二線“地王”頻現(xiàn) 一線暗潮洶涌后的博弈

春節(jié)之后，市場(chǎng)基本面已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的城市“地王”抬頭，比如蘇州、南京、鄭州、杭州、武漢等二線城市；一線城市似乎風(fēng)平浪靜，還沒(méi)有“地王”出現(xiàn)，但這只是表象，一線城市土地市場(chǎng)風(fēng)平浪靜背后其實(shí)是暗潮洶涌?？偟膩?lái)看，今年上述城市“地王”頻現(xiàn)背后，無(wú)論是對(duì)于政府，還是對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)，還是對(duì)于樓市，還是對(duì)于房企，都有說(shuō)不盡的五味雜陳。

首先，我們來(lái)看，樓市調(diào)控從嚴(yán)與土地供應(yīng)計(jì)劃難產(chǎn)的北上廣深等一線城市。從北上廣深等一線城市來(lái)看，只有廣州公布了2016年供地計(jì)劃，其余三個(gè)一線城市至今供地計(jì)劃仍難產(chǎn)，尚未出臺(tái)，土地出讓節(jié)奏也在放緩。這一定程度上給市場(chǎng)造成假象，好像京滬深土地市場(chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象。

從廣州樓市來(lái)看，當(dāng)前并不存在房?jī)r(jià)快速上漲的壓力，也不存在去庫(kù)存壓力，廣州算是一線城市當(dāng)中調(diào)控壓力最小的城市，甚至對(duì)于廣州樓市來(lái)講還有進(jìn)一步松動(dòng)限購(gòu)的想法。因此，廣州供地計(jì)劃的出爐并沒(méi)有受到樓市調(diào)控或去庫(kù)存壓力的限制，可以順利出爐。

但對(duì)于京滬深等其他三個(gè)一線城市來(lái)講則還是有點(diǎn)難度。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：一是因?yàn)闇钫{(diào)控政策剛剛出臺(tái)，供地計(jì)劃還不能這么快和盤(pán)托出，供地節(jié)奏也不能這么快，從春節(jié)之后來(lái)看，京滬深也確實(shí)沒(méi)有出讓什么地塊，尤其是優(yōu)質(zhì)的地塊。因此，從調(diào)控政策出臺(tái)的政治需要來(lái)看，起碼滬深還不想在調(diào)控政策剛剛出臺(tái)之際馬上出現(xiàn)“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象，還是希望保持調(diào)控政策“效力”；二是，從滬深調(diào)控政策出臺(tái)之后的樓市表現(xiàn)來(lái)看，樓市迅速降溫，政府也在密集調(diào)研未來(lái)樓市走向，這或許也會(huì)影響到供地計(jì)劃和土地出讓的節(jié)奏，因此，供地計(jì)劃仍然難產(chǎn)。

但這并不代表京滬深土地市場(chǎng)不再會(huì)出現(xiàn)“地王”，當(dāng)前京滬深等一線城市土地市場(chǎng)風(fēng)平浪靜背后其實(shí)是暗潮洶涌。從市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，品牌開(kāi)發(fā)商們深知，如果調(diào)控政策嚴(yán)厲執(zhí)行，今年下半年樓市勢(shì)必會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，銷售端勢(shì)必會(huì)有所損失，此時(shí)，謀劃布局土地市場(chǎng)，謀劃下一輪市場(chǎng)的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)已成為大多數(shù)品牌開(kāi)發(fā)商的策略；一線城市土地市場(chǎng)“寸土寸金”，積極搶灘土地市場(chǎng)方能夠在一線城市立足和發(fā)展，品牌房企不會(huì)放棄一線城市這塊“肥肉”。因此，雖然當(dāng)前京滬深等一線城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)“風(fēng)平浪靜”，但背后其實(shí)是暗潮洶涌，品牌房企在暗中較勁廝殺，一線城市勢(shì)必還會(huì)迎來(lái)“地王”大戰(zhàn)。

其次，從二線城市來(lái)看，春節(jié)之后，市場(chǎng)基本面已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的城市“地王”抬頭，比如蘇州、南京、鄭州、杭州、武漢等二線城市。

