金融與財(cái)稅政策齊上陣 樓市刺激效果待觀察

當(dāng)“首付降至20%”遇上“契稅減半、營(yíng)業(yè)稅減免”，2016年開(kāi)年的中國(guó)樓市也由此受到一番“樓市政策再度遭遇真愛(ài)”的調(diào)侃。無(wú)論市場(chǎng)分析人士還是購(gòu)房人，似乎都已按捺不住內(nèi)心對(duì)樓市火爆再度襲來(lái)的期許。

接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪的專家認(rèn)為，從2015年貫穿全年的降準(zhǔn)降息，到2016年2月下調(diào)首付比例至20%，再到針對(duì)契稅和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，國(guó)家對(duì)樓市政策調(diào)整可謂貨幣、金融政策與財(cái)稅政策齊上陣，其目的就是要鼓勵(lì)百姓購(gòu)房，加大對(duì)樓市去庫(kù)存的政策支持。但對(duì)于新政未來(lái)的效果和預(yù)期，以及是否會(huì)促成樓市迎來(lái)新一輪火爆景象，專家提醒稱“刺激效果仍有待觀察”。

市場(chǎng)：看待新政“組合拳”現(xiàn)分化

2月2日，央行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》(下稱“《通知》一”)，《通知》規(guī)定，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

就在“首付降至20%”引來(lái)輿論高度關(guān)注之余，2月19日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住建部又聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》(下稱“《通知》二”)，對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅征收作出優(yōu)惠調(diào)整。其中，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，維持原有政策，即仍減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，則一律改為減按1.5%的稅率征收契稅，這比起之前將另分90—140平方米普通住宅按1.5%稅率征收，非普通住宅按3%稅率征收，以及140平方米以上按3%稅率征收劃分標(biāo)準(zhǔn)，變得更加簡(jiǎn)潔，且稅率優(yōu)惠調(diào)整巨大。在購(gòu)買(mǎi)第二套改善性住房方面，新政也調(diào)整為面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。營(yíng)業(yè)稅方面，新政明確將對(duì)個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

盡管新政力度看似不小，但市場(chǎng)對(duì)此似乎多了一些理性。在京工作逾8年的公司白領(lǐng)小孫，已經(jīng)擁有一處北京自主房產(chǎn)，但他仍打算為其尚在外地的父母在北京或者周邊地區(qū)新購(gòu)一套住房。他認(rèn)為，目前的時(shí)間節(jié)點(diǎn)對(duì)他而言正是出手的好機(jī)會(huì)。他告訴本報(bào)記者，原本打算在北京周邊的燕郊、香河、固安等地購(gòu)買(mǎi)一套一百平方米、總價(jià)一百萬(wàn)元左右的兩居室，按照首付比例下調(diào)新政，首付款就能省下5萬(wàn)元左右。

據(jù)本報(bào)記者隨機(jī)走訪多名有購(gòu)房意愿的購(gòu)房人了解，其普遍樂(lè)見(jiàn)新政打出的“組合拳”，但這仍然不是影響其出手的決定因素，相比而言，諸如經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，房?jī)r(jià)或繼續(xù)下探的擔(dān)憂成為首要考慮因素，觀望氛圍可謂濃厚，且這一點(diǎn)對(duì)于在二三線城市，甚至三四線城市有購(gòu)房意愿的購(gòu)房人而言，更加明顯。

另?yè)?jù)一位有著在北京多個(gè)樓盤(pán)銷售經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)銷售趙經(jīng)理告訴本報(bào)記者，類似首付下調(diào)、契稅降低等政策更多地針對(duì)剛需強(qiáng)烈的購(gòu)房人，比如確實(shí)可能因?yàn)閿?shù)萬(wàn)元影響購(gòu)房大計(jì)的人，而對(duì)于多數(shù)持幣待購(gòu)者而言，幾萬(wàn)元的優(yōu)惠幅度吸引力恐怕不大。她說(shuō)，“北上廣深等一線城市并不享受二套改善購(gòu)房的契稅優(yōu)惠和營(yíng)業(yè)稅減免政策，證明一線城市樓市上升空間依舊巨大，不需要此類刺激政策。”

