深圳居民買房兩遇樓市新政 房價翻倍又被告知無購房資格

深圳3月25日發(fā)布六條房地產(chǎn)調(diào)控政策，最受關(guān)注的是將非深戶限購門檻從一年社保改為三年社保，二套房首付比例提高到最低四成。新政出臺之后，原先具備購房資格的部分非深戶居民將失去資格，這給處于新老政策銜接期的購房者帶來不少困惑。

袁小姐去年開始換新房，合同簽訂后，深圳房價暴漲，隨后業(yè)主違約。官司一直打到了今年3月，那套房價格已從160萬元漲到了320萬元。眼看有望勝訴強制過戶，未料深圳又出臺新政，抬高非深戶購房的社保門檻，深圳市不動產(chǎn)登記中心告知只繳納了21個月社保的袁小姐無購房資格。而為購買這套房，袁小姐已于一年前將自己的一套小房賣掉，如今那套小房也已漲價60萬元。兩次遭遇樓市新政，袁小姐的損失可謂不小。

不過，袁小姐仍有轉(zhuǎn)機。昨晚，深圳市規(guī)土委負(fù)責(zé)人向媒體表示，購房者在3月25日前（含當(dāng)天）有網(wǎng)簽合同、網(wǎng)簽認(rèn)購書或者能提供相關(guān)銀行轉(zhuǎn)賬有效憑證的，可視同已發(fā)生交易，可按新政發(fā)布前的限購條件執(zhí)行；3月25日之后的所有商品住房交易須嚴(yán)格執(zhí)行新政規(guī)定。

一遇新政

房價暴漲業(yè)主違約

房價從160萬漲至320萬

袁小姐從事舞蹈培訓(xùn)工作，一個人在深圳打拼了5年，但還沒有入深圳戶籍。

2015年3月，她賣掉了自己的一套32平方米的小房，于2015年4月6日以總價162萬元購買深圳市福田景田的一套二手房，一室一廳，41平方米。合同簽訂后，袁小姐如約轉(zhuǎn)賬支付定金8萬元，中介傭金8100元，并于2015年5月27日在建設(shè)銀行(4.820,-0.02,-0.41%)監(jiān)管首期款37.5萬元。

而就在此前不久，2015年3月30日中央發(fā)布房地產(chǎn)新政：公積金貸款買首套房最低首付20%；結(jié)清貸款后再以公積金貸款購房，最低首付30%。二套房首付降為40%；免征營業(yè)稅范圍擴(kuò)大，由原來購買5年以上改為2年以上。

“3·30”新政后，深圳房價開始暴漲。

到了6月初，業(yè)主突然告訴袁小姐說房子不賣了，單方撤銷擔(dān)保公司公證委托拒不履行合同。袁小姐委托廣東信榮律師事務(wù)所發(fā)送律師函催告業(yè)主履行，業(yè)主仍不履行。2015年6月袁小姐委托該所向深圳市福田區(qū)法院起訴，要求業(yè)主繼續(xù)履行合同強制過戶。但因法院沒有給袁小姐開具通知書，導(dǎo)致遲遲未能開具購房資格證明。

今年3月18日上午，該案在法院開庭，庭審后法官出具通知書，讓袁小姐去深圳市不動產(chǎn)登記中心開具購房資格證明。袁小姐于3月24日提出申請，深圳市不動產(chǎn)登記中心收文后給予了回執(zhí)。

二遇新政

官司打到最后

卻被告知無購房資格了

袁小姐沒有料到，第二天她遭遇了又一次樓市新政。

3月25日晚，深圳市政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（深府辦【2016】12號），規(guī)定非深戶籍居民購房必須提供前三年及以上在本市連續(xù)繳納個人所得稅或社保證明，而此前的門檻是1年社保。

3月28日，袁小姐撥打深圳市不動產(chǎn)登記中心收文回執(zhí)所載明的咨詢電話，接聽人員表示，因“3·25”新政出臺，袁小姐不再具備購房資格，該中心無法出具購房資格的證明。袁小姐屬非深戶居民，至今已連續(xù)無間斷交納社保21個月，在起訴之日至2016年3月25日之前均具備購房資格，但按3月25日出臺的新政，她交納社保的時間需達(dá)到36個月。

“我不知道怎么辦了，已經(jīng)費了這么多心力了，突然又說不行了，我的損失有多大？如果這樣我就再也買不起房了。”袁小姐說，這一年多時間里，她要買的那套房已從162萬元暴漲到320萬元以上，而她當(dāng)年賣掉的小房子也漲了60多萬元。

權(quán)威聲音

深圳市規(guī)土委詳解“3·25”新政

3月25日前已付定金的房怎么算？

3月25日深圳樓市調(diào)控新政策發(fā)布后，執(zhí)行時間存在不同解讀。昨日下午，南都記者與深圳市不動產(chǎn)登記中心及市規(guī)土委取得聯(lián)系，兩部門均表示，購房時間的認(rèn)定，應(yīng)以在本市房地產(chǎn)主管部門信息系統(tǒng)網(wǎng)簽購房合同的時間為準(zhǔn)。已經(jīng)網(wǎng)簽的，可以依照以前的政策。沒有網(wǎng)簽，但有轉(zhuǎn)賬憑證證明交易真實的，能否繼續(xù)辦理過戶？深圳市規(guī)土委表示，下午正在開會研究，有相關(guān)解讀將會及時發(fā)布。

