報(bào)告：養(yǎng)老地產(chǎn)存在用地規(guī)模過(guò)大高端項(xiàng)目扎堆問(wèn)題

中國(guó)老齡科學(xué)研究中心、清華大學(xué)建筑學(xué)院24日在京發(fā)布的《中國(guó)老年宜居環(huán)境發(fā)展報(bào)告（2015）》顯示，現(xiàn)階段我國(guó)雖然涌現(xiàn)出多種類(lèi)型的老年宜居項(xiàng)目，但相較于發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)，老年宜居項(xiàng)目在策劃定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)均存在一些問(wèn)題。

第一，高端項(xiàng)目扎堆，中端主流居住需求被忽視。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資商的養(yǎng)老項(xiàng)目多定位于高端老年客戶群。而現(xiàn)階段高端老年客戶有效需求有限，已有的高端養(yǎng)老社區(qū)或護(hù)理設(shè)施中許多已面臨低入住率與虧損困境。隨著項(xiàng)目數(shù)量的增多，高端市場(chǎng)將面臨更激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。與此相對(duì)，中端剛需老年群體的養(yǎng)老服務(wù)需求量更大，卻被開(kāi)發(fā)、投資企業(yè)忽視。

第二，養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱情高漲，但是部分老年宜居項(xiàng)目規(guī)模過(guò)大，與老人需求不符。近年來(lái)，一些養(yǎng)老項(xiàng)目動(dòng)輒用地規(guī)模高達(dá)數(shù)千畝甚至上萬(wàn)畝，床位數(shù)量逾千張。這種建設(shè)規(guī)模逾千畝的大型郊區(qū)型項(xiàng)目，單純開(kāi)發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品不僅會(huì)加大投資風(fēng)險(xiǎn)，更會(huì)使后期運(yùn)營(yíng)管理面臨極大挑戰(zhàn)。

第三，養(yǎng)老產(chǎn)品類(lèi)型定位不清，開(kāi)發(fā)面臨困擾。目前，我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)品類(lèi)型劃分多以建筑類(lèi)型或開(kāi)發(fā)模式為主，重豪華輕舒適，極少?gòu)睦夏耆后w需求進(jìn)行分類(lèi)，特別是根據(jù)不同護(hù)理級(jí)別、精神需求進(jìn)行劃分。養(yǎng)老項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)在一開(kāi)始就存在盲目和混亂。

第四，產(chǎn)業(yè)鏈缺少銜接，項(xiàng)目前后期脫節(jié)。目前，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)尚屬起步階段，老年地產(chǎn)、老年產(chǎn)品、老年服務(wù)等各環(huán)節(jié)之間缺少有效銜接。許多養(yǎng)老項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程缺少系統(tǒng)性與連貫性，因土地、資金、人員等各方面因素配合銜接不足，最終難以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

第五，盲目照搬國(guó)外模式，不能適合國(guó)情“落地”。

第六，老舊社區(qū)居住環(huán)境亟待改造，責(zé)任主體不明。當(dāng)前我國(guó)許多城市老舊社區(qū)中老齡化程度較高，居住環(huán)境卻嚴(yán)重不適老。20世紀(jì)90年代之前建成的老舊社區(qū)由于建設(shè)年代久遠(yuǎn)及時(shí)代制約，大部分老舊社區(qū)中的樓棟公共交通空間、套內(nèi)衛(wèi)浴空間、室外公共活動(dòng)空間等，都無(wú)法滿足無(wú)障礙使用的需求，亟待進(jìn)行適老化改造。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。