100多個城市樓市“去庫存” 未現(xiàn)普遍大幅降價

繼2月初降低非限購城市首付比例后，財政部等三部門日前又發(fā)文調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收……去年以來，中央連續(xù)出臺推進“去庫存”政策，包括山東、江西、甘肅、海南等20多個省份的100多個城市也密集出招，從供需兩端入手出臺“去庫存”政策。

專家分析認為，這些政策短期內將對樓市去庫存形成實質利好，但從中長期看，還需做好產(chǎn)城融合、戶籍制度改革等文章，以釋放更多的需求。

因城施策

易居房地產(chǎn)研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進分析稱，從目前已出臺去庫存政策的地方來看，二線城市占比約為5%，三四線城市占比高達95%。從區(qū)域分布看，中部城市最多，占比超過一半；西部次之，占比約40%；東部目前僅有山東省。

出臺政策的省市與庫存高企的區(qū)域分布重合度較高。“目前絕大多數(shù)三四線城市商品房去化壓力較大，房價下跌壓力也大。”

專家分析和記者調查發(fā)現(xiàn)，各地去庫存“招數(shù)”雖有異同，但主要可分為以下五類。

招數(shù)一：活用公積金杠桿

住房公積金已成為各地去庫存的重要工具，多地公積金貸款率超過50%。據(jù)四川省住建廳統(tǒng)計，2015年公積金貸款為四川全省全年商品房銷售貢獻了1/4份額，為化解庫存貢獻了1/3份額。

目前，推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標配”。江西、甘肅等省份推進公積金貸款全省“一體化”政策。多省表示擴大住房公積金的覆蓋范圍，四川省表示今年將積極推進住房公積金向城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)新市民覆蓋，湖北探索在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立健全住房公積金制度等。

招數(shù)二：降低稅費

多地政府采取降低稅費、契稅補貼等方式減輕購房者負擔，提高購買能力。

甘肅省將住房轉讓手續(xù)費整體下調33%，寧夏居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼，新疆將商業(yè)個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算……

與此同時，多地還對房地產(chǎn)企業(yè)實施減稅優(yōu)惠。南昌市全面下調房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率；寧夏將簡化、合并和下放房地產(chǎn)行政審批事項，改革規(guī)費繳納方式。

招數(shù)三：鼓勵農(nóng)民工進城購房

山東將對農(nóng)民進城購房給予契稅補貼、規(guī)費減免、貸款貼息、物業(yè)費補貼等政策；甘肅加大實施戶籍制度改革力度，讓新落戶城市的居民能享受購租住房的政策，并擴大住房公積金制度覆蓋面。

招數(shù)四：打通商品房和保障房通道

甘肅計劃今年把4.6萬套保障房中的3.3萬套保障房用于從存量商品房中回購，福建等省明確表示不再新建公租房；安徽等省要求，確保貨幣化安置比例不低于50％，山西要求商品房庫存較大的市要達到80％以上。河南出臺新政策探索“租售并舉”，規(guī)定公租房承租對象租住一定年限后，符合規(guī)定的可選擇申請直接購買所租住公租房。

招數(shù)五：實施房地產(chǎn)供給側改革

山東、海南等省份探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等。

有的省份嚴把土地放量和新增開發(fā)關口。寧夏對閑置面積超過批準總面積10%的地區(qū)，不再新增用地指標；江西提出將對履行去庫存、穩(wěn)市場主體責任不力，效果不明顯的市、縣，進行約談和追責。

針對房地產(chǎn)庫存較大的地區(qū)，政府還允許開發(fā)企業(yè)修改城鎮(zhèn)規(guī)劃相關內容，將已供應但未開發(fā)的住房用地或商業(yè)營業(yè)性用地，調整為跨界地產(chǎn)或新興產(chǎn)業(yè)用地。

農(nóng)民購房受阻高房價

記者走訪安徽、河南、廣西等多地樓市發(fā)現(xiàn)，當前三四線城市去庫存壓力較大，有的地區(qū)去化周期達30余月。河南省住房和城鄉(xiāng)建設廳總工程師李學軍說：“縣級城市庫存壓力最大，其次是省轄市。”