昨日晚間，深圳市規(guī)劃國土委相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱：購房者在3月25日前（含當(dāng)天）有網(wǎng)簽合同、網(wǎng)簽認(rèn)購書或者能提供相關(guān)銀行轉(zhuǎn)賬有效憑證的，可視同已發(fā)生交易，可按《意見》發(fā)布前的限購條件執(zhí)行；3月25日之后的所有商品住房交易須嚴(yán)格執(zhí)行《意見》規(guī)定。

據(jù)其介紹，3月25日出臺的《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，以穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險為目標(biāo)，通過供給側(cè)發(fā)力與需求側(cè)管理相結(jié)合，增加住房市場有效供應(yīng)和加大住房保障力度，穩(wěn)定住房市場供求關(guān)系，一方面保護(hù)了居民合理住房需求，另一方面抑制了市場投機炒作，將有效促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

新舊政策銜接期間，該委已加派人手著力做好政策解釋和咨詢工作，市民如有疑問可以撥打電話96508888咨詢。

解讀

新老政策如何銜接？

●按新政沒購房資格的，但在執(zhí)行時間之前已交了定金，還沒簽約的，怎么處理？

“3·25”新政規(guī)定購房時間以房地產(chǎn)主管部門信息系統(tǒng)網(wǎng)簽購房合同的時間為準(zhǔn)，故如果付了定金只是簽訂中介合同沒有網(wǎng)簽是不能過戶的。2010年限購令出臺后深圳市規(guī)土委曾補充細(xì)則，對雖沒有網(wǎng)簽但是有付款轉(zhuǎn)賬憑證證明交易真實存在的，在一定期限內(nèi)允許過戶，此次政策也效仿了這一做法。

●在新政出來前已經(jīng)簽了合同，還沒付首付的，新政首付比例提高，按之前合同付還是按提高后的付？

內(nèi)資銀行一般都是在監(jiān)管首期款之后才會予以貸款審批，沒有付首付說明還沒有申請銀行貸款。而“3·25”新政是發(fā)布即實施的，故銀行只會考慮買方申請貸款時間以及貸款是否審批通過的事實而不會考慮簽合同時間。

●新政前已經(jīng)簽了合同，付了首付，但因為新政貸款沒批下來，導(dǎo)致無法買房。這種違約怎么算？

“3·25”新政就貸款方面較之以前的變化只是在于深戶兩年內(nèi)有房貸記錄和已有一套貸款已結(jié)清的三成首付改為四成，只是首付比例的提高，不至于無法獲得貸款。如因無力支付增加的一成首付導(dǎo)致合同不能履行，需看合同約定，如果合同明確約定貸款少于逾期需要追加補齊的則負(fù)有追加義務(wù)，不追加的對業(yè)主構(gòu)成違約。如沒有該項約定，可以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人事由導(dǎo)致合同無法履行為由要求解除合同返還定金。

———以上均由深圳知名房產(chǎn)律師張茂榮解讀

觀點

樓市可能出現(xiàn)拐點很多受影響買方或放棄購房

北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所合伙人律師周科表示，這個政策符合我們早前的判斷和預(yù)期，基本符合律師界的觀點，有利于保護(hù)廣大的非深戶剛需，因前期樓市一直在漲，如果非深戶不能過戶將遭受很大的損失。2010年“限購令”出臺后，對有轉(zhuǎn)賬記錄證明在限購令前簽署合同的不受新限購令影響，可以繼續(xù)過戶，這次國土局有理由采取同樣的政策，也有利于大家對政府的行為有所預(yù)期。其次，法不溯及既往，新出臺的政策不能限制以往的行為。最后，在2010年限購令出臺后，法院也支持按原限購條件繼續(xù)履行合同。

周科稱，非深戶在政策出臺前已簽合同但未支付定金或已支付定金但是現(xiàn)金支付的，需要符合新政3年的社保標(biāo)準(zhǔn)才可以過戶，不符合新政標(biāo)準(zhǔn)不能過戶的，買賣雙方可解除合同，互不承擔(dān)責(zé)任，賣方退定金。

“新政出臺后，受限貸令影響，很多買家受到影響，首付從原來的三成提高到四成，對于很多剛需來說，可能就無力購買房產(chǎn)了。”他指出，新政出臺以來，接到很多買方電話咨詢限貸政策問題，整體感覺樓市可能出現(xiàn)拐點，很多買方都希望放棄購房收回定金，而不是花大力氣去湊錢繼續(xù)買房。2010年受限貸令影響，很多買方都收回了定金，這次受新政影響的買方應(yīng)該也可以退回定金放棄購房。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。