樓市調(diào)控新政來襲 滬深局部或現(xiàn)速凍行情

深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒建言，未來應(yīng)該多渠道增加土地和住房的供應(yīng)，滿足居民多樣化住房需求，緩解市場供需矛盾。“從供給側(cè)角度來解決樓市的問題是根本之道，也是長效機制。”

過去一周，房價領(lǐng)漲全國的深圳、上海雙雙發(fā)布了樓市調(diào)控政策。

盡管新政的威力仍有待市場驗證，但市場觀望情緒已經(jīng)開始發(fā)酵，并在成交面上有所體現(xiàn)。從上海、深圳近幾日的成交情況來看，均出現(xiàn)了不同程度的“量縮”；二手房方面，不少業(yè)主報價開始下調(diào)。

政策面收緊、成交量下滑、退房率上升，滬深樓市或?qū)⒂瓉硪粓錾疃鹊恼{(diào)整。

成交下滑

上海此次調(diào)控被外界稱之為“史上最嚴”，將非本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限由滿2年延長到滿5年；二套普通及非普通住房首付則調(diào)至不低于五成和七成。

相比起來，深圳的新政則稍顯溫和，將非深圳戶籍人口購房社保年限由1年提高到3年，同時，二套房首付提高到四成。

實際上，隨著三月初深圳不斷釋放調(diào)控的信號，市場就已被濃厚的觀望情緒所包圍。深圳規(guī)土委的數(shù)據(jù)顯示，3月21日至3月27日一手住宅成交776套，成交面積為約8.37萬平米，環(huán)比下降了近14個百分點，已經(jīng)連跌三周。深圳中原地產(chǎn)分析稱，如果排除非市場因素導(dǎo)致的成交量低迷外，776套的成交水平已經(jīng)達到了2014年9月以來的新低。

供給側(cè)方面，開發(fā)商推盤的速度也趨向緩慢。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，三月份以來，入市的新房只有1070套，甚至不及春節(jié)前推售量的三分之一；每個項目的平均推售套數(shù)不到100套。本月全市也僅有一個項目取得銷售許可證，數(shù)量僅為221套。

深圳中原研究院王飛指出，目前開發(fā)商推盤的銷售率不佳，春節(jié)后五成銷售率很常見，對比此前八成甚至日光的銷售情況，可以看出現(xiàn)階段市場觀望情緒濃厚，而且客戶入市的積極性明顯減弱。

一手市場持續(xù)觀望，二手市場也迅速降溫。

上海的二手房市場釋放出明顯“降溫”的信號。

滬上多家中介機構(gòu)表示，新政的落地影響了市場的信心，客流量也迅速銳減，部分業(yè)主也主動下調(diào)報價。上海中原地產(chǎn)外高橋分行經(jīng)理表示，上周末來客量比平時大幅下降六成。

中原地產(chǎn)上?？亟中薪?jīng)理稱，目前房東雖然對價格還是比較堅持，但底氣沒有之前那么足了，并且掛牌量比平時周末減少約2成。買家方面，由于限購標準提高，至少3成客戶受影響而不能購房。并且由于風(fēng)向轉(zhuǎn)變，買家也不像之前那么急躁，而是以看看市場行情為主。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析稱，隨著客流量的大幅下挫，轉(zhuǎn)化為成交的基礎(chǔ)不如此前穩(wěn)固。目前看來觀望情緒有所抬頭，“羊群效應(yīng)”將會擴大，未來幾周成交逐步下滑的格局已基本確立。

易居中國聯(lián)席總裁丁祖昱稱，雖然距離新政出臺才短短的三四天，但來的已經(jīng)不是“寒潮”了，和之前相比堪稱“急凍”。

退房與降價

由于新政出臺突然，尤其是上海沒有緩沖期，造成的直接影響就是出現(xiàn)了很多的退房和違約爭議，二手房市場則出現(xiàn)了拋盤、降價。

上海在新政落地之前成交暴增。上海中原的數(shù)據(jù)顯示，3月14日至3月20日，上海新房市場供應(yīng)達到19萬平方米，為今年以來的最高值。3月24日更是達到了21.42萬平方米的高點。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，出現(xiàn)這種情況的原因是由于房企為規(guī)避政策影響，拼命跑量搶客戶所造成的。“但成交的數(shù)據(jù)尤其是周末開盤的項目存在交易的水分，后期存在退房的風(fēng)險。”

