北京地王地價(jià)普遍超過周邊房?jī)r(jià) 未來高端供應(yīng)量望增加

近日，北京國(guó)土局公布的2016年一季度城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，住宅用地價(jià)格增幅明顯。數(shù)據(jù)顯示，一季度北京地價(jià)水平值為12395元/平方米，其中商業(yè)類用地17628元/平方米，居住類20386元/平方米；環(huán)比增長(zhǎng)率平均值為4.09%，商業(yè)用地2.93%，居住用地4.54%。

記者注意到，一季度北京土地市場(chǎng)供地不多，尤其是住宅用地依然是各大房地產(chǎn)企業(yè)角逐重點(diǎn)。熱點(diǎn)地塊溢價(jià)率高企進(jìn)一步帶動(dòng)整體市場(chǎng)溢價(jià)率提高，交易地塊樓面價(jià)隨之上漲。

2月23日，北京土地市場(chǎng)推出的大興黃村地塊吸引了包括葛洲壩(6.170,-0.14,-2.22%)、綠地、中鐵建+萬科等在內(nèi)的9家房企或綜合體現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。最終該地塊以39億元的總價(jià)，以及配建15000平方米的代價(jià)為綠地取得。根據(jù)測(cè)算，該地塊實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)47000元/平方米，預(yù)計(jì)未來銷售價(jià)格將直逼10萬元。

值得一提的是，該宗地塊的成交樓面價(jià)不僅創(chuàng)造了大興區(qū)域住宅用地價(jià)格的新高，成為黃村板塊新的單價(jià)地王，同時(shí)這宗地塊樓面價(jià)格也超出了周圍在售項(xiàng)目的房?jī)r(jià)。據(jù)了解，黃村板塊目前在售的新盤銷售價(jià)格在3萬元至4.5萬元/平方米之間。附近二手房均價(jià)在2.5萬元至3萬元/平方米之間。

“面粉貴過面包”的現(xiàn)象不單出現(xiàn)在大興區(qū)域。事實(shí)上，2015年以來北京土地市場(chǎng)區(qū)域地王競(jìng)相出現(xiàn)，這些地王的樓面價(jià)普遍都超過了周邊在售項(xiàng)目的房?jī)r(jià)。比如，2015年10月，豐臺(tái)區(qū)西南三環(huán)區(qū)域的樊家村地塊以49.5億元總價(jià)由葛洲壩競(jìng)得，地塊商品住宅部分折合樓面價(jià)超過7萬元/平方米，成為北京土地市場(chǎng)新的單價(jià)地王，而樊家村附近二手房?jī)r(jià)格普遍在4萬元左右。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，由于貨幣持續(xù)超發(fā)的大背景，加之全國(guó)各省市不斷涌現(xiàn)以刺激樓市消費(fèi)、加速庫(kù)存去化為目標(biāo)的房地產(chǎn)寬松調(diào)控拉動(dòng)下，房企在看好一線城市樓市前景的預(yù)期之下大舉競(jìng)地的趨勢(shì)不會(huì)改變，北京未來還將誕生更多高價(jià)地。高價(jià)地的出現(xiàn)則促使北京樓市向“豪宅市場(chǎng)”演化。

上述樊家村地王出現(xiàn)后，該地塊附近的懋源·釣云臺(tái)將成為最大受益者，公示預(yù)售均價(jià)均在10萬元/平方米以上，最高的超過13萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新地王的成交鼓勵(lì)開發(fā)商和買房人雙方的信心，預(yù)期該區(qū)域內(nèi)將出現(xiàn)8至10個(gè)單價(jià)在8萬元至10萬元的豪宅項(xiàng)目。另外，北京朝陽區(qū)東壩區(qū)域土地市場(chǎng)熱度增勢(shì)迅猛，恒大、保利、首開、龍湖、首城、金隅等多個(gè)房企競(jìng)相布局，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品高端化趨勢(shì)愈加明顯，房?jī)r(jià)也在不斷上揚(yáng)。

整體來看，隨著土地稀缺地價(jià)逐步走高，北京樓市“豪宅化”趨勢(shì)愈加明顯。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2015年北京價(jià)格在8萬元以上的在售豪宅只有42個(gè)項(xiàng)目，2016年將新增29個(gè)新老豪宅入市，使得在售豪宅項(xiàng)目超過70個(gè)，如果再加上部分未明確上市時(shí)間表的地王們，豪宅項(xiàng)目數(shù)量將在80個(gè)至90個(gè)之間。

另一方面，無論是總價(jià)在2000萬元至3000萬元/套的高端改善型住宅，還是總價(jià)3000萬元/套以上的頂級(jí)豪宅，與去年同期相比，今年一季度的相關(guān)成交量上漲將近3倍。在此基礎(chǔ)上，市場(chǎng)均價(jià)也在同步高速上漲。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期一般在18個(gè)月至30個(gè)月之間，2015年北京土地市場(chǎng)的區(qū)域地王目前僅有豐臺(tái)白盆窯項(xiàng)目即將入市，黃村地塊、樊家村地塊、中關(guān)村(9.08,-0.28,-2.99%)永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊等尚無具體入市時(shí)間表。

戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管陸明告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，政策支持、高價(jià)地塊的集中入市，從供應(yīng)端抬升了北京住宅價(jià)格和產(chǎn)品定位。“預(yù)計(jì)未來高端產(chǎn)品供應(yīng)量將繼續(xù)增加，項(xiàng)目的稀缺性降低，造成產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，而隨著房地產(chǎn)整體市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)，房地產(chǎn)政策將逐漸趨于謹(jǐn)慎，對(duì)高端市場(chǎng)的刺激效應(yīng)也將被弱化。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。