葉檀：樓市去庫存農(nóng)民工能成為主體嗎？

今年的全國兩會，樓市去庫存是個熱點話題。最近有觀點認(rèn)為，要讓農(nóng)民工成為城鎮(zhèn)商品房去庫存主體，這在實踐上行得通嗎？

身邊朋友老家在農(nóng)村的基本上已經(jīng)給父母在縣城買了房子，如果孩子在外打工，基本是在當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)買房，否則娶不上媳婦。

3月2日《京華時報》報道了做配送員的農(nóng)民工魏康林的重慶購房故事，“在城里買房家里幫不上什么忙。這些年在外面打工也攢下了幾萬塊錢，如果在重慶市區(qū)買房，按每平方米7000元、70平方米的普通住宅建筑面積計算，總價接近50萬元，首付三成需15萬元，貸款35萬元、期限30年，月供2000元左右”，“我現(xiàn)在不僅首付還差一半，月供還要花掉每月收入的一半，還不算裝修。”配送員“鉚足了勁”干月收入至多5000元，沒有“五險一金”，刨除房租、吃飯、抽煙和日常開銷，不算應(yīng)酬，能支配的也就2000多元。如果在城市購房，相當(dāng)于一輩子為房地產(chǎn)打工。

很多人說，到縣城購房，有每平方米3000~4000元的房子，問題是，到縣城打工哪有月薪4000以上的呢？還貸能力同步降低，仍然是房奴。在大城市打工的還是住不上新房，把開發(fā)商的庫存變成了農(nóng)民工朋友的庫存。

去庫存去到農(nóng)民工身上，不大地道。從戶籍上說，中國有城鎮(zhèn)與農(nóng)村人口的劃分，但對于富裕群體來說，戶口完全不是問題，他們根本不需要附帶在戶口上那份“貧瘠”的保障。而現(xiàn)在還沒有在城鎮(zhèn)購房的，基本屬于收入比較低的人群。如果由政府補貼，有多少錢可補？

目前，山西、山東、甘肅等省已明確出臺政策鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民進城購房。如山東將對農(nóng)民進城購房給予契稅補貼、規(guī)費減免、貸款貼息、物業(yè)費補貼等政策，以使其成為長期穩(wěn)定的住房消費群體。

2月底，安徽省財政廳、省住建廳印發(fā)《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理工作的通知》，對村民自愿退出宅基地的應(yīng)當(dāng)給予其獎勵，在村民購買當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)住房時一次性發(fā)放給村民。但是，退出后，還將獎勵的資金集中管理，在村民購買當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)住房時一次性發(fā)放，這相當(dāng)于購房質(zhì)押金，是對資金使用權(quán)的限制。

第一代農(nóng)民工朋友是犧牲最大的一代。來自國家統(tǒng)計局的2014年的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國共有農(nóng)民工2.74億人，40歲以上的農(nóng)民工達(dá)1.2億人，占中國農(nóng)民工的43.8%，差不多占半壁江山。其中50歲以上的農(nóng)民工超過4600萬人，比重達(dá)17.1%。農(nóng)民工平均年齡已由2010年的35.5歲上升到2014年的38.3歲。

50歲以上老一代農(nóng)民工定居在打工城市的少之又少。根據(jù)中山大學(xué)社會學(xué)調(diào)查，基本上他們的積蓄有三個流向，一是孩子教育，二是看病，三是養(yǎng)老，包括在老家造房子為未來養(yǎng)老做準(zhǔn)備，在城市購房主要是為了下一代。他們積蓄不多，有限的積蓄必須用于刀刃上，無法承擔(dān)購房成本和城市居住成本。

農(nóng)村宅基地與承包地成為原始積累，僅限于少數(shù)人，比如某些村干部成為億元戶。大部分農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)、工業(yè)未深入，宅基地、承包地不可能資本化，就是資本化也是次貸，因為最終沒人買單。

未來是人口城鎮(zhèn)化的時代。2016年2月公安部召開電視電話會議，提出要到2020年再轉(zhuǎn)移1億農(nóng)業(yè)人口。中國未來會不會有上億貧困階層進城？如果打去庫存的主意打到農(nóng)民頭上，完全有可能。

目前要做的是，讓擁有固定職業(yè)與住所的農(nóng)民工在職業(yè)所在地落戶，避免未來土地資源的進一步浪費，同時大力發(fā)展民營經(jīng)濟，使農(nóng)民工朋友安居樂業(yè)，這樣不必政府鼓勵，也有很多成為中等收入人群的朋友在工作所在地購房落戶。誰不想全家團聚，誰不想安居樂業(yè)啊。

房價上漲時，農(nóng)民工購房可以享受紅利，現(xiàn)在購房風(fēng)險加大，尤其在庫存量高的三四線城市，購房風(fēng)險大升而收益不多，讓農(nóng)民工去庫存，真的不太靠譜。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。