深圳樓市：監(jiān)管聲起 房價何去何從

一年就能翻倍，而且還在繼續(xù)漲，這樣的好買賣到哪里找？

答案就是深圳樓市。

樓市永遠(yuǎn)都能引起共同話題，深圳房價在人們的看漲心態(tài)中繼續(xù)水漲船高。很多人都在爭論，引起深圳房價暴漲的因素到底是什么，這種繁榮的局面能否持續(xù)？現(xiàn)在買入還可不可以“躺著賺錢”？

首付款從哪里來

無論是出于自住的買房還是炒房，都需要錢。那么，錢從哪來？自去年以來，深圳住房市場上出現(xiàn)了不少“首付貸”產(chǎn)品，相關(guān)貸款資金可用作購房首付款。

根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的數(shù)據(jù)，今年2月，深圳一手住宅成交均價升至每平方米48095元，再創(chuàng)新高。而2015年2月，深圳一手住宅成交均價為每平方米27623元。

陳先生來深圳打拼已經(jīng)好幾年，一直想在深圳安家的他在去年準(zhǔn)備買房，但由于去年上半年股市的瘋狂，陳先生把準(zhǔn)備買房首付的錢先投進股市，后來股市出現(xiàn)的劇烈動蕩讓他損失不少。眼看深圳房價依舊漲聲不斷，陳先生找到了一家互聯(lián)網(wǎng)中介平臺，申請了所謂的“首付貸”產(chǎn)品。

自去年以來，深圳住房市場上出現(xiàn)了不少“首付貸”產(chǎn)品，相關(guān)貸款資金可用作購房首付款。而這些產(chǎn)品主要由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺、地產(chǎn)中介設(shè)立的小額貸款公司等發(fā)起，甚至有銀行介入其中，為購房人變相發(fā)放可用于首付的貸款。此外，一些地產(chǎn)商和中介也會與第三方機構(gòu)合作提供這類服務(wù)。

記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，“首付貸”具體可貸的金額視平臺與投資人的資質(zhì)、所購買的房屋不同，一般最高可以貸到首付款的一半。這些產(chǎn)品的利率大多在8%至20%之間，期限從三個月到三年不等。

就這樣，陳先生在去年通過互聯(lián)網(wǎng)中介平臺的幫助，順利買到了位于深圳龍華新區(qū)的一套新房，但因此也背上了“雙重”債務(wù)：既欠互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的錢，也欠銀行的錢。陳先生告訴證券時報記者，像他這樣求助于“首付貸”產(chǎn)品的購房者不在少數(shù)，平臺對借款人的資質(zhì)審查也不算太嚴(yán)格。此外，個別銀行還可以提供信用貸，擔(dān)保公司也能融資，從而幫助購房人補足首付差額。

此外，許多互聯(lián)網(wǎng)金融平臺還經(jīng)營二手房的房貸業(yè)務(wù)，最高可貸房屋評估值的7成。由此可見，除了銀行正常的房屋貸款，如今許多“互聯(lián)網(wǎng)”手段都能給購房者提供資金。

錢從哪來？答案顯而易見。買房缺錢？似乎也不是難題。

誰都能炒房

深圳樓市一道獨特風(fēng)景：我有房，只是房產(chǎn)證上不是自己的名字。越來越多的人開始投入眾籌炒房和聯(lián)合炒房的隊伍中去，這在一定程度上推動房價的上漲。

曾有人開過這樣的玩笑：所謂商品房，越來越像“商品”而不是房。既然是商品，炒作就在所難免。面對深圳的高房價，有人說深圳樓市早已成為了資本洪流的巨大游戲場。不過，即使沒有什么“資本”，現(xiàn)在也能參與到這場游戲當(dāng)中。

深圳越來越多的人開始投入眾籌炒房和聯(lián)合炒房的隊伍中去，這在一定程度上推動房價的上漲。此前，房產(chǎn)中介“眾籌”入市炒房行為漸漸浮出水面，深圳市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會也發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)中介不得參與炒房的鄭重提示》的通知。該通知稱，為維護市場，未來將禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)對交易當(dāng)事人隱瞞真實的房地產(chǎn)交易價格等信息，賺取交易差價。

中介“眾籌”入市炒房可謂得天獨厚，因為他們與市場有著最緊密的聯(lián)系。不過，面對持續(xù)火熱的深圳房價，即使是資金不足的普通“剛需”，也動起了眾籌炒房的計劃。

