深圳房?jī)r(jià)連漲18個(gè)月后回落 新房成交接近腰斬

3月25日出臺(tái)的深圳樓市新政過(guò)去一個(gè)月有余，購(gòu)房者陷入觀望，不僅新房住宅和二手住宅成交量腰斬，成交價(jià)格也結(jié)束了連續(xù)18個(gè)月的持續(xù)上漲，雙雙首次出現(xiàn)回落。

新房成交環(huán)比下降近5成

經(jīng)歷“3·25新政”的深圳，4月新房供應(yīng)量雖然翻倍，但成交量卻反降過(guò)4成，其中新房住宅成交量更是接近腰斬。據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至4月28日，深圳新建住宅批準(zhǔn)預(yù)售4906套，環(huán)比3月增長(zhǎng)147.7%，市場(chǎng)供應(yīng)量較前兩月有明顯回升，開發(fā)商推盤相對(duì)積極，基本已接近去年水平。但截至4月28日，全市新房成交僅3253套，環(huán)比下跌43.2%，其中住宅為2259套，環(huán)比下降49.4%，同比下降44.5%。

3000套新房成交量被深圳房地產(chǎn)資深觀察人士徐治政認(rèn)為是市場(chǎng)臨界線。他曾表示，如果月成交低過(guò)這一數(shù)字，市場(chǎng)則表現(xiàn)為趨冷；如果新房成交量高過(guò)6000套，則為火爆，兩者之間，則是相對(duì)正常的市場(chǎng)表現(xiàn)。在下降的成交量中，房?jī)r(jià)已經(jīng)高企的南山、寶安分別成交了737套和295套，降幅均在60%左右。

值得注意的是，全市成交均價(jià)微跌，一方面因?yàn)樾陆胧谢蚣油频臉潜P，定價(jià)也相對(duì)合理，開發(fā)商以價(jià)換量追求快速回款的心態(tài)較為普遍，另一方面還因?yàn)樯显聝r(jià)格偏低的龍崗區(qū)成交占比高達(dá)45．5%，直接拉低了全市的均價(jià)水平。除龍崗區(qū)外，福田、南山、羅湖等區(qū)價(jià)格仍在上漲。其中，福田、南山均價(jià)在7.7萬(wàn)元/㎡左右，環(huán)比分別上漲1.8%，9.2%；羅湖為64407元/㎡，環(huán)比上漲9.8%；寶安均價(jià)48838元/㎡，環(huán)比上漲4.8%。成交量原本就較少的鹽田區(qū)，極易受到成交結(jié)構(gòu)的影響，在上月盡管成交均價(jià)在46157元/㎡，但仍上漲15.2%。

二手房進(jìn)入深度博弈期

數(shù)據(jù)顯示，截至4月27日，深圳二手住宅成交過(guò)戶數(shù)據(jù)為7842套，較3月下降58．1%。由于官方數(shù)據(jù)存在一定滯后性，不能及時(shí)反映市場(chǎng)情況，根據(jù)深圳鏈家市場(chǎng)研究中心監(jiān)測(cè)，4月二手住宅的實(shí)際交易量約在4000-5000套，市場(chǎng)交易已大幅降溫。

深圳中原4月二手房樣本樓盤均價(jià)為54807元/㎡，環(huán)比3月下跌2．39%，這也是二手房?jī)r(jià)自2014年10月連續(xù)上漲18個(gè)月之后，出現(xiàn)的首次回落。中原地產(chǎn)認(rèn)為，樓市新政及二手房評(píng)估價(jià)上調(diào)急速冰凍了二手房市場(chǎng)，效果顯著。據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測(cè)，部分區(qū)域二手成交量較新政出臺(tái)前減少4成左右。受4月1日起評(píng)估價(jià)上調(diào)及新政帶來(lái)的影響，4月成交量顯著回落，在用于編制指數(shù)的188個(gè)樣本樓盤中，4月成交樣本明顯少于3月，并且全市降價(jià)樣本樓盤已過(guò)半，占比55%，較3月增加了35個(gè)百分點(diǎn)。其中，18%的樓盤降幅超過(guò)10%。中原認(rèn)為，市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，二手房交易逐漸進(jìn)入買方市場(chǎng)，議價(jià)空間變大，另有不少投資客急于出手，業(yè)主報(bào)價(jià)逐漸松動(dòng)，二手房?jī)r(jià)格整體降幅較大。

“8000套是深圳二手房成交量的基準(zhǔn)線。”深圳鏈家二手房研究院總經(jīng)理肖小平表示，如果二手房月度成交量超過(guò)10000套，則房?jī)r(jià)將會(huì)有保障，但如果低于5000套，且5000套持續(xù)三個(gè)月的話，房?jī)r(jià)就可能向下調(diào)整。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。