售制度的城市——深圳。

5月3日，深圳市規(guī)劃和國土資源委（以下簡稱“規(guī)土委”）發(fā)布消息稱，深圳將試點商品房現(xiàn)售制度，即由傳統(tǒng)的“期房”銷售轉(zhuǎn)為“現(xiàn)房”發(fā)售。日前，深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出今年首宗出讓的住宅用地，被確認為深圳商品房現(xiàn)售首個試點項目。

經(jīng)濟觀察報從深圳市規(guī)土委了解到，此次試點是由住建部指導(dǎo)的、廣東省住建廳下達的要求。去年4月8日，住建部與廣東省政府簽訂了一份合作協(xié)議，其中提及：指導(dǎo)廣東省加快商品房預(yù)售制度改革，逐步推廣現(xiàn)房銷售。

目前試點僅在深圳，廣州市住建委相關(guān)負責人表示，廣州的預(yù)售政策并沒有變化。“雖然目前只是個案，全面現(xiàn)房銷售的大幕還未拉開，但深圳的試點帶有一定的風向標色彩，有助于后續(xù)推廣、操作規(guī)范化等方面的進一步探索。”綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示。

業(yè)內(nèi)認為，對房地產(chǎn)市場來說，現(xiàn)房銷售等同于將開發(fā)過程“去杠桿化”，對開發(fā)商的資金實力和風險把控能力提出了考驗；同時通過招標的方式抑制土地供應(yīng)對房價的推高作用，加強行業(yè)的集中度。

深圳試驗田

4月26日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出一則土地出讓信息。這塊土地位于龍華新區(qū)，屬商住用地，土地面積約3.6萬平方米，建筑面積14.6萬平方米。

與以往公開掛牌的方式不同，此次土地出讓將采用公開招標的方式。按照招標要求，在這宗地塊上建設(shè)的住宅、商業(yè)物業(yè)或其他建筑物，不能提前進行預(yù)售，而要在竣工并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后進行“現(xiàn)房”銷售。同時，中標人需按照規(guī)土委要求及時報送項目進展、銷售情況和相關(guān)開發(fā)成本核算等情況。

這是商品房現(xiàn)房銷售首次在深圳出現(xiàn)，也是住建部倡導(dǎo)的商品房現(xiàn)售制度首次以城市為單位進行試點。

自1994年從香港傳入深圳、并在全國推廣以來，預(yù)售制度是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要推手。它一方面解決了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金問題，以高杠桿效應(yīng)增加了樓市供給，將資金利息轉(zhuǎn)嫁給購房者，另一方面可能引發(fā)項目爛尾、貨不對板、房屋質(zhì)量低下等問題。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，其中來自購房者的預(yù)付資金（包括定金、預(yù)收款、個人按揭）占比39.3%，自有資金和國內(nèi)貸款分別占比39.2%、16.1%。而在2012年之前，預(yù)付資金占比一直保持在30%左右。這表明，通過房屋預(yù)售帶來的資金已經(jīng)成為房企開發(fā)資金的重要來源，且這個比重正在日益增大。

2012年開始，山東、上海、杭州等省市陸續(xù)提出過“現(xiàn)房銷售試點”的方案，但均未成行。

一線城市中，深圳是典型的以存量房為主的市場，每年二手房交易量占比70%以上。“現(xiàn)售模式適用于新房，由于深圳的存量相對較大，每年新增土地很少，適合慢慢過渡到現(xiàn)售的格局中來。”宋丁表示。

業(yè)內(nèi)普遍認為，在住宅市場化的使命幾近完成之后，住房由預(yù)售轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)售將是一個趨勢。但是目前中國各個主要城市的商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上，驟然取消預(yù)售制度并不現(xiàn)實。

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進分析，大方向來看，一二線城市的房企在資金承受能力上更強，且市場供應(yīng)比較緊缺，不需要通過期房銷售的方式來蓄客。相比之下，三四線正面臨去庫存的嚴峻問題，期房銷售萎靡，很多樓盤最終都是以現(xiàn)房的方式進行銷售。另外，三四線城市的房企多為中小房企，資金壓力較大，依然需要通過期房銷售來降低資金成本。