王先生就是這樣一位普通“剛需”，如果說靠他自己在深圳再買一套房，可謂難上加難。于是，他動起了眾籌的心思。“眾籌風(fēng)險很大，所以一定要找信得過、資金相對充裕的人入伙，當(dāng)然最好是深圳戶口。”王先生對證券時報記者表示，“為了避免風(fēng)險，一定要在事前簽協(xié)議，明確持有的時間，每月房貸的分配以及分紅比例等信息，等房子升值賣了后按協(xié)議規(guī)定的比例分紅就行。”

為了眾籌買房，王先生從一名普通上班族變身成一位房產(chǎn)研究專家。“投資房產(chǎn)最好能找到價格相對洼地但又有發(fā)展前景，好地段好學(xué)位當(dāng)然最好了。”王先生說，“最好投資小戶型，價格不高比較好出手。”去年5月，王先生聯(lián)合另外4個人一起眾籌買房。“我自己出了25萬，加上其他人湊的50萬，在深圳市羅湖區(qū)翠竹片區(qū)以接近250萬元的價格買下了一套54平米的一房一廳單位，主要考慮到這套房子帶較好的深圳中學(xué)初中部和翠北小學(xué)雙學(xué)位。”說到這，王先生顯得有些得意，“最近和幾位投資人商量，準(zhǔn)備賣了這套房子，現(xiàn)在市場價格已經(jīng)超過350萬元甚至有人掛出400萬元。”即使以350萬元的價格賣出，僅僅過去了8個多月時間，這套房子就讓王先生賺到30多萬的利潤。

像王先生這樣眾籌買房的人還有很多，也造成了樓市一道獨特風(fēng)景：我有房，只是房產(chǎn)證上不是自己的名字。

如今，許多互聯(lián)網(wǎng)眾籌買房平臺也應(yīng)運而生。在國內(nèi)首家二手房眾籌平臺拼房網(wǎng)上，記者發(fā)現(xiàn)該平臺已經(jīng)成功眾籌了多處房產(chǎn)，具體操作方式與私下聯(lián)合炒房方式類似，只是發(fā)起人在平臺進行眾籌，一般為房款總額的四成（其中一成用作還月供以及支付相關(guān)費用），該房產(chǎn)在成功買進后由平臺代為管理，也會有相應(yīng)的持有期限。不過，一旦持有期結(jié)束后房價出現(xiàn)下跌，這套房產(chǎn)怎么辦？平臺客服人員對證券時報記者表示，如果出現(xiàn)這種情況，平臺會召集所有投資人進行投票，要么選擇賣出，要么選擇再眾籌一段時間的月供費用，繼續(xù)持有。

心態(tài)在作祟房價只漲不跌

除了大量資金涌入、首付貸和眾籌等方式，推動深圳房價出現(xiàn)如此驚人漲幅的背后，購房者“心態(tài)”也是重要推手之一。不少購房者還停留在房價高增長的慣性里，在房產(chǎn)投資路上越走越遠(yuǎn)。

有資深“炒房客”告訴記者，去年年底那波深圳樓市暴漲的確與部分資產(chǎn)管理公司和眾多炒房資金涌入有關(guān)，但現(xiàn)在許多普通工薪階層也就是“剛需”，也通過各種手段“接棒”。

目前，深圳依舊嚴(yán)格執(zhí)行限購政策。此外，個人銷售未滿兩年的住房，將全額征收營業(yè)稅。在羅湖區(qū)田貝二路經(jīng)營二手房生意的吳經(jīng)理對記者表示，最近未滿兩年的二手房源越來越多。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在深圳鏈家網(wǎng)上，截至3月8日共有37241套二手房待售，但選擇滿5年或兩年房源的選項后，滿足這個條件的二手房數(shù)量只剩下8194套。由此可見，現(xiàn)在深圳市場上所出售的二手房，所持有時間多數(shù)都在兩年以內(nèi)，這種短買短賣的行為或許也從另一個角度看出深圳樓市“炒作”的程度。

除了大量資金涌入、首付貸和眾籌等方式，推動深圳房價出現(xiàn)如此驚人漲幅的背后，購房者“心態(tài)”也是重要推手之一。不少購房者還停留在房價高增長的慣性里，在房產(chǎn)投資路上越走越遠(yuǎn)。

