經(jīng)歷12年牛市 香港樓市開始轉(zhuǎn)淡

近期香港樓市迅速轉(zhuǎn)冷，房價跌幅明顯，土地成交清淡。不少研究機構(gòu)和香港本地開發(fā)商均看淡香港樓市，認(rèn)為香港樓市將進(jìn)入熊市，今年房價或下跌10%-30%。一些分析人士認(rèn)為，香港樓市轉(zhuǎn)冷，一定程度上會影響投資客對于深圳地區(qū)房地產(chǎn)市場的預(yù)期。

房價下跌

“現(xiàn)在已經(jīng)有一定數(shù)量的同事開始離職，生意沒有以前那么好做。”香港中原地產(chǎn)一中介人士坦言，從去年下半年開始，整個香港的樓市就開始轉(zhuǎn)冷，不少賣家開始大幅度降價以促成交易。事實上，自去年底以來，在不少核心地段的香港地產(chǎn)中介店鋪，均可看到二手房業(yè)主降價銷售的廣告。數(shù)據(jù)顯示，2015年香港房價整體下降近10%，交易量更是在去年四季度大幅萎縮。

2016年1月數(shù)據(jù)顯示，香港樓市繼續(xù)低迷。香港中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，成交方面，香港最主要的三個區(qū)域(港島、九龍及新界)的二手私人住宅買賣合約登記均較2015年12月份下跌。其中，港島區(qū)為跌幅最大的區(qū)域，2016年1月份港島區(qū)二手私人住宅買賣登記錄得301宗，較去年12月的387宗下跌22.2%。九龍區(qū)1月的二手私人住宅買賣錄得485宗，較去年12月的592宗下降18.1%。新界區(qū)的二手私人住宅交投今年1月錄得677宗，比去年12月的762宗減少11.2%。價格方面，截至1月底中原城市大型屋苑領(lǐng)先指數(shù)CCLMass報134點，較2015年歷史高位的148.61點下跌9.81%。四區(qū)樓價較2015年歷史高位均出現(xiàn)下跌，港島跌9.71%，九龍跌11.10%，新界東跌10.01%，新界西跌10.11%。

中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良升指出，香港經(jīng)濟下行壓力較大，樓價跌勢未止，預(yù)計反映房價水平的中原城市領(lǐng)先指數(shù)將于2016年第二季下探120點低位，估計累計跌幅約一成半。樓價下調(diào)打擊了市民的入市信心，導(dǎo)致二手私人住宅交投疲弱。受金融市場波動影響，二手住宅市場低迷，相信2月份二手房交易繼續(xù)偏軟。

事實上，從香港市民置業(yè)意愿看也開始轉(zhuǎn)冷?；ㄆ煦y行近期的一份調(diào)查顯示，62%的受訪者認(rèn)為樓價會在未來12個月下跌，明顯高于2015年第三季46%的水平，創(chuàng)調(diào)查自2010年推出以來新高。調(diào)查同時顯示，大約67%的受訪者認(rèn)為目前不是置業(yè)的好時機。

預(yù)期轉(zhuǎn)熊

不少機構(gòu)判斷，香港樓市已正式轉(zhuǎn)熊，行業(yè)處于向下的拐點。易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭判斷，2015年四季度是香港房價泡沫破滅的起點，2016年將是泡沫破滅的第一年。從內(nèi)部市場分析，香港房價連續(xù)上漲12年，時長已接近上一輪，也該向下調(diào)整了。從市場信號來看，除了房價下跌，成交量也萎縮。市場的量價規(guī)律是：量縮一段時間之后，價也會下跌。

標(biāo)準(zhǔn)普爾近日指出，香港房價預(yù)計較2015年下滑10%至15%，成交量為持平至增長5%。供應(yīng)增加、利率進(jìn)入上升周期、香港本地經(jīng)濟增長放慢及內(nèi)地經(jīng)濟減速等因素，均是今年香港房地產(chǎn)市場變得艱難的原因。物業(yè)銷售下跌削弱了房地產(chǎn)商的償債能力及杠桿。假如香港經(jīng)濟較預(yù)期更差，將對香港地產(chǎn)商構(gòu)成明顯壓力。瑞銀報告則指出，美聯(lián)儲去年底宣布加息后，資金外流令香港本地樓價加速下滑，鑒于香港及全球宏觀經(jīng)濟不利因素的影響，預(yù)期香港樓價至2017年年底將再下跌20%至25%。

事實上，香港本地開發(fā)商的舉措也在側(cè)面反映出香港樓市轉(zhuǎn)熊。比如1月中旬，香港本地最大的開發(fā)商之一恒基地產(chǎn)旗下的一個項目，其定價即比同區(qū)的商品房售價下調(diào)近30%。而香港另一開發(fā)商新世界發(fā)展主席鄭家純近期也表示，香港樓市2016年會跌一成，公司的銷售計劃會跟隨市場走勢，希望盡快推售樓盤，因為長期持有樓盤的管理成本很高。

香港中原地產(chǎn)主席施永青指出，香港樓市已經(jīng)明顯從牛市轉(zhuǎn)為熊市，樓價會從高位跌落，并且會持續(xù)一段時間。未來兩年香港房價可能調(diào)整幅度達(dá)三成，今年一季度調(diào)整幅度或達(dá)15%。開發(fā)商近期參與的土地拍賣價已有明顯跌幅，達(dá)到三到四成，這也反映出開發(fā)商對樓市未來預(yù)期的改變。

投資趨謹(jǐn)慎

分析人士認(rèn)為，香港樓市轉(zhuǎn)冷可能會波及部分珠三角城市，尤其是去年漲幅過高的深圳。“從珠三角城市商品房購買人群看，香港資金占到投資客的比例一般在三成左右。”深圳一大型房地產(chǎn)上市公司人士指出，去年下半年，深圳投資客購房占到新房成交的五成左右，而香港投資客又占三成左右。香港樓市轉(zhuǎn)冷，會影響到這一部分資金投資珠三角房地產(chǎn)市場的意愿。數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳房價上漲47.5%，遠(yuǎn)超上海、北京與廣州的房價漲幅。

楊紅旭指出，目前深圳房價漲幅已明顯過高，短期泡沫化顯著。未來房價可能下跌，跌幅或超過2012年和2014年水平。能否趕超2008年的水平現(xiàn)在尚難確定，還得看未來幾個月深圳房價泡沫會否放大。

施永青則判斷，深圳房價升得比其他城市快，背后有一定因素；但升幅這么大，就顯得有點不合理。不合理的部分，市場會找機會調(diào)整。深圳去年GDP的增長估計在8.8%左右，房價升幅最好與GDP增速同步，所以升10%左右應(yīng)較合理。即使加上一些未來的有利因素可以提前在房價上反映，最多會上漲25%左右。但現(xiàn)在房價上升47.5%，多出的部分可能都是投機因素造成。客觀形勢也在不斷變化，人民幣匯價在離岸市場受壓，投機性資金一旦退潮，深圳房價升勢就會見頂。屆時房價的回落速度會很快。

中信證券認(rèn)為，一線城市在中長期存在房價支撐因素，但短期，尤其是深圳仍面臨房價回撤風(fēng)險。目前，產(chǎn)業(yè)政策日趨內(nèi)生化（更追求市場平衡），關(guān)注的去庫存目標(biāo)重點并不在一線城市。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。