馬光遠：高燒后的中國房地產(chǎn)格局悄然巨變

本來可以延續(xù)一年的一線城市的房地產(chǎn)的漲勢，在恐懼和調(diào)控中只用了差不多一個季度就基本接近尾聲。

上海樓市在遭遇史上最為嚴厲的調(diào)控之后已經(jīng)明顯退燒。調(diào)控措施出臺后的第一個周（3月28日-4月3日）上海市新建商品住宅成交面積為28.36萬平方米，環(huán)比前周下跌60.44%；全市新建商品住宅成交均價為32916元/平方米，環(huán)比前周下跌3.42%。在供應(yīng)商，新建商品住宅新增供應(yīng)面積為43.12萬平方米，環(huán)比前周上漲了45.43%。

在成交明顯下滑的同時，關(guān)于未來房價的預(yù)期很顯然在買賣雙方之間發(fā)生了很大的變化。

一些二手房的價格也出現(xiàn)了下滑的態(tài)勢。

去年瘋漲一年的深圳樓市在調(diào)控預(yù)期的影響下，3月份的成交量也出現(xiàn)了下滑。但2月份的成交均價已經(jīng)達到了驚人的4.8萬元，遠高于北京和上海。在本輪調(diào)控過程中，深圳樓市被指投資氣氛濃厚，投資購房的比例高達25%以上，再加上大量使用首付貸、眾籌等工具，因而導(dǎo)致政策打壓的預(yù)期強烈。盡管深圳調(diào)控政策和上海比，被視為溫柔一刀，但未來政策對于投資性購房和各種金融工具的使用明顯不支持的情況下，瘋狂了一年的深圳樓市的前景并不樂觀。

北京3月北京二手住宅網(wǎng)簽量為32009套，環(huán)比上漲111.3%，同比上漲193.3%。成交均價39286元，環(huán)比上漲4.3%，同比上漲14.5%。盡管價格上漲的幅度低于上海和深圳，但在一線集體高燒的恐慌下因素下，北京市場“補瘋”的意愿強烈。但是，北京監(jiān)管部門表示要嚴查購房者的資格和整頓市場之的信號給整個市場的震懾力也很明顯，繼一些中介下架了高價學(xué)區(qū)房等明顯具有誤導(dǎo)性質(zhì)的房源之后，整個市場進入高潮釋放之后的平臺期。觀望情緒極為明顯。

按照筆者在去年對中國房地產(chǎn)的預(yù)期：在房地產(chǎn)救市政策及貨幣政策的推動下，一線城市以及一些熱點的二線城市迎來價格上漲乃至大漲都是極為可能的，并對可能出現(xiàn)價格大漲的城市進行了預(yù)測（具體見筆者的去年年底在功夫財經(jīng)發(fā)布的文章《這些城市2016年房價可能大漲》）。但很顯然，一季度城市的瘋漲態(tài)勢仍然遠遠超越了筆者的預(yù)期。但是，筆者在此前也明確指出，上漲、大漲正常，但瘋漲絕對不正常。瘋漲必然導(dǎo)致需求的過早釋放，以及調(diào)控政策的嚴厲打壓。從而導(dǎo)致預(yù)期逆轉(zhuǎn)。從目前一線城市的情況看，上海、深圳的房價漲幅早于透支了全年的上漲，而在調(diào)控的周期下，整個市場的預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的逆轉(zhuǎn)。更重要的是，過去深圳、上海和北京房價上漲，成交量的猛增，其實建立在監(jiān)管部門對購房資格睜一只眼閉一只眼的基礎(chǔ)上，如果真的嚴格執(zhí)行限購，將使很多具有購買能力但沒有購房資格的人退出市場。就此而言，筆者認為，除了廣州，一線城市今年房價的高燒提前結(jié)束。深圳、上海的房價不排除下跌調(diào)整的可能。

但是，在整個去庫存的周期下，政策的發(fā)力也會投鼠忌器。管理層并不希望整個市場的預(yù)期完全逆轉(zhuǎn)。最好的結(jié)果是在為一線城市降溫的同時，維持二線城市的上漲態(tài)勢，從而進一步扭轉(zhuǎn)三四線城市觀望的預(yù)期，使得一部分搖擺者進入市場。從目前的情況看，一線二線城市的熱度其實不亞于一線，特別是南京、蘇州、合肥、東莞等筆者在去年預(yù)計會出現(xiàn)明顯上漲的城市。從目前整個市場的情況看，二線城市的熱情基本已經(jīng)帶動起來。數(shù)據(jù)顯示，3月百城（新建）住宅環(huán)比漲幅前十名分別為東莞、惠州、蘇州、昆山、上海、中山、合肥、深圳、保定、南京。基本都是二三線城市。這意味著，在一線城市降溫之后，二三線熱點城市已經(jīng)順利接棒，完成了熱點的切換。2016年，本來應(yīng)該屬于一二線城市的春天，在經(jīng)歷一季度一線城市的非理性上漲之后，最終可能變成二三線城市的獨舞。這種格局的悄然轉(zhuǎn)換，其實符合管理層對這個房地產(chǎn)政策的如意算盤。

國家發(fā)改委在近期發(fā)文，談及2016的房價，其認為，全年房地產(chǎn)價格將保持明顯上漲的態(tài)勢，漲幅將超過去年。但由于各地庫存、新增供給、購買能力等情況不同，因此不同區(qū)域價格仍呈現(xiàn)明顯的分化走勢，預(yù)計北、上、深為代表的一線城市和部分熱點二線城市住房價格短期內(nèi)將呈現(xiàn)大幅上漲態(tài)勢，但前期漲幅較大的深圳市房價會出現(xiàn)一定幅度的調(diào)整；熱點二線城市住房價格短期內(nèi)也將呈明顯上漲趨勢，且房價漲幅有擴大的可能；而去庫存壓力較大的三四線城市房產(chǎn)價格短期內(nèi)下行壓力仍然存在，但預(yù)計降幅將有所減小，部分三四線城市住房價格會出現(xiàn)不同程度的上漲。

注意，發(fā)改委預(yù)測的重點不在于一二線如何，而在于“部分三四線城市住房價格出現(xiàn)不同程度的上漲”，這才是最終的目的。因為，2016年，中國房地產(chǎn)的核心任務(wù)是去庫存，而不是漲價。但是，一個顯而易見又被我多次強調(diào)的事實是，2016年，將是中國房地產(chǎn)最后一次豐盛的晚宴，吃完就得趕快拍腿走人，而不是留戀。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。