房熱股冷引發(fā)中產(chǎn)資產(chǎn)配置焦慮 高凈值人群逆勢減持房產(chǎn)

“基金虧錢都要贖回去買房。”3月2日，某公募基金北京渠道客戶經(jīng)理余韻（化名）透露，其接觸的一個客戶看到近期深圳、上海、北京樓市瘋漲，內(nèi)心很焦慮，手頭有大概300萬的偏股型基金，買了幾個月還是虧損狀態(tài)，現(xiàn)在都想贖回，去追買北京通州的房子。

21世紀經(jīng)濟報道記者采訪發(fā)現(xiàn)，這種因房價瘋漲導(dǎo)致心態(tài)焦慮的現(xiàn)象在特定的群體有一定的普遍性。近期深圳、上海、北京等樓市短時間內(nèi)大漲，讓部分投資者情緒受到?jīng)_擊。

但是，21世紀經(jīng)濟報道記者采訪同時發(fā)現(xiàn)，高凈值客戶對于房產(chǎn)反而主要是在減持，目前想增持房地產(chǎn)的更多并不是手握大資金的超高凈值客戶，而是資產(chǎn)量相對偏少、缺乏安全感的那一部分人，包括原本就有購房安排的剛需群體。

諾亞財富2月23日發(fā)布的《2016高端財富白皮書》顯示，將投資性房產(chǎn)作為主要配置資產(chǎn)的高凈值人士占比降至46%，且45%的人士計劃進一步減少配置，而計劃增加配置的比例是14.6%。

房價上漲的沖擊

接力深圳，上海猴年春節(jié)之后房價也開始出現(xiàn)大漲。媒體報道，2月底，上海一個千萬級別的新盤——瑞虹新城六期352套住房在5個小時內(nèi)售罄，均價在8.3-8.4萬左右，銷售總額約36億元。與此同時，二手房進入明顯的賣方市場，業(yè)主連續(xù)跳價成為普遍現(xiàn)象。

“上海主流樓盤的漲幅遠比統(tǒng)計數(shù)據(jù)要大。”3月2日，某上海私募人士任湖（化名）告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，其關(guān)注的市中心樓盤，從去年4月份至今，大概漲了六七成，有些樓盤都翻倍了。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年2月，其統(tǒng)計的十大城市中，有7個城市房價同比上漲。其中深圳上漲52.55%，漲幅繼續(xù)擴大；武漢、上海、南京漲幅在10%-20%之間，分別是16.31%、15.01%和11.29%。

此外，北京、天津、杭州漲幅在10%以內(nèi)，分別為8.99%、4.08%和1.59%；而廣州、重慶（主城區(qū)）、成都3城房價同比仍處于下跌狀態(tài)。

深圳、上海、北京為代表的一些一、二線房價迅速上漲，讓部分投資者心態(tài)產(chǎn)生微妙的變化。

前述余韻的客戶就是其中一個典型，原本配置股票型基金的錢，差點就被贖回，拿去投資北京房市。經(jīng)過余韻百般勸阻，那位客戶最終沒有贖回基金去追買北京通州的房子，而是繼續(xù)持有基金。

余韻說，能感覺到部分客戶確實受到房價上漲的沖擊?，F(xiàn)在渠道上力推的保本基金原本很適合大資金客戶，但有的大資金客戶最近有點動搖，就是考慮挪一些錢去買房投資。

任湖則透露，其所在私募公司管理資金規(guī)模大概六億元，近兩周客戶贖回了三四千萬元，贖回量頗大，其中確實有一部分是去買房的。“這類客戶基本只是買了200萬左右私募產(chǎn)品，不是很高凈值的客戶。”

第三方財富管理機構(gòu)亦有同樣感受。

“這幾天確實有一些客戶受到一線房價上漲的影響，過來向我們咨詢意見，希望能聽到我們的觀點。”3月3日，諾亞財富業(yè)務(wù)資源中心總經(jīng)理、首席資產(chǎn)配置官陳昆才在深圳對21世紀經(jīng)濟報道記者表示。

