滬深樓市成交量腰斬 但房?jī)r(jià)仍在死扛

滬深樓市新政出臺(tái)一個(gè)多月后，市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，投資性需求得到了較好的打壓，但后市仍有止跌回升的可能性。

易居研究院智庫(kù)中心近期公布的報(bào)告顯示，“3.25”新政出臺(tái)一個(gè)月后，深圳的成交量環(huán)比下跌迅猛，跌了57%；上海的成交量則下跌了52%。

同樣，成交價(jià)總體上也處于下跌趨勢(shì)。但是與成交量的表現(xiàn)不同，深圳的成交均價(jià)環(huán)比新政出臺(tái)前只下降了1%，而上海成交均價(jià)環(huán)比則下降了6%。

易居上海研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向界面記者解釋說，一方面深圳房源比上海更為不足，另一方面，深圳房?jī)r(jià)在去年已經(jīng)處于高位，新政出臺(tái)前的交易日，價(jià)格并沒有出現(xiàn)過多的炒作。因此，深圳房?jī)r(jià)在新政后并沒有出現(xiàn)大幅跌落。

根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，樓市遭遇調(diào)控后，往往是成交量先下跌，賣家死扛價(jià)格，買家嚴(yán)重觀望。如果政策執(zhí)行嚴(yán)格，供需結(jié)構(gòu)沒有大的變化，數(shù)月后，市場(chǎng)判斷出現(xiàn)分歧，才會(huì)出現(xiàn)價(jià)格下跌的情況，進(jìn)而形成成交均價(jià)的下跌。

現(xiàn)在滬深兩地樓市的情況，就處于價(jià)格上的“橫盤”時(shí)期，或俗稱“有價(jià)無市”。此外，滬深兩地樓市還呈現(xiàn)出區(qū)域兩級(jí)分化的特點(diǎn)。

以上海為例，對(duì)比新政出臺(tái)前后各30天的成交數(shù)據(jù)，可以看出，各個(gè)區(qū)域在成交面積和成交價(jià)格上表現(xiàn)有別。其中，虹口區(qū)的成交面積跌幅最大，為94%；而青浦區(qū)的成交面積跌幅最小，為16%。

同時(shí)，上海各個(gè)區(qū)的價(jià)格表現(xiàn)也不同。新政后，上海16個(gè)區(qū)中8個(gè)區(qū)出現(xiàn)了價(jià)格下跌，而剩下的8個(gè)區(qū)則出現(xiàn)了價(jià)格上升。其中，黃埔區(qū)價(jià)格增幅最大，為26%；而普陀的跌幅最大，為6%；此外，此前新政前熱度較大的虹口區(qū)，也出現(xiàn)了5%的跌幅。總體上，由于價(jià)格上漲的區(qū)域成交量小于價(jià)格下跌的區(qū)域，所以，上海整體的成交均價(jià)出現(xiàn)小幅下跌（約6%），而區(qū)域價(jià)格出現(xiàn)較大增幅的，如黃埔區(qū)，與當(dāng)月高端樓盤入市拉高區(qū)域均價(jià)有直接關(guān)系。

與上海相比，深圳的區(qū)域兩極分化要小的多。坪山跌幅最大，光明跌幅最小，成交面積跌幅最大與最小之間的差比上海小16個(gè)百分點(diǎn)。成交價(jià)上，深圳10個(gè)區(qū)中有3個(gè)區(qū)價(jià)格下跌，而剩下的7個(gè)區(qū)則呈上漲態(tài)勢(shì)。其中，房?jī)r(jià)增幅最大的為寶安區(qū)，為21%，而大鵬區(qū)的跌幅最大，為10%。

易居研究院認(rèn)為，此類跌幅的變動(dòng)，一方面和區(qū)域市場(chǎng)購(gòu)房心態(tài)有所變化有關(guān)，另一方面也和此類區(qū)域庫(kù)存結(jié)構(gòu)的不同有關(guān)。

需要指出的是，上海首次出現(xiàn)改善型物業(yè)價(jià)格下調(diào)的情況。嚴(yán)躍進(jìn)稱，這和此前此類物業(yè)價(jià)格虛高有關(guān)系，所以政策打壓下容易出現(xiàn)價(jià)格下調(diào)的現(xiàn)象。這同時(shí)也是上海比深圳成交均價(jià)下跌更多的原因之一。

對(duì)于后市滬深兩地的走勢(shì)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從后續(xù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)看，上半年是擠泡沫的階段，這個(gè)時(shí)候價(jià)格會(huì)有所下調(diào)，但不大會(huì)弱于去年年末的水平，“到了今年下半年或出現(xiàn)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的情況”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。