“如果龍華地塊試點效果好，不排除會推廣到深圳其他住宅供應(yīng)地塊”，宋丁認為，未來深圳的預(yù)售房和現(xiàn)售房可能會同時存在。但是商品房現(xiàn)售模式對于本身庫存不足的深圳市場來說，會帶來一定壓力，如若推行，還需要從增加土地供應(yīng)、合理安排各階段土地供應(yīng)數(shù)量等層面入手，促進供求關(guān)系的均衡。

深圳市規(guī)土委亦強調(diào)，將對試點項目進行跟蹤采集數(shù)據(jù)，分析對市場產(chǎn)生的影響，并在對試點經(jīng)驗總結(jié)的基礎(chǔ)上進行政策研判。目前，深圳仍按照國家和省市商品房預(yù)售制度的相關(guān)規(guī)定開展商品房預(yù)售審批工作。

“去杠桿化”

深圳市場近年來少有住宅用地出讓，上一次宅地拍賣是去年12月底，泰禾以高達7.99萬元/平方米的樓面價拿下了寶安尖崗山地塊，刷新全國單價地王。

2015年，深圳共有4宗宅地進入招拍掛市場，2014年和2013年分別只有3宗和1宗。每次土地出讓都伴隨著地王的誕生和區(qū)域房價的暴漲。

從土地供應(yīng)上看，招標加上現(xiàn)售的形式可以從源頭上降低市場對土地成交價格的預(yù)期，避免熱點地塊招拍掛溢價不可控的結(jié)果。

第一太平戴維斯投資部董事吳睿認為，政府設(shè)此試點是對市場熱度的一種試探，“如果該條件下，土地價格并沒有那么高，說明這是控制房價的一個好方法，未來或?qū)⒅饾u推廣；但如果該條件下，開發(fā)商仍然積極競拍，土地價格較高，那么說明對于市場的調(diào)控效果并不明顯”。

調(diào)控市場只是一種間接影響。宋丁指出，更重要的是，取消預(yù)售制度對開發(fā)商來說相當于開發(fā)流程的“去杠桿化”。

其直接的影響有三點，一是開發(fā)商的資金成本的提高，導(dǎo)致負債率上升，二是銷售節(jié)點延后，導(dǎo)致開發(fā)周期拉長；三是行業(yè)門檻的提高，行業(yè)集中度越來越高，小開發(fā)商逆襲的可能性將越來越小。

預(yù)售制度為開發(fā)商提供了一筆零風險零成本的巨額貸款，一旦實行現(xiàn)售制度，開發(fā)商將失去這樣的資金支持。一般地產(chǎn)開發(fā)項目從拿地到預(yù)售需要8至9個月時間，甚至更短，但現(xiàn)售制度會將拿地到銷售的周期拉長到2到4年，對開發(fā)商的市場判斷和風險把控能力提出了更大的挑戰(zhàn)。

深圳一家大型房企的負責人對經(jīng)濟觀察報表示，現(xiàn)售制度下開發(fā)周期至少比預(yù)售延長一年，因此現(xiàn)房的定價可能比預(yù)售更高一些。但是，現(xiàn)房銷售制度只是房地產(chǎn)項目開發(fā)流程中間的某一環(huán)節(jié)變化，對于目前深圳的房價而言，單個現(xiàn)房發(fā)售項目不會產(chǎn)生多大沖擊。

同時，上述人士表示，“目前深圳房地產(chǎn)市場的流動性仍十分充裕，開發(fā)商有充裕的資金和足夠多的資金合作機構(gòu)”。

根據(jù)人民銀行深圳支行的數(shù)據(jù)，2015年12月末，深圳房地產(chǎn)貸款余額為10286億元，首次突破萬億元關(guān)口，同比增長29.2%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1977億元，同比增長2.2%。這表明，深圳房地產(chǎn)開發(fā)貸的質(zhì)量依然良好。

另一個可能的結(jié)果是行業(yè)的集中度將會越來越高。宋丁分析，從招拍掛改為招標模式涉及開發(fā)商資質(zhì)的審核，包括開發(fā)商的資金實力、以往的誠信記錄，有沒有欠賬問題，中間有沒有資金鏈斷裂，并不是每個開發(fā)商都能進入投標中來。

深圳市土地房產(chǎn)交易中心公告顯示，上述龍華土地出讓的投標人數(shù)應(yīng)不少于3人，投標人需符合投標資格要求，并交納9億元投標保證金。最終的中標者將于6月2日揭曉。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。