專家：應(yīng)審慎看待刺激政策預(yù)期效果

對(duì)于此次有關(guān)部門(mén)選在2016年春節(jié)前后先后出臺(tái)有關(guān)降低商貸首付比例以及契稅、營(yíng)業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，其用意十分明顯，就是要在2016年早期盡快對(duì)外釋放樓市政策更趨寬松的信號(hào)。他強(qiáng)調(diào)，應(yīng)該引起注意的是，此次樓市新政一改以往全面翻轉(zhuǎn)式的政策導(dǎo)向，轉(zhuǎn)而選擇逐步釋放政策紅利的方式，傳遞出了決策層希望促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，但力度上采取了逐步釋放的軌跡，很明顯，這次政策的主要目的就是要更多地促進(jìn)改善性需求的釋放。

顧云昌說(shuō)，新政對(duì)購(gòu)買(mǎi)二套改善性住房的購(gòu)房者，將其貸款首付比例從40%降到30%，降幅達(dá)10個(gè)百分點(diǎn)；而首套房則從25%降到20%，降幅為5個(gè)百分點(diǎn)。此外，包括契稅和營(yíng)業(yè)稅在內(nèi)的財(cái)稅優(yōu)惠政策實(shí)際上意在放開(kāi)140平方米以上的大戶型交易，將契稅稅率由原來(lái)的3%降到了1.5%，對(duì)于大戶型的改善需求釋放而言，一定能夠帶來(lái)不錯(cuò)的效果。

在顧云昌看來(lái)，回看2015年的樓市政策軌跡，顯然單純依靠降準(zhǔn)降息等貨幣政策不足以實(shí)現(xiàn)對(duì)樓市的刺激。他說(shuō)，從2015年貫穿全年的降準(zhǔn)降息，到2016年2月下調(diào)首付比例至20%，再到針對(duì)契稅和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，國(guó)家對(duì)樓市政策調(diào)整可謂貨幣金融政策與財(cái)稅政策齊上陣，目的就是要鼓勵(lì)百姓購(gòu)房，加大對(duì)樓市去庫(kù)存的政策支持。

那么，對(duì)于新政能否成為市場(chǎng)上乃至部分購(gòu)房人所持“中國(guó)樓市或再迎強(qiáng)心劑”的觀點(diǎn)，顧云昌認(rèn)為，對(duì)于新政未來(lái)的效果和預(yù)期，以及是否會(huì)對(duì)樓市帶來(lái)新一輪火爆景象，他提醒，“刺激效果仍有待觀察。”

實(shí)際上，對(duì)2016年樓市新政的出臺(tái)，持審慎態(tài)度的學(xué)者不在少數(shù)。東北財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)、中國(guó)稅務(wù)學(xué)會(huì)理事吳旭東在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，新政通過(guò)降低交易環(huán)節(jié)的稅率達(dá)到降低購(gòu)買(mǎi)成本的目的，看上去是會(huì)有很大效果，但實(shí)際而言有必要客觀看待。

吳旭東認(rèn)為，雖然新政區(qū)分了高庫(kù)存的不限購(gòu)城市以及北、上、廣、深等一線城市，且一致意愿是促進(jìn)購(gòu)房行為。但真正決定居民是否有購(gòu)房意愿的是需求本身。在吳旭東看來(lái)，我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)需求存在不足，“想要實(shí)現(xiàn)促進(jìn)購(gòu)房需求釋放的目的，僅僅依靠財(cái)稅政策是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。”

吳旭東強(qiáng)調(diào)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題在于，政策層面尚未真正形成綜合推進(jìn)的局面。他認(rèn)為，要看到當(dāng)前住房市場(chǎng)需求的釋放和供給并未形成有效對(duì)接，即所謂供給大、需求小，“要從根本上解決需求的問(wèn)題，同時(shí)結(jié)合供給側(cè)改革的綜合要求，將房產(chǎn)庫(kù)存對(duì)接到有效需求上來(lái)。”

而對(duì)于該如何促成綜合推進(jìn)局面的形成，吳旭東認(rèn)為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展，應(yīng)將土地轉(zhuǎn)讓、開(kāi)發(fā)、銷售、保有、贈(zèng)與等聯(lián)系起來(lái)，其中，在財(cái)稅政策方面，需要統(tǒng)籌考慮，如除在短期的交易環(huán)節(jié)實(shí)施稅收優(yōu)惠的同時(shí)，也應(yīng)重點(diǎn)對(duì)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅征收加以推進(jìn)和落實(shí)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。