“很多人都抱著炒房的心態(tài)去買房，即使是用來自住。除了首付款外只準(zhǔn)備了幾年的還貸款，完全不管每個月的月供壓力，這種剛需客越來越多。”在深圳從事超過10年中介生意的吳小姐在與記者交談時發(fā)出這樣的感慨，“房價越高，買房的人也以為房價只會越漲越高，但深圳房價真的只會漲不會跌？”吳小姐表示，她最近一年來接觸的許多剛需客都是買房自住，但除了首付款都只準(zhǔn)備了兩三年的貸款錢，每個月的還貸相當(dāng)于自己或家庭的月收入，甚至比收入還要高。“這些人都是認(rèn)為房價只會漲，過兩年就把房子賣掉再換房子，抱著這樣心態(tài)的購房者越來越多。”吳小姐剛完成一單生意，購房者是一對小夫妻，月收入一共也就12000元左右，但高達(dá)250萬的貸款每月還貸就需要16000元左右，像這樣的情況不在少數(shù)。這對小夫妻對記者坦言，現(xiàn)在銀行利息低，就要善于利用杠桿投資賺錢，深圳房價這幾年肯定跌不了！

根據(jù)中原地產(chǎn)研究，因看好節(jié)節(jié)上升的房價，目前在深圳購房客戶中，投資客占比達(dá)3至4成，超過2009年的歷史高位，并且他們大多數(shù)是用杠桿來進行投資，這自然存在巨大風(fēng)險。

監(jiān)管聲四起高房價何去何從

借助金融杠桿入市的投機行為是導(dǎo)致深圳樓市火爆的推手之一，“杠桿上的樓市”這一現(xiàn)象引起相關(guān)部門的高度關(guān)注。

央行深圳中心支行最近公布的統(tǒng)計顯示，2015年12月末深圳房地產(chǎn)貸款余額為10286億元，首破萬億元關(guān)口，同比增長29.2%。其中，個人住房貸款余額為7420億元，同比增長40%，表明深圳購房者和投資者充分快速地利用銀行的貸款杠桿。

的確，除政策利好外，借助金融杠桿入市的投機行為的確是導(dǎo)致深圳樓市火爆的推手之一，“杠桿上的樓市”這一現(xiàn)象引起相關(guān)部門的高度關(guān)注。

首付貸之所以要重拳打擊，道理并不難懂，其危害不只是對房價的助推，更重要的是放大了房貸杠桿，可能引發(fā)整個金融業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險。上海鏈家等中介被爆出利用“首付貸”等金融產(chǎn)品幫助客戶“配資”買房后，樓市配資開始進入公眾視野。證券時報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了鏈家以及我愛我家，搜房網(wǎng)旗下房天下理財?shù)男路渴赘顿J業(yè)務(wù)近日也悄然停止，客服人員告訴記者的理由是“業(yè)務(wù)調(diào)整，暫時停止該業(yè)務(wù)”。

深圳市金融辦近日下發(fā)了一份防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險的函，其中提到，“現(xiàn)針對深圳房地產(chǎn)市場交易過熱，銀行、P2P、小貸公司等機構(gòu)相繼參與首付貸、高杠桿放貸、放大金融風(fēng)險的現(xiàn)狀，研究如何防范金融風(fēng)險，要求互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會和小貸協(xié)會，對各自下轄企業(yè)推出杠桿放貸的情況進行排查，梳理出產(chǎn)品模式和涉及金額”。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，“首付貸”等方式不是房價暴漲的主導(dǎo)因素，卻在間接推高房價，一定程度上起到加速器的作用。一是“首付貸”導(dǎo)致投資投機肆無忌憚，推高價格上漲的預(yù)期；二是杠桿翻倍之后，購房成本上漲，最后轉(zhuǎn)移到房價。三是促使搶房恐慌性更加火爆、更加瘋狂。四是首付貸一定程度上給樓市注入更多的貨幣，加速房價上漲，導(dǎo)致房價貨幣化嚴(yán)重，即樓市流動性過剩。“首付貸”、“P2P”等場外配資杠桿業(yè)務(wù)叫停正是最好時機，也是保護市場最好的辦法。

不過，謝逸楓表示，深圳打擊“首付貸”不會導(dǎo)致房價像股市一樣腰斬，目前“首付貸”占市場比例小，大概在10%左右，無法撼動房價上漲。雖然不能像股市一樣腰斬房價，卻可以起到樓市降燒、房價降火的效果，促進樓市健康穩(wěn)定發(fā)展。對于后市預(yù)測，深圳中原研究中心認(rèn)為，深圳房價處于歷史高位，所以降準(zhǔn)政策的實際效果會減弱，同時坊間時傳“社保1改3”的地方性收緊政策，將影響客戶入市腳步。綜合來看，深圳二手房價將逐漸放緩漲勢。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。