環(huán)京四地探索建樓市發(fā)展聯動制 網簽是否對接北京成關鍵

目前商討限購細則擁有兩種方向：方向一是限購局限于縣內，跨縣不限購，最多只允許在燕郊、固安、大廠和香河各購買1套房；方向二是認購又認貸，即只要有貸款記錄，首付比例提高到60%。

經濟觀察報調查獲悉：因四地限購是全國難度系數最高的限購政策，并且網簽系統存在升級需求，四地房管部門啟動“熔斷機制”，關閉房地產網簽系統，95%開發(fā)商亦關閉售樓處。

具體在限購政策上，外地購房者是三河、大廠、香河和固安四地限購的難點。

“一是若限購外地人，上述4縣居民跨縣購房比例不足10%；二是若對外地人尤其是北京人限購又現貸，技術前提是四地的網簽系統要納入北京房產網簽系統，縣城納入北京房產網簽系統并不是住建系統技術難題，而是行政區(qū)域劃分難題。如果你不做，又查詢不到記錄，調控是盲人摸象。”住建部內部人士分析道，若“不認貸”則存在金融風險。

截至發(fā)稿前，經濟觀察報記者就此事多次致電廊坊市多個部門，對方均對此事不予置評。

三種方案

經濟觀察報掌握資料顯示，商討細則主要內容是：限購主體、限貸審核、首付比例額度、二套房區(qū)域認定等方面，其中最敏感的是“二套房”和“外地人”定義。

方案一是跨縣限購，非本縣戶籍居民家庭限購一套住房。比如，固安執(zhí)行是非固安戶籍居民在固安縣購房須先到縣房管局開具準購證明。

方案二是認貸政策，只要有貸款記錄，首付比例提高到60%。比如北京買家在北京擁有一套房，在廊坊購房屬第二套房，首付比例是60%。

經濟觀察報采訪的香河縣官員和開發(fā)商證實了上述討論，兩種方案各有利弊。

目前正在商量的第三種方案似乎更具有高度一些，就是建立京津冀樓市調控聯席會議制度，及時掌握京津冀房產交易數據信息，根據京津冀市場房價動態(tài)來研究調控細則。

“前提是三河、大廠、香河和固安四地網簽系統里能夠查詢到北京房產交易信息，三河、大廠、香河和固安作為縣城行政單位，從行政級別來說，并沒有和北京的對話通道。”前述住建部內部人士認為，即將公布的通州區(qū)域規(guī)劃可能將考慮三河、大廠、香河的規(guī)劃，在庫存只有6000套左右時，這是一個最好的時機，但即使這樣，這個細則依然是全國最困難的房產調控細則。

政策出臺背景是住建部監(jiān)控到燕郊房價出現暴漲局面，2015年燕郊房價從9000年元開始緩慢上漲，7月觸及萬元，在9月去庫存基調下回落，在1萬4左右震蕩。2016年1月燕郊房價突破2萬。

投資客

在一位于燕郊購買4套房的投資客眼中，北京樓市是穩(wěn)定的藍籌地產，盤子大，穩(wěn)定性高，燕郊、大廠和香河屬估值低、流動性好的周期股，最合適小倉位的多頭倉位運作。一線城市房產溢價急速飆升時，普通居民滿倉持一線房產能力較小，半倉或小倉位持有郊區(qū)房產，是很好的選擇。

接受記者采訪的多方投資客認為：燕郊多頭力量大于空頭力量。多方力量的投資依據是京津冀一體化、通州和北三縣聯動機制、北京市政府遷入通州帶來的外溢需求?？辗搅α康耐顿Y依據是，2萬元/平米的單價已是高位、經濟不景氣。

一位接近國土部的人士認為，燕郊火熱的背后是更加瘋狂的高點到來，他給出理由有兩個：一是燕郊土地寡頭時代來臨，寡頭追求暴利，自然造成高房價，2012年、2013年燕郊共計出讓土地約9000畝，合計土地出讓金收入約90億元，這些土地帶來約1200以上的資金流入，鮮為人知的是這些土地集中在個別寡頭企業(yè)身上；二是燕郊住宅用地價格暴漲和土地供應減少成對比，2015年每畝800萬元成為燕郊住宅用地價格的常態(tài)，2016年每畝1000萬元以上是燕郊住宅用地價格的常態(tài)。

目前，廊坊四縣房管部門已關閉房地產網簽系統，絕大多數當地開發(fā)商關門停止銷售，從燕郊到香河，只有2處售樓處迎客。

“停止銷售原因就是限購細則的不明確性，現在承諾客戶會讓開發(fā)商和客戶均陷入被動局面。”一名開發(fā)商坦言，很多購房者將“提高10%的首付款”遷怒于開發(fā)商。

公開數據顯示：相較1月，廊坊市所轄大廠、固安、三河和香河的樓市庫存規(guī)模均有下滑，跌幅分別為8%、7%、10%和7%，區(qū)域房價漲幅已接近100%，除了高房價之外，燕郊四地目前正處于前所未有的高杠桿節(jié)點上。燕郊地區(qū)的貸款50%都是住房貸款，但似乎沒有人在乎這些風險，也沒有在乎限購細則，所有的人關注的是“低開高走”的樓盤能否成功傳遞到下一個買家。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。