學者：樓價飆升勢必嚴重削弱上海的內(nèi)外競爭力

2015年深圳是全國樓市標桿，房價史無前例地同比上漲50%左右。丙申春節(jié)過去，樓價狂飆之風開始刮向上海。8萬元一平方米的新樓盤一天買光，二手房一天跳價70萬，比原來標價漲兩成。一些開發(fā)商開始捂盤，想購房的人都心神不寧。實際上，2015年全國樓市標桿的風頭為深圳搶去，不過是房價漲幅最高而已。若以一二手房成交量和成交金額計，上海才真正是全國和全世界第一。

筆者分析，促成上海樓市這輪漲勢的，大致有這么幾大因素。

第一，上海地域面積不大，土地稀缺，房產(chǎn)庫存量小，然而上海的經(jīng)濟地位以及國際影響力近年間在快速上升，不僅全國而且世界上許多人都想到上海來尋求發(fā)展機會，因此上海房價不會下跌的預(yù)期不僅沒有消減，反而有所增強。由于剛性需求購買者買不動大房型，而限購后投資性需求又受到限制，使中小套型走俏，價格上漲較快，可是上海最近規(guī)定市區(qū)新開發(fā)住宅絕大部分都必須是中小套型，這使人們預(yù)期今后比較高檔的大房型會越來越稀缺，許多本來想改善住房的人包括打算生二胎的家庭，就趕快要去換房了。所以，上海商品住房庫存壓力很小。2015年上海商品住房消化周期只有4.1個月，在一線城市中最短，比樓市暴漲的深圳（7-8個月）還要短。

第二，政策鼓勵，門檻降低。為了應(yīng)對整個經(jīng)濟下行壓力，政府對樓市實行了一系列去庫存的鼓勵政策：財政政策上降低稅收，包括契稅、營業(yè)稅等，貨幣政策上降低信貸首付，公積金使用放松，降息降準后釋放了大量流動性，其中相當部分流入了房地產(chǎn)。樓市靠資金，有了錢，樓市怎么會不火熱？政府對樓市實行的這一系列政策，不僅大大降低了購房負擔和門檻，而且迅速改變了人們對樓市的預(yù)期，大大增加了需求。

第三，土地成本越來越高。眼見十多年來上海房價只漲不跌，許多開發(fā)商都跑到上海搶土地，使上海土地成本越來越高，地王紀錄不斷刷新，而這又更推高了房價肯定要不斷上漲的預(yù)期。

總之，人們對上海樓市價格走向的預(yù)期正在迅速強化，這對上海來說是利少弊多。利是可進一步顯示上海經(jīng)濟地位越來越強，也有利于緩解上海地方政府財政壓力。弊有哪些？一是不利于真正需要住房（包括剛性需求和改善型需求）的家庭購房，他們解決住房壓力更大了；二是會使上海的商務(wù)成本越來越高，不利于其他行業(yè)發(fā)展。由于房價上漲房租也會跟著上漲，使許多商店都開不下去就是一個證明；三是不利于吸引人才。房價如此漲勢，他們到上海工作或者創(chuàng)業(yè)，不要說買不起房，甚至都快租不起房了；四是會影響杭州、蘇州等附近地區(qū)甚至全國許多地方樓市和房價。

上海作為我國第一大經(jīng)濟中心，長三角龍頭，自然也擔當了實現(xiàn)“中國夢”的特大責任，理當在改革開放和創(chuàng)新驅(qū)動上成為排頭兵、先行者。習總書記連續(xù)四年在人大參加上海代表團審議時都要求上海立足全局、突出重點，不斷為創(chuàng)新發(fā)展注入新的動力和活力，對上海寄予了特殊的期望。而樓價飆升，勢必嚴重削弱上海的內(nèi)外競爭力?，F(xiàn)在當務(wù)之急，是如何行動，采取什么措施來迅速改變?nèi)藗兊念A(yù)期，促使上海樓市沿著理性健康的軌道發(fā)展。

以上海當前的情況，我以為從供求兩方面是否可以考慮采取一些措施。從需求看，除了繼續(xù)限購，在降低契稅、營業(yè)稅、降低信貸首付，公積金使用放松等方面要實行和三四線城市差異化的政策。從供給看，擴大商品住宅用地供應(yīng)，壓縮工業(yè)和商業(yè)用地供應(yīng)。此外，現(xiàn)在上海那么多商業(yè)地產(chǎn)空置，有些空置的寫字樓、商場可否改造成住宅？同時加快舊區(qū)改造等都是平抑市場躁動的政策選項。