深圳樓市現(xiàn)周期性調整 絕不止調控降溫

風向逆轉時，反應最快的總是那些投資客和二手房業(yè)主。

進入4月，深圳多個片區(qū)的二手房報價出現(xiàn)下調，抱有投資目的者更是希望快走為上；中介和開發(fā)商圈內，看空指數(shù)和氛圍也越來越重，反映在市場表現(xiàn)上，就是新房成交已連續(xù)5周下滑，價格也停滯不前。

而被誤傷的則是那些剛需和換房客。由于“3·25”新政要求過去兩年內有貸款記錄的人首付提高至四成，很多人就是付不起那多出來的一成，被攔在了樓市之外，買方違約驟然增多。

由去年“3·30”催生的火熱，此刻正由“3·25”帶入調整，深圳樓市也仍然走不出政策性波動的怪圈。在這背后，樓市供應的死結仍未打開。

市場降溫成交下滑

“3．·25”調控政策落地，觀望情緒濃厚的深圳樓市進一步降溫。

深圳中原表示，由于入市門檻明顯提高，部分失去購房資格的剛需客不得不暫時放緩置業(yè)計劃，或轉向臨深片區(qū)，其他客戶則對市場保持更為謹慎的態(tài)度。

根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測，規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示上周（3.28-4.3）一手住宅成交652套，成交面積約7.05萬平米，分別下滑16%和15.7%，新房成交面積已連續(xù)五周下滑，不及春節(jié)前成交量的一半。

上周一手成交價格約為4.96萬/平方米，環(huán)比下降7.6%。不過，成交均價受到成交結構影響，單周價格參考意義有限。

從推盤來看，上周（3.27-4.3）有3個項目入市，總計推售395套房，大幅低于上周的1520套。實際上，繼“3·25新政”以來，新房的入市速度與成交量較之前回落幅度較大，市場降溫明顯。

深圳多家中介機構認為，在經濟持續(xù)下滑和外圍經濟震蕩的情況下，預計未來一線樓市將會進入調整階段，新房入市量與成交量將會持續(xù)處于低位。

二手房市場表現(xiàn)更為明顯。上周（3.28-4.3）二手住宅共成交4799套，環(huán)比上升33.27%，但這是由于4月1日評估價上調前的最后一周過戶量井噴，最末2天日均過戶超過千套。隨著新政實施，預計未來一段時間內成交量將會有所調整。

更明顯的是，二手房業(yè)主持續(xù)下調放盤價格，深圳中原報價指數(shù)上周已降至32.51%，較前一周下跌5.6%。緊逼30%的枯榮線。市場購房情緒逐漸轉淡，深圳中原經理指數(shù)本周跌破50%枯榮線。

全市超過六成二手房板塊在下調報價，各片區(qū)業(yè)主加緊降價拋售。其中南山南區(qū)和南山北區(qū)降幅分別為1.9%、1.7%。福田竹子林片區(qū)連續(xù)4周下調報價，上周降幅達3.4%；長城大廈片區(qū)業(yè)主下調6.1%。同時，前期漲幅較大的龍華區(qū)下調0.2%，已經連續(xù)5周下調報價；坂田區(qū)的業(yè)主報價也連續(xù)4周下調，跌幅擴大至1.7%。從業(yè)主報價的房源占比來看，近三成房源的業(yè)主報價下調幅度在1%-5%之間。

周期性調整已至

種種跡象顯示，調控新政立竿見影，深圳樓市已步入調整期。

深圳中原指出，過去一個月來，國際評級機構接連下調中國評級展望。3月初，穆迪下調中國主權信用評級展望和71家企業(yè)的評級展望。4月初，標普也下調了中國主權信用評級展望至負面，同時下調香港評級展望至負面。

最近外圍經濟數(shù)據(jù)與金融數(shù)據(jù)均表明，我國經濟仍然在筑底，在此情況下，嚴厲的調控政策將會帶動大量資金快速離開一線樓市，未來一線樓市將會面臨較大挑戰(zhàn)，逐漸進入調整期。

第一太平戴維斯報告也認為，在今年市場調控的基調下，房地產新政對地產市場會有多方面影響；深圳的普通住宅市場一二手成交均價和成交量將有所波動。

美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經理江少杰進一步指出，新政落地后購買力預計將會減少三分之一，半年內將會對深圳房價產生影響。

