香港甲級(jí)寫字樓遭追捧 首季物業(yè)投資額29億美元

由于全球經(jīng)濟(jì)前景的不明朗以及亞太地區(qū)各主要國(guó)家施行的寬松貨幣政策，使得越來(lái)越多的亞洲投資者將資金從世界其他地區(qū)抽走，投入亞太區(qū)的中國(guó)香港、澳大利亞、韓國(guó)等市場(chǎng)。

內(nèi)地投資者“出手大方”

仲量聯(lián)行4月26日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度涉及亞太區(qū)買家的物業(yè)投資總額由去年同期的11億美元增加至40億美元，而國(guó)際買家的投資總額則由去年的47億美元下跌74%至12億美元。

今年第一季度香港錄得多宗大額物業(yè)成交，物業(yè)投資總額同比上升186%至29億美元。盡管物業(yè)的價(jià)格水平在2015年創(chuàng)下新高，內(nèi)地投資者對(duì)香港物業(yè)的投資意愿并沒(méi)有放緩。

一季度的大額物業(yè)成交中，既包括中國(guó)光大集團(tuán)以13億美元購(gòu)入位于灣仔大新金融中心作為其香港新的總部，也包括領(lǐng)展房地產(chǎn)信托基金斥資7.6億美元向特區(qū)政府購(gòu)入旺角工業(yè)貿(mào)易署大樓99%產(chǎn)權(quán)。事實(shí)上，目前香港成交總額最高的4宗整幢寫字樓買賣之中有3宗均為內(nèi)地投資者買入，且這些成交全部發(fā)生于過(guò)去6個(gè)月內(nèi)。

香港寫字樓空置率低、供應(yīng)緊張及租賃交投活躍的情況吸引投資者重返寫字樓投資市場(chǎng)。香港寫字樓投資總額已連續(xù)兩個(gè)季突破150億港元，這是過(guò)去5年平均每季投資總額的兩倍，仲量聯(lián)行香港研究部主管馬安平指出。

高力國(guó)際研究及咨詢部助理董事李梓瑈對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，今年會(huì)繼續(xù)錄得此類大額交易，買家包括中資金融機(jī)構(gòu)及許多外資基金。

特區(qū)政府此前公布的2016/17年財(cái)政年度賣地計(jì)劃中列入了8塊商業(yè)地皮，其中包括位于中環(huán)核心位置的美利道停車場(chǎng)大廈，這將會(huì)是20年來(lái)政府首幅出售的中環(huán)地皮。馬安平稱，部分內(nèi)地投資者已表明有意參與競(jìng)投。

龐大需求推升租金

李梓瑈解釋說(shuō)，整體來(lái)看，目前香港仍處于低息環(huán)境，而股票等其他資產(chǎn)類別表現(xiàn)不佳，使得金融市場(chǎng)上富余的資金涌向物業(yè)投資。對(duì)中資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，他們往往希望購(gòu)買的整棟寫字樓做自用，這一方面出于對(duì)人民幣匯率貶值的憂慮，一方面也因港幣掛鉤美元，匯率風(fēng)險(xiǎn)較??；而諸多外資主權(quán)基金、退休基金等同樣由于資金充沛，正積極尋找可供購(gòu)買的寫字樓物業(yè)，他們同時(shí)也伺機(jī)在商鋪市場(chǎng)價(jià)格下行的情況下尋找合適的投資機(jī)會(huì)。

租賃方面，從過(guò)往長(zhǎng)期數(shù)據(jù)來(lái)看，傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)聚集區(qū)中環(huán)及金鐘一帶的甲級(jí)寫字樓租金與恒生指數(shù)呈現(xiàn)出較強(qiáng)的相關(guān)性，而2015年開(kāi)始逐漸呈現(xiàn)出了一定的背離趨勢(shì)，盡管目前恒生指數(shù)較去年年中的高位已跌去約25%，該區(qū)域甲級(jí)寫字樓租金卻上漲了約兩成。李梓瑈表示，尤其在滬港通開(kāi)通之后，出手大方的中資金融機(jī)構(gòu)的龐大需求推升了該區(qū)寫字樓租金。

數(shù)據(jù)顯示，目前中環(huán)及金鐘甲級(jí)寫字樓的有效租金大約為110港元每平方英尺每月（即約31元每平方米每天），而一些中資金融機(jī)構(gòu)甚至愿意付出近40%的溢價(jià)，即約150港元每平方英尺每月的代價(jià)，租下國(guó)際金融中心內(nèi)的辦公室。

長(zhǎng)期看來(lái)不可持續(xù)

但李梓瑈認(rèn)為，這種背離中長(zhǎng)期看來(lái)不可持續(xù)，盡管目前該區(qū)域空置率低于2%，但租金仍有機(jī)會(huì)在2017年開(kāi)始回落，因全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力導(dǎo)致不少投資銀行盈利能力受壓、計(jì)劃縮減在香港的辦公室規(guī)模，而來(lái)自中資機(jī)構(gòu)的需求是否能持續(xù)填補(bǔ)空缺支持租金水平尚存疑。

除了中資金融機(jī)構(gòu)及保險(xiǎn)公司之外，非中資企業(yè)的租賃活動(dòng)組要以搬遷或控制成本為目的，部分對(duì)成本較為敏感的公司正在考慮搬離中環(huán)，相應(yīng)的推升或支持香港島其他主要商務(wù)區(qū)及九龍區(qū)的寫字樓租金水平。高力國(guó)際預(yù)計(jì)2016年香港整體甲級(jí)寫字樓租金增速將由2015年的13.5%放緩至5.4%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。