北京1月新房成交高開 2016房價依舊看漲

相比2015年底的成交旺局，2016年1月北京純樓市商品住宅成交量有所下滑，但是與去年同期相比卻處于高位水平。數據顯示，1月北京純商品住宅共實現成交6462套，同比增加28%。在1月28日“首屆2016新年樓市趨勢發(fā)展論壇”上北京房地產業(yè)協(xié)會副會長陳志表示，每年的1-2月均是北京房地產市場的成交低谷期，相比2015年，2016年首月的成交情況可以稱得上是高起點。在土地供應縮減、商品房豪宅化已成定局的情況下，預計2016年北京樓市將呈現“量跌價漲”趨勢。

今年“量跌價漲”

新年伊始，盡管北京樓市環(huán)比去年12月有所下滑，但同比仍處于高起點。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，隨著2016年大量高價項目的不斷入市，高端市場將成為成交主力，這類項目由于單價較高，推盤速度與去化速度均相對較慢，預計今年北京樓市將呈現“量跌價漲”的態(tài)勢。

近幾年，北京商品房庫存逐漸減少。統(tǒng)計顯示，2014年北京樓市供應量為8.62萬套，而這個數字在2015年則下滑為5.59萬套。陳志稱，預計2016年住宅供給依舊面臨下滑趨勢，在土地供應持續(xù)下滑以及開發(fā)商推盤上市預期依舊不強的前提下，2016年整體交易量還會有所回落。

除了供需矛盾之外，北京庫存狀況也是價格持續(xù)走高的原因。數據顯示，去年12月底，北京庫存量僅為5萬套左右（剔除保障房），幾乎沒有去庫存壓力，這與全國其他城市庫存高企的情況反差很大。

首都經貿大學房地產研究中心主任趙秀池分析，一線城市房價將依舊保持穩(wěn