新政出臺后，一大波退房正在襲來?？硕鸬臄?shù)據(jù)指出，上周六和周日上海的成交量分別降至5.92萬平方米和4.15萬平方米。與周四的高點相比分別下降了72%和81%。另一組數(shù)據(jù)也顯示已有部分客戶退房。上周五上海網(wǎng)簽25.25萬平方米，但實際登記備案為17.8萬平方米，退掉了30%。

易居中國聯(lián)席總裁丁祖昱指出，考慮到很多客戶資格從25號開始就被限制，還有部分是因為貸款的問題會退房，所以短期內(nèi)退房的數(shù)量還會繼續(xù)攀升；不僅如此，之前交易的大量二手房也面臨著違約的風(fēng)險。

退房增多之外，在滬深兩地的二手房市場中，降價賣房的房東增多，相反買家觀望情緒有所抬頭。

深圳中原的數(shù)據(jù)顯示，上周二手住宅共成交3602套，環(huán)比下降6.25%。上周也有近兩成業(yè)主繼續(xù)下調(diào)報價，報價指數(shù)降至38.14%。

中原地產(chǎn)分析稱，受調(diào)控政策的影響，不少通過首付貸、“眾籌買房”的短炒客都有意迅速拋盤，全市各片區(qū)業(yè)主的放盤價格也出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。

拐點已至

新政帶來的效果立竿見影，似乎標志著一線城市樓市拐點已至。

從供需關(guān)系來看，深圳目前庫存消化周期下降至6.9個月，供求緊張。即使如此，多名業(yè)內(nèi)人士也表示，處于高位的深圳樓市目前存在較大的風(fēng)險。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，目前深圳已現(xiàn)調(diào)整前兆，整體市場出現(xiàn)調(diào)整趨勢，即使新政調(diào)控力度不大，也會造成心理預(yù)期降低，投資客戶很可能出逃。深圳鏈家的數(shù)據(jù)顯示，目前深圳投資性購房比例在2015年底已經(jīng)達到了40%甚至更高，且有不少投資客通過P2P等模式加大了資金杠桿。

深圳中原指出，深圳樓市拐點已至。上周深圳中原經(jīng)理指數(shù)大幅降至50.56%，直逼50%的枯榮線，其中近兩成中原經(jīng)理人看跌后市。

王飛表示，對于杠桿比例較高的深圳來說，即使調(diào)控政策可控，但仍可能出現(xiàn)“蝴蝶效應(yīng)”。王飛預(yù)計此前入市的投資客將出現(xiàn)較大規(guī)模的獲利回吐，需要流通資金和不看好后市的短線客拋盤的情況也可能出現(xiàn)。而事實上，最近深圳市場已有部分投資客在政策出現(xiàn)較大轉(zhuǎn)折之前先行拋盤。

而遭遇“史上最嚴調(diào)控”的上海，業(yè)內(nèi)則普遍認為，新政在短期內(nèi)能起到“降溫”的作用，市場迎來調(diào)整的窗口期。

中信建投的研究顯示，從歷史來看，如果參考北京2011年2月限購政策影響，當年社保年限調(diào)整至5年之后，一二手房月均銷售量都出現(xiàn)了明顯的下降，價格繼續(xù)上漲的趨勢也出現(xiàn)調(diào)整，因此社保年限的提升可能確實會抑制過去價格快速上漲的預(yù)期。

張宏偉指出，“滬九條”的嚴格執(zhí)行、市場需求在前期的大量透支的情況下，上海商品住宅的走勢將會逐漸趨于理性。第二、第三季度上海樓市將出現(xiàn)“量跌價穩(wěn)”的博弈特征。10月份以后新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)控或?qū)砼R，成交量下滑的背景下，個別樓盤價格可能出現(xiàn)下調(diào)。

張大偉依據(jù)上海二手住宅的成交數(shù)據(jù)分析稱，上海此次限購政策大約抑制了27.9%的購房需求。他認為，新政發(fā)布后，上海市場非理性情緒將會大大紓解，但由于上海的住房市場相對活躍，加之庫存較低，預(yù)計房價下跌的空間不大。

克而瑞研究員楊科偉直指，此次調(diào)控傷及到大量合理的改善需求，雖在短期內(nèi)能夠起到抑制的作用，但調(diào)控力度過于激烈，可能為未來市場埋下了隱患，三年后限購滿五年的購房者可能推動更為猛烈的房價上漲。

而解決這個問題的根本，則更應(yīng)該在供給側(cè)發(fā)力。深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒建言，未來應(yīng)該多渠道增加土地和住房的供應(yīng)，滿足居民多樣化住房需求，緩解市場供需矛盾。“從供給側(cè)角度來解決樓市的問題是根本之道，也是長效機制。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。