從上述城市“地王”頻現(xiàn)的幾個(gè)直接原因來(lái)看，一是，上述城市比如南京、蘇州、武漢等樓市已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象，同時(shí)也出臺(tái)了調(diào)控措施，但這些調(diào)控措施手段較為溫和，這一定程度上助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)企業(yè)繼續(xù)在土地市場(chǎng)上興風(fēng)作浪拿“地王”的熱情；二是，政府此次推出的地塊還不錯(cuò)，比如4月份蘇州推出的18宗土地，由于大多數(shù)地塊地段不錯(cuò)，受到房企的追捧，于是，眾多房企廝殺出現(xiàn)了大量“地王”；三是，在市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的市場(chǎng)背景下，地方政府有意控制土地出讓節(jié)奏，比如南京，使土地市場(chǎng)保持相對(duì)熱度，并且在土地市場(chǎng)明顯頻現(xiàn)“地王”后并沒(méi)有主動(dòng)出手制止，比如蘇州。

當(dāng)然，無(wú)論是對(duì)于一線城市還是對(duì)于上述“地王”頻現(xiàn)的二線城市，當(dāng)下“地王”頻現(xiàn)還有幾個(gè)共同的經(jīng)濟(jì)背景和樓市背景，對(duì)于政府、樓市和房企來(lái)講有無(wú)奈也有有意為之。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：

首先，從經(jīng)濟(jì)背景來(lái)看，當(dāng)前全國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，貨幣政策及其他刺激政策的出臺(tái)并未改變經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行的基本面，短期內(nèi)來(lái)看，在經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行的市場(chǎng)背景下，仍然需要樓市繼續(xù)拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。因此，樓市還有去庫(kù)存壓力的城市頻繁出臺(tái)去庫(kù)存的措施，甚至大學(xué)生“零首付”的措施也被提出；樓市已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)熱的城市，雖然調(diào)控政策出臺(tái)，但仍然較為溫和，甚至深圳也提出調(diào)控措施延后至6月份執(zhí)行。這一定程度上助長(zhǎng)了房企在一線城市、市場(chǎng)基本面已經(jīng)恢復(fù)較好的上述二線城市的拿地?zé)崆?，?dǎo)致“地王”頻出。

其次，從資本市場(chǎng)來(lái)看，去年下半年以來(lái)，房企融資成本大幅降低，以房企發(fā)債為例，融資成本普遍降低至5-6%，并且發(fā)債規(guī)模也較大，品牌房企幾十億的發(fā)債規(guī)模很常見(jiàn)，200億的發(fā)債審批也被通過(guò)，再加上去年下半年至今房企銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，房企資金面并不存在太大的壓力。這說(shuō)明，在較低融資成本與銷售回籠資金等驅(qū)動(dòng)之下，房企勢(shì)必會(huì)積極布局市場(chǎng)基本面較好一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊，此時(shí)也勢(shì)必會(huì)“地王”頻現(xiàn)。

第三，從城市布局策略來(lái)看，由于大多數(shù)三四線城市存在較大的去庫(kù)存壓力，品牌房企不得不調(diào)整布局策略，重返或聚焦北上廣深等一二線核心城市。因此，近兩年由于房企布局策略的調(diào)整，土地市場(chǎng)熱點(diǎn)也發(fā)生了變化，熱點(diǎn)主要還是聚焦到了一二線城市，尤其是一線城市。尤其是2013年以來(lái)，品牌房企積極搶灘一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊，優(yōu)勢(shì)資源開(kāi)始向品牌房企集中，突顯出品牌房企布局戰(zhàn)略的變化，一定程度上也進(jìn)一步推升一線城市的投資價(jià)值，也推升一二線城市土地市場(chǎng)“地王”頻現(xiàn)。

第四，外來(lái)開(kāi)發(fā)商不惜一切代價(jià)（包括以聯(lián)合體形式）挺進(jìn)市場(chǎng)基本面較好的一線城市、部分二線城市。比如，2013年以來(lái)，以閩系房企為代表的第三第四梯隊(duì)房企也在逆襲一線、市場(chǎng)基本面較好的二線城市土地市場(chǎng)，以期短期內(nèi)謀求上位，通過(guò)布局一二線核心城市輻射帶動(dòng)周邊整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域深耕或全國(guó)化布局。而這樣的直接結(jié)果就是不惜一切代價(jià)拿地，導(dǎo)致“地王”頻現(xiàn)，地價(jià)成本陡升。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。