壓力較大的是那些庫存大、位置遠的片區(qū)。據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計，截至3月29日，深圳全市住宅庫存為32482套，較2015年底減少5084套，整體庫存壓力小。但也存在個別區(qū)域庫存較高的情況，2015年底龍崗庫存為11415套，截至2016年3月29日增加至12737套，占據(jù)全市庫存的四成。

值得關注的是，在深圳新政二套房首付比例提高到四成后，二手房買方違約現(xiàn)象開始增多，買家預期已變。

“買方要求解除合同的咨詢量確實在增加，特別在4月1日二手房交易評估價格大幅上調之后，更為常見。”廣東信榮律師事務所主任張茂榮稱，買方違約現(xiàn)象中，一種是剛需買方確實承擔不了多一成首付款，另一種是具備支付能力的購房者因預期房價將會下跌，有意借助新政放棄購房。

張茂榮認為，買方不想繼續(xù)購買更多是基于對房價下跌的預期。

打開供應的死結？

暫時的調整并沒有嚇怕那些持續(xù)看好深圳的投資者，大部分深圳業(yè)內人士仍認為，調整期的到來，對自住甚至投資購房而言是個機會，可以淘到“筍盤”；未來，深圳房價還將上漲。

中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁指出，從深圳樓市十幾年的調控歷程看，管控需求，從來都是揚湯止沸，暫時的下行之后，是更加劇烈的上揚。背后的邏輯是，供應一直太弱，需求一直太強。平均每年60萬人口的凈流入，但每年僅為京滬穗大約二分之一到三分之一的供應面，捉襟見肘。

綜合深圳近期的新政，宋丁認為，政府可能是想利用管控需求的、大約半年到一年的時間窗，先行穩(wěn)住市場，穩(wěn)住成交量、房價，力爭在此期間通過多種渠道、多種策略快速推進供應量和供應速度，從而根本上扭轉深圳樓市長期以來嚴重的供不應求關系，創(chuàng)造供需關系的戰(zhàn)略平衡。

如何增加供應？深圳市委書記馬興瑞祭出的是保障房、新地供應以及填海計劃。

“十三五”規(guī)劃中，深圳計劃開發(fā)40萬套保障房，實際供應35萬套。但深圳業(yè)內人士認為，實際落實20萬套左右應該沒問題，平均每年4萬套，是深圳2014年全年的新商品住房成交量。

馬興瑞還宣布，未來深圳將填海55平方公里。事實上，多年來深圳一直在填海，后海片區(qū)就是填出來的新城區(qū)，如果新增55平方公里的巨量空間，對于嚴重缺地的深圳來說，將有深重影響。但這一措施，短期內難以實現(xiàn)。

宋丁還指出，多年來，由于4億多平方米違建的存在，說“深圳沒地了”，成了一句謊話。深圳三十多年中蓋了近9億平方米建筑，其中4億違建就占了43%。按照深圳市委市政府的統(tǒng)一部署，未來五年內要減少2億平方米違建。具體分析，2億平方米中真正屬于居住類的違建大約有3500萬平方米。

假定上述加大供應的諸多措施能夠順利實現(xiàn)，深圳樓市每年可能形成大約20萬至30萬套的一二手房交易量，深圳的供需平衡格局可以預期。

實際上，從供需關系來看，高速上漲的房價正在損害深圳這個城市的競爭力。多位制造業(yè)從業(yè)人士指出，外來務工人員和低收入群體的生活成本上升，進城發(fā)展的邊際效益下降，會導致人口流出風險。深圳現(xiàn)在的繁榮是建立在人口流入的前提下，房價也是建立在人口的基礎上。一旦人口流出，深圳除了房地產泡沫外，還有可能導致大量企業(yè)因招工難從而被迫遷移。

在華南一家大型開發(fā)商人士看來，暴漲暴跌的市場并不是一個好的市場，反而像廣州這樣房價表現(xiàn)溫和的城市，對開發(fā)商來說，每年可以保證一定的項目儲備，一定的房價漲幅，從而可以長遠發(fā)展；對買方來說，購房負擔也相對較小。這才是健康有序的市場。

未來，深圳會變成這樣的城市嗎？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。