廣州或?qū)⒌谝粋€(gè)放松限購(gòu) 房?jī)r(jià)會(huì)跟著暴漲嗎？

    在經(jīng)歷了上周間接放松限購(gòu)的契稅新政發(fā)布即被收回之后，一線城市中房?jī)r(jià)漲幅溫和的廣州又一次面臨放松限購(gòu)政策的契機(jī)。而這一次，源于廣東省公布的去庫(kù)存整體行動(dòng)計(jì)劃。

2月29日，廣東省政府發(fā)出供給側(cè)改革紅頭文件，其中明確指出，廣州市應(yīng)及時(shí)調(diào)整執(zhí)行住房限購(gòu)政策的行政區(qū)域范圍，并取消70/90政策，該文件一系列舉措鼓勵(lì)去庫(kù)存。

從2006年實(shí)施至今恰好10年的70/90政策，主要是針對(duì)商品住房項(xiàng)目戶型實(shí)施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”，這已被普遍認(rèn)為是一種過時(shí)的限制性措施。

廣東省全面停止該政策，在多數(shù)市場(chǎng)人士看來符合市場(chǎng)要求，當(dāng)前的樓市正逐步由初次置業(yè)轉(zhuǎn)移到改善置業(yè)，需求面積更大；同時(shí)二孩放開也對(duì)大戶型產(chǎn)生更多需求。房企直接面對(duì)市場(chǎng)，比政策更了解需求變化，取消70/90政策符合市場(chǎng)主導(dǎo)資源的原則。而現(xiàn)實(shí)情況中廣州的70/90政策也并沒有被嚴(yán)格執(zhí)行。

相較而言，這次供給側(cè)改革中真正備受關(guān)注的還是如何去庫(kù)存？是否會(huì)通過調(diào)整限購(gòu)政策來實(shí)現(xiàn)？如果調(diào)整會(huì)如何實(shí)現(xiàn)？哪個(gè)區(qū)最有可能？

從2014年開始，廣州市放松限購(gòu)的猜測(cè)就從沒停過。期間也曾一度有類似上周契稅分區(qū)執(zhí)行的微調(diào)政策出臺(tái)，但最終都沒有落到實(shí)處，這次省政府出臺(tái)的文件可謂近年來力度最大的一個(gè)，而文件最重要的也是對(duì)廣州的限購(gòu)表態(tài)。

目前廣州市執(zhí)行的限購(gòu)政策中，外圍區(qū)域增城、從化兩區(qū)原本就不限購(gòu)，只有天河、越秀、荔灣、白云、海珠、黃埔等中心六區(qū)和番禺、南沙、花都等外圍三區(qū)實(shí)施限購(gòu)政策。有機(jī)會(huì)放開限購(gòu)的區(qū)域?qū)⒃谶@九個(gè)區(qū)中產(chǎn)生。

在實(shí)際的供應(yīng)量方面，廣州市當(dāng)前主要的樓盤主要集中在郊區(qū)，這占到廣州總供應(yīng)總量的75%以上，庫(kù)存壓力也集中在這些地區(qū)。按照最近半年的月均交易量計(jì)算，外圍三大區(qū)域之中，花都庫(kù)存最多，有15個(gè)月，是松綁限購(gòu)首選對(duì)象；南沙有12個(gè)月，加之是自貿(mào)區(qū)，松綁的希望也很大；番禺則是11個(gè)月，在8-10月的合理周期之上，也有可能放松。

廣州外圍三區(qū)成為放松限購(gòu)的首選，不僅有去庫(kù)存方面的壓力，還在于廣州市對(duì)這三個(gè)區(qū)域的發(fā)展訴求。廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)界面新聞表示，花都和南沙兩個(gè)行政區(qū)都是廣州城區(qū)人口轉(zhuǎn)移的承載地，其中，花都樓市還受到外圍的清遠(yuǎn)市分搶，而南沙在成為國(guó)家新區(qū)、自貿(mào)區(qū)后，也需要積極的樓市局面。

相比外圍三區(qū)，廣州中心六區(qū)放松限購(gòu)的可能性則不大。廣州合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，目前廣州中心城區(qū)房?jī)r(jià)高，需求也旺盛，放開限購(gòu)的可能性很小，其中越秀和天河區(qū)的庫(kù)存去化周期為四五個(gè)月，基本不存在放松限購(gòu)的事實(shí)基礎(chǔ)。

至于放開之后的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何，黎文江認(rèn)為，松限的板塊未來成交量上漲毫無疑問，但從目前增城、從化兩區(qū)沒有限購(gòu)，而去化周期依然相對(duì)較高的事實(shí)來看，由于公共交通配套短板，刺激效應(yīng)會(huì)延后，這些區(qū)域的房?jī)r(jià)也未必會(huì)大漲。

廣州市將調(diào)整限購(gòu)行政區(qū)域已成事實(shí)之際，是否會(huì)調(diào)整社保年限放松限外也成為這輪供給側(cè)改革關(guān)注的焦點(diǎn)。2013年廣州出臺(tái)的“穗六條”規(guī)定，外地戶籍想在廣州買房，必須有連續(xù)3年以上的個(gè)稅繳納證明或者社保繳納證明。這項(xiàng)廣州本地制定的限購(gòu)政策，在去庫(kù)存的大背景下放松將相對(duì)容易。

如果一旦放開外地客戶購(gòu)房的社保年限限制，將比放開區(qū)域購(gòu)房效果更明顯。廣州外地客戶一般更青睞中心區(qū)物業(yè)，在“穗六條”之前，外地客繳納社保一年即可購(gòu)房，當(dāng)時(shí)的外地客占比71%，而新規(guī)出臺(tái)后則下降到57%。如果限外放松，廣州的樓市成交量將上漲一兩成。

根據(jù)廣東省供給側(cè)改革文件的要求，3月底前各市工作計(jì)劃及2016年度計(jì)劃要報(bào)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案。這意味著，廣州市完全有機(jī)會(huì)在3月出臺(tái)調(diào)整樓市限購(gòu)的政策，對(duì)有準(zhǔn)備的廣州市政府而言，也許月底就將成為第一個(gè)放松限購(gòu)的一線城市。放松之后，廣州的房?jī)r(jià)會(huì)跟上北京、上海、深圳暴漲的節(jié)奏嗎？

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