開發(fā)商搶占二線樓市 溢價屢次翻番風(fēng)險隱現(xiàn)

自上海一路向西，有蘇州、南京兩座歷史名城，近日土拍溢價率屢次翻番，顯其樓市熱度。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，在4月4日-10日這一周，蘇州連續(xù)兩日土拍攬金250.8億元，高居40個主要城市首位，而2015年全年其土地總收入也只是599億。蘇州不少樓盤均價自去年第四季度開始跳漲，今年3月新建住宅均價漲幅5.79%，沖上百城房價漲幅第三位。南京3月房價環(huán)比上漲3.16%，已是連續(xù)第13個月上漲。

鏈家研究院研究主管陳開朝分析指出，近期南京、蘇州房價、地價持續(xù)火熱主要原因在于：其一兩個城市經(jīng)濟基礎(chǔ)好，樓市改善型需求驅(qū)動明顯；其二，一手房供給缺乏彈性，跟不上加速度增長的需求變化；其三，京滬深嚴厲調(diào)控擠壓開發(fā)商和個人投資者向房價還在快速上升的二線城市集聚。

但其間疊加的風(fēng)險隱現(xiàn)。

房企搶灘二線城市

2015年房企搶灘一線城市，僧多粥少之下地價持續(xù)被抬升，開發(fā)難度加大，部分開發(fā)企業(yè)逐漸將目光轉(zhuǎn)至二線城市，尤其是合肥、南京、蘇州等樓市健康、經(jīng)濟活力強的城市。

綜合多家第三方機構(gòu)數(shù)據(jù)，今年一季度保利、萬科等標桿房企購地總額為1187.3億元，同比上升16.8%，其中在二線城市拿地總額636.47億元，占比53.6%，首次超過五成。

長三角一家中型房企負責(zé)人對21世紀經(jīng)濟報道記者透露，二線城市中，上海周邊僅剩南京與蘇州市場溢價空間較可觀。南京庫存消化周期僅3.6個月、蘇州則為3.5個月，相比京滬穗深4-10個月的周期都低。

日前蘇州吳江區(qū)推出13幅地塊，總出讓面積70.5萬平方米，吸引了多家房企參與，除已經(jīng)進軍蘇州的正榮、萬科、龍湖、招商等，魯能、東原等房企也瞄準了這里。最終成交樓面價達2.87萬/平方米，普遍溢價率在200%-300%，最高溢價率超300%。

以中指院統(tǒng)計蘇州1.55萬元/平方米的新房均價來看，市場熱度可想而知。

南京也是如此，4月13日當?shù)赝瞥銎叻貕K，總起始價達123億元，合計用地面積32.8萬平方米。其中位于建鄴區(qū)河西南部的三幅地塊競拍起始價分別是19929元/平方米、19999元/平方米和21504元/平方米，可以說尚未競拍便已成潛在新地王。

3月19日，南京新出爐的鼓樓、江北區(qū)域地王，樓面價分別達到2.99萬/平方米、2.24萬/平方米，同期區(qū)域內(nèi)在售的新房房價分別是2.7萬/平方米和1.5萬/平方米左右。

陳開朝表示，未來幾個月，重點二線城市很可能將接棒一線城市進入房價和地價快漲模式，屆時預(yù)計也會根據(jù)分類施策原則嚴厲調(diào)控。往后，中西部二線城市會接過重點二線的棒，加速升溫。這一輪波浪式升溫，深層原因是一線城市房價經(jīng)過一輪上漲之后，在高位暫時休整，同時打開非一線城市的房價升值空間，二線和三四線城市將按經(jīng)濟基本面和城市等級依次“修復(fù)估值”。

風(fēng)險疊加

一位房企投資部負責(zé)人告訴記者。目前，以南京、蘇州為代表的二線城市土地市場大熱、地價屢創(chuàng)新高，但開發(fā)商還是義無反顧地高價拿地，其中的無奈已不在于未來盈虧，而是攸關(guān)企業(yè)生死。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，南京、蘇州兩地庫存去化周期少于半年，房價有上行壓力，加上不限購，能吸引不少購買力積極介入。此外上海土地供應(yīng)少，房企有拿地補倉需要，只能轉(zhuǎn)戰(zhàn)這兩個城市，樓市的熱也帶動土地市場熱，最后又將高地價傳導(dǎo)至樓市。

在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速整體尚弱的大環(huán)境下，南京、蘇州的新增商品房供應(yīng)量沒有跟上它們的熱銷節(jié)奏。根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，2016年前兩個月，南京供應(yīng)土地136.7萬平方米，環(huán)比下跌45.25%；蘇州供應(yīng)66.7萬平方米，環(huán)比下跌54.17%。

克而瑞研究中心預(yù)計二季度二線城市土地供應(yīng)量會加大，且在土地出讓條例中要求增加中小套型配比。另一方面，樓市的回暖又促使地價進一步上揚，房企對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪使高溢價地塊頻出。

來自海通證券的一份研報顯示，3月份全國二線城市的土地成交溢價率分別升至27.0%、38.5%。二線城市土地成交面積雖環(huán)比下降，但土地出讓金同比上升108.1%，地價大幅攀升。

2015年，南京、合肥、武漢、佛山、福州等二線城市土地收入持續(xù)走高。業(yè)內(nèi)普遍看法是：土地財政依賴度一旦超過50%，就意味著高風(fēng)險。

與此同時，南京、蘇州的市場承接力開始受到質(zhì)疑。南京住宅市場3月以來，成交持續(xù)回落，月底大漲。4月4日-10日商品住宅成交面積39.75萬平方米，環(huán)比下降8.90%，同比上漲160.48%；可售面積降至371.61萬平方米，環(huán)比下降5.64%。蘇州4月首兩周交易連續(xù)下滑，4月4日-10日商品住宅成交面積15.27萬平方米，環(huán)比下降48.44%，同比亦下降3.10%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。