各地推出的補貼政策在一定程度上刺激了購房需求。記者在河南省舞陽縣調查發(fā)現(xiàn)，按2015年的銷量算，該縣樓市去化周期為4.6年。自2015年6月起，舞陽縣開始實行農(nóng)民進城補貼政策，農(nóng)民進城買房首套房在144平方米以下可獲每平方米100元補貼，新婚家庭購房享受每平方米200元補貼。目前，前兩批73套房的補貼已經(jīng)發(fā)放到位，共發(fā)放補貼99萬元，第三批已上報50多套，呈現(xiàn)逐漸增多的趨勢。“好多農(nóng)民都是沖著補貼來的。”舞陽華鑫置業(yè)有限公司副總經(jīng)理臧沖說，今年春節(jié)期間就賣了40多套，接近去年全年的銷量。

房價高仍是影響農(nóng)民購房最重要原因。37歲的徐興柱是一名瓦匠，從老家到省城合肥已有四年，但一直沒有購房，“雖然有幾萬元積蓄，也看了一些遠離市中心的房子，可動輒十幾萬的首付，還是超出了我的能力范圍。”

除了望而生畏的高房價，受訪農(nóng)民們表示，買房還擔心三個問題：一是能否享受本地市民的公共服務與資源？二是老家的土地與宅基地怎么辦？三是有沒有穩(wěn)定的收入？

廣西社科院社會學研究所研究員羅國安認為，農(nóng)民進城買房成為“新市民”，既是經(jīng)濟問題，也是社會問題。農(nóng)民購房意愿受到就業(yè)機會、子女上學、公共服務、醫(yī)療保障等多重配套政策的影響。同時長期實施的戶籍和土地政策，使許多農(nóng)民放棄了進城定居的念想，他們寧愿將大半生打工積攢的財富用來在村莊建造自住房。

政策尚待細化落實

仲量聯(lián)行分析師認為，地方政府相繼出臺政策提高購房者的可支付能力，短期內將對樓市去庫存形成實質性利好。

今年春節(jié)期間，在福州東區(qū)某樓盤售樓部里，記者遇到了來自福州的郊縣長樂的“購房團”。“平時大家都奔波于上海、北京等地，趁著過年放假來福州看看，想買房置業(yè)。”看房的周先生告訴記者。

不過，記者也注意到，在一些三四線城市，返鄉(xiāng)置業(yè)并沒有預料中的火爆。在外務工的85后小孫說：“煙臺的新房均價在6000元左右，而自己的月收入也不過3000元左右，若買一套80平方米的房子，大約需要48萬元左右，算上稅費和首付，需要一次性拿出將近15萬元，這是我不吃不喝4年多的工資。”

在山東淄博市從事房地產(chǎn)行業(yè)的中介王經(jīng)理說：“春節(jié)期間我只接待了三位顧客，不少人期待樓市還有利好政策，觀望情緒比較重。”

業(yè)內人士認為，從目前來看，三四線城市房地產(chǎn)商普遍采取的是穩(wěn)價策略。受成本等因素影響，短期內不可能出現(xiàn)普遍的大幅降價。

中原地產(chǎn)研究部高級經(jīng)理盧文曦說，各地出臺的去庫存組合拳給市場帶來了好的預期，但效果還需政策的細化落實。

如何更加有效推進“去庫存”，業(yè)內人士認為，從中長期看，三四線城市地方政府下一步應在產(chǎn)城融合、戶籍制度改革等方面下大力氣。

記者近期在多地調查了解到，很多城市在公積金貸款方面都有連續(xù)繳存等規(guī)定，但這些規(guī)定對于工作不穩(wěn)定的農(nóng)民工，在實際操作中難度不小。

四川新生代農(nóng)民工梁博說：“我們流動性太大，在這個工地交了，去另一個工地不一定給交，就算交也會隔一段時間、無法接續(xù)。換個城市就更麻煩了，公積金賬戶不但要轉來轉去，時間接續(xù)的認定標準也不一樣。”

首付比例降低后，在滬打工的農(nóng)民工羅旭輝想回老家安徽縣城買房。“問題是在縣城要找到一份月薪幾千元的穩(wěn)定工作難度挺大，收入不穩(wěn)定，哪敢貸幾十年的款？”

中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜表示，應加快調整產(chǎn)業(yè)結構，引入新興產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，從而帶給城市更多的就業(yè)機會，進而產(chǎn)生大規(guī)模的置業(yè)需求。小城市則更應結合自身特點及資源優(yōu)勢，明確城市定位，主動承接區(qū)域中心城市的產(chǎn)業(yè)轉移，增強人口吸附力。

“政策要與市場相結合，落實戶籍制度改革，真正推進城鎮(zhèn)化和農(nóng)民工市民化進程，這才是未來推動住房等城市消費最重要的發(fā)動機。”國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心主任李鐵說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。