陳昆才同時也提及了一個特征——目前想增持房地產(chǎn)的更多并不是手握大資金的超高凈值客戶，而是資產(chǎn)量相對偏少、缺乏安全感的那一部分人，包括原本就有購房安排的剛需群體。

21世紀經(jīng)濟報道記者采訪發(fā)現(xiàn)，深圳、上海、北京等地房價瘋漲的沖擊更多體現(xiàn)在心理層面，投資者普遍較為焦慮，在資產(chǎn)配置的方向上重新斟酌，但最終真正付諸實踐，近期沖進市場買房投資的并不算多。

“近期并沒有真正見到贖回基金去買房的客戶。”3月3日，深圳某公募基金的渠道業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。

3月3日，國內(nèi)某大型商業(yè)銀行私人銀行部門的主管告訴記者，就其觀察到的深圳市場情況，高凈值客戶現(xiàn)在普遍對房地產(chǎn)的配置比重并不低，加上深圳房地產(chǎn)去年就已經(jīng)有四五成的漲幅，高凈值客戶對其風險也是有所顧慮和擔憂。

高凈值人群主要減持房產(chǎn)

事實上，在2014年下半年，主流投資機構(gòu)并不看好房地產(chǎn)的投資前景，甚至有“賣房買股”的建議。

當年的11月份，某著名券商首席經(jīng)濟學家在2015年投資策略研討會上判斷，從剛需的角度來看，2013年開始中國的房地產(chǎn)已進入了拐點，而房地產(chǎn)的周期至少8年。從投資的角度來看，股票肯定是比房產(chǎn)要好得多的一類資產(chǎn)。如果有多余的房子，趕快把房子拋掉。

“對大類資產(chǎn)的配置已經(jīng)很清晰，增加股票和權(quán)益類資產(chǎn)配置比例，增持美元資產(chǎn)（有價證券），降低黃金和儲蓄存款類資產(chǎn)配置比例，降低房地產(chǎn)類的資產(chǎn)品種配置比例，賣掉房子買股票，這就是我們的建議。”這位首席經(jīng)濟學家當時表示。

從那之后，股票市場出現(xiàn)了一輪快漲快跌的牛市，但房地產(chǎn)并未真正被投資者拋棄，反而在2015年三月底之后，深圳房價發(fā)酵出一輪上漲行情。

繼而，從去年下半年到今年春節(jié)后，上海、北京、南京、合肥、武漢等地，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)持續(xù)超預(yù)期。

而普遍被用來解釋部分區(qū)域房價短期大幅度上漲的因素有三個：政策上，營業(yè)稅及契稅改革落地刺激需求；庫存上，一線超級城市的庫存處于偏緊的狀態(tài)；資金上，從股市中擠出的資金闖入房地產(chǎn)，市場買漲不買跌。

在陳昆才看來，資金是最重要因素之一，從2014年下半年以來，充裕的資金先后涌進了股市、債市、一線房地產(chǎn)，讓這幾個領(lǐng)域輪番火起來。

盡管如此，房地產(chǎn)仍然沒有被主流機構(gòu)認為是應(yīng)該增持的大類資產(chǎn)配置，尤其是住宅。

2月23日，諾亞財富基于來源于1000多名可投資資產(chǎn)1000萬元以上的諾亞客戶的調(diào)研數(shù)據(jù)，發(fā)布了《2016高端財富白皮書》（下稱“白皮書”）。白皮書顯示，伴隨人口結(jié)構(gòu)的變化與經(jīng)濟增速的放緩，房地產(chǎn)黃金十年終結(jié)，將投資性房產(chǎn)作為主要配置資產(chǎn)的高凈值人士占比降至46%，且45%的人士計劃進一步減少配置。

不過，高凈值人群減少投資性房地產(chǎn)配置比例是基于過去較高的配置而言，仍有約55%的高凈值人士計劃維持或增加投資性房地產(chǎn)配置比例（其中，計劃維持的比例是40.1%，計劃增加的比例是14.6%）。

3月2日，金斧子理財超市CEO張開興對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，一線房價上漲成了現(xiàn)象級的事情，但其接觸的高端客戶在這輪上漲中主要是在賣房，減少房地產(chǎn)配置，增加其他多元化的投資，而恐慌性購房的，主要是中產(chǎn)。

