土地續(xù)期應(yīng)免費(fèi)或費(fèi)改稅

近日,溫州房屋20年土地使用權(quán)到期事件引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),溫州并非孤例,全國(guó)有多地出現(xiàn)類(lèi)似現(xiàn)象。

記者19日通過(guò)對(duì)相關(guān)部門(mén)采訪獲悉,物權(quán)法本身就是為保障包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利在內(nèi)的物權(quán)而產(chǎn)生的,也將在物權(quán)保護(hù)的進(jìn)程中不斷完善。“房權(quán)地權(quán)不一致”問(wèn)題,城市與農(nóng)村都有。住房所有權(quán)與其土地使用權(quán),就像農(nóng)房所有權(quán)與農(nóng)村宅基地使用權(quán)一樣,都將在堅(jiān)持土地的社會(huì)主義公有制基礎(chǔ)上,不斷明晰。

多地土地使用年限出現(xiàn)“縮水”

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),房屋土地實(shí)際使用年限低于相應(yīng)土地最高年限標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象,溫州并非個(gè)案。目前,深圳、青島、重慶等地均出現(xiàn)類(lèi)似土地使用年限不一的情況。

事實(shí)上,本世紀(jì)初,深圳市內(nèi)國(guó)際商業(yè)大廈等多棟樓宇的部分物業(yè)土地使用權(quán),已經(jīng)達(dá)到20年期限,成為國(guó)內(nèi)首批土地使用權(quán)年限到期的案例。深圳市后來(lái)出臺(tái)方案,明確土地使用權(quán)年限到期的房地產(chǎn),可以通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或支付土地租金方式延長(zhǎng)土地使用年限。其中,補(bǔ)交地價(jià)額度為一次性支付相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%。

青島市部分區(qū)域一些住宅用地使用權(quán)期限,也只有20年或30年。公開(kāi)資料顯示,青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)自上世紀(jì)80年代成立以來(lái),出讓20年、30年使用年限的住宅用地共計(jì)41宗,總用地面積667.5畝,其中部分小區(qū)土地使用年限已到期。

重慶市民張先生告訴記者,在其他城市購(gòu)置商品住宅,土地證上使用年限都是70年,但在重慶購(gòu)買(mǎi)的房屋土地證上,使用年限都只有50年,“這種情況非常普遍”。據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹,重慶市規(guī)劃確定的土地用途不少為綜合用地,因此從1994年起,在土地出讓簽訂合同中,包括居住在內(nèi)的綜合用地使用年限均為50年。

全國(guó)范圍內(nèi),此類(lèi)房屋物業(yè)土地使用權(quán)年限不一的情況到底有多少?據(jù)有關(guān)部門(mén)介紹,土地出讓大都是各地自行組織實(shí)施,具有一定靈活性,因此全國(guó)到底有多少住宅用地使用年限低于70年,目前沒(méi)有詳細(xì)數(shù)據(jù),不過(guò)這種情況在全國(guó)并不少見(jiàn)。

“續(xù)期”三問(wèn)

一問(wèn):新法舊法孰為重?

雖然對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō),住宅的用地使用年限還有數(shù)十年,但人們普遍追問(wèn):房產(chǎn)的土地使用權(quán)到期了該如何續(xù)期?

專(zhuān)家介紹,目前,關(guān)于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定,“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的,自動(dòng)續(xù)期”。

中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新說(shuō),在物權(quán)法之前,城市房地產(chǎn)管理法曾規(guī)定,“經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”。但城市房地產(chǎn)管理法對(duì)于物權(quán)法而言,是舊法,按照新法優(yōu)于舊法的原則,目前還是應(yīng)該遵循物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。

二問(wèn):政府與業(yè)主怎扯平?

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜等專(zhuān)家認(rèn)為,雖然物權(quán)法明確提出“自動(dòng)續(xù)期”,但是由于缺乏細(xì)則,如何“自動(dòng)續(xù)期”存在不確定性,目前來(lái)說(shuō)難以操作。“土地使用期限規(guī)定20年和70年,其出讓金是不一樣的。政府出讓20年土地使用權(quán),續(xù)期如果不補(bǔ)交出讓金,政府的利益會(huì)受損,而且對(duì)其他已經(jīng)繳納70年出讓金的業(yè)主也是不公平的。”

有專(zhuān)家指出,約定20年以及沒(méi)有達(dá)到最高限70年的,首先應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期至70年,同時(shí)補(bǔ)交約定年限與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價(jià)。

但也有人認(rèn)為“補(bǔ)差價(jià)”沒(méi)太大必要。因?yàn)闊o(wú)論怎么補(bǔ),這幾十年土地出讓的差價(jià)都很大。“土地出讓年限的利益落差是由地方政府當(dāng)年決策造成的,如果讓現(xiàn)在的住戶(hù)來(lái)承擔(dān)成本,既不公平也很難實(shí)施。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心專(zhuān)家田傳浩表示。

三問(wèn):到底有償還是無(wú)償?

那么,對(duì)于70年土地使用權(quán)到期的房產(chǎn)又該如何續(xù)期?應(yīng)有償還是無(wú)償?楊立新認(rèn)為,有兩個(gè)辦法可供選擇:一是免費(fèi),讓利給業(yè)主;二是費(fèi)改稅,不再收取出讓金,而是由取得永久性住宅建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利人向國(guó)家繳納稅金。

汪麗娜說(shuō),在我國(guó),房屋是很多老百姓最大的財(cái)富。一些人拿出大部分的積蓄買(mǎi)房,房屋的增值不是因?yàn)榉课荼旧矶峭恋亍倪@個(gè)意義上來(lái)說(shuō),70年之后再交一大筆出讓金顯然不太合理。

汪麗娜、楊立新等認(rèn)為,在強(qiáng)調(diào)法治社會(huì)的今天,首先需要明確的是,要堅(jiān)持有法必依,嚴(yán)格落實(shí)物權(quán)領(lǐng)域的立法成果,增強(qiáng)人民群眾對(duì)國(guó)家物權(quán)制度的信心;另一方面,針對(duì)物權(quán)法規(guī)定并不詳盡的現(xiàn)實(shí),通過(guò)充分吸取民意及規(guī)范的程序,盡早出臺(tái)關(guān)于土地出讓續(xù)期的實(shí)施細(xì)則,緩解公眾焦慮。

省國(guó)土廳上線(xiàn)廣東民聲熱線(xiàn)

絕大部分住宅用地

使用年限遠(yuǎn)未到期

昨日,廣東省國(guó)土資源廳副廳長(zhǎng)涂高坤帶隊(duì)上線(xiàn)“廣東民聲熱線(xiàn)”,回應(yīng)了違法用地、土地閑置、征地拆遷等多個(gè)“久治不愈”的問(wèn)題。

連日來(lái),“到期房產(chǎn)”補(bǔ)交地價(jià)的新聞報(bào)道引發(fā)輿論高度關(guān)注。涂高坤對(duì)此回應(yīng),目前廣東不需要有這個(gè)擔(dān)憂(yōu),“廣東土地出讓始于上世紀(jì)80年代末90年代初,除深圳部分情況外,目前其他地方土地年限還沒(méi)有到期的”。

省國(guó)土資源廳副廳長(zhǎng)李俊祥進(jìn)一步解釋,根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律規(guī)定,土地使用最高年限分為70年、50年、40年。就廣東乃至全國(guó)目前的情況來(lái)看,絕大部分住宅目前實(shí)際上的使用年限都是二三十年,真正到達(dá)到70年的最高年限起碼還有三四十年時(shí)間。“法律明確規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)到期的時(shí)候自動(dòng)續(xù)期,自動(dòng)續(xù)期沒(méi)有講什么條件”。

“今后國(guó)家在研究時(shí)會(huì)考慮一個(gè)總的平衡問(wèn)題”。李俊祥表示,無(wú)論溫州、深圳,當(dāng)?shù)囟贾皇且环N嘗試,“地方最多只有建議權(quán),沒(méi)有制定權(quán)”。涂高坤指出,續(xù)期的問(wèn)題,省國(guó)土資源廳正在等待中央制定政策去執(zhí)行。

提醒:一鋪養(yǎng)三代?注意使用期限

涂高坤同時(shí)指出,商業(yè)土地出讓年限到期,則按照有關(guān)法規(guī)政策和土地出讓合同約定執(zhí)行方式處置,“合同約定是無(wú)償收回的就無(wú)償收回,到時(shí)我們會(huì)重新投入市場(chǎng)”。

“商業(yè)用地最高使用年限為40年”,涂高坤提醒投資者注意,“購(gòu)買(mǎi)這個(gè)商鋪的時(shí)候一定要提前了解清楚商鋪的使用期限”,以免利益受損。

對(duì)于省內(nèi)部分地市被停止供地的問(wèn)題,涂高坤解釋,涉及了23個(gè)縣和1個(gè)地級(jí)市,“主要是在閑置土地比較多,或者供地率比較高的情況才停止供地,目前整改已經(jīng)到位”。涂高坤指出,停止供地沒(méi)有廣州,上述縣、市“閑置土地這一塊確實(shí)是量比較大,全省部分地方可能會(huì)有漏洞,我們今后將加強(qiáng)監(jiān)管”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。