作為對客戶咨詢的回應(yīng)，3月1日諾亞財富研究與發(fā)展中心出爐的觀點稱，預(yù)期2016年整體樓市穩(wěn)定中震蕩，成交量將不會超越2013年的高點，但全年來看，不排除一線超級城市及重點二線城市價格仍有合理上調(diào)空間。另外，其它外圍二線城市及三四線城市仍以去庫存為當務(wù)之急，房價或存下行風險。

房地產(chǎn)投資應(yīng)優(yōu)化

不可否認的是，目前有部分聲音開始擔憂深圳、上海、北京等城市房市過熱。

任湖表示，其作為剛需，2015年9月份在上海市區(qū)買了一套800萬左右的房子，按照最新的成交價格，這個房子買了之后到現(xiàn)在，幾個月之間已經(jīng)漲了40%。

據(jù)陳昆才觀察，受到房價上漲影響，近幾個月身邊一些年輕人的剛需及改善需求被爆發(fā)性釋放出來，但是基本沒有看到真正的高凈值客戶在這一輪上漲中買入，從類比股市角度來看，這個市場散戶特征明顯，投機性很強，面臨的風險也比較大。

事實上，房地產(chǎn)之所以被稱為通脹保值型資產(chǎn)，因有兩個收益來源：一是較為持續(xù)和穩(wěn)定的租金回報，二是價格上漲預(yù)期。

陳昆才分析，價格波動是有周期的，美國已經(jīng)證明：美國一線城市在1987年到2007年的20年里漲幅也不到四倍。而經(jīng)歷2008年下跌后，雖然連續(xù)上漲了幾年，美國一線城市2016年的房價還低于2007年的16%。

而相對確定的是租金回報，這部分要抵御物業(yè)管理成本、房產(chǎn)稅費支出、可能的房貸利息支出等。陳昆才說，“所以，如果把買房當投資，則需要慎選優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，擁有好的地段、配套等，否則缺乏租金回報支撐，僅依靠房價上漲預(yù)期，這基本是賭博。”

“像耶魯大學捐贈基金這樣的長期資本，房地產(chǎn)配置比例在20%左右。”陳昆才建議，從資產(chǎn)配置的角度，房地產(chǎn)配置比例過高的客戶可適當減持，而未來房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)分化的發(fā)展格局，房地產(chǎn)基金仍然在股權(quán)投資和資產(chǎn)收購方面有不少好的投資機會，投資者應(yīng)該優(yōu)化房地產(chǎn)投資，而非簡單地減少配置。

高凈值客戶的錢在流向何處？

前述國內(nèi)某大型商業(yè)銀行私人銀行部門的主管告訴記者，其高凈值客戶中，目前更多的人是堅持現(xiàn)金為王，繼續(xù)在觀望，避險情緒明顯?？蛻衄F(xiàn)在很愿意增加美元資產(chǎn)、黃金的配置，對海外投資興趣加大。

陳昆才建議投資者著眼于長遠，在信用風險暴露期更為謹慎，配置固定收益產(chǎn)品里的安全性高的種類；另外，聰明的投資者知道，投資看未來大趨勢，文化、教育、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的中早期項目值得布局，加大跨周期私募股權(quán)產(chǎn)品的配置。

也有人認為相對于房市，股票及其他股權(quán)類產(chǎn)品目前可能是更好的投資時機。

張開興告訴記者，現(xiàn)在金斧子銷售的產(chǎn)品中，定增產(chǎn)品賣得較好，在股市相對低點，一些投資周期較長的客戶更愿意投資股權(quán)產(chǎn)品。

陳昆才也告訴記者，近期客戶對定增產(chǎn)品的熱情提高，因為定增價格目前較低，但同時也要對沖掉一些市場風險，所以選擇了對沖型定增產(chǎn)品。“客戶現(xiàn)在明白，控制風險比上漲更重要，而且更愿意選擇鎖定期偏長的產(chǎn)品。”

“你選擇在5100點的樓市買房？還是選擇在2700點的股市入場？”2月底，上海某公募基金打出了這樣的宣傳語言，吸引客戶買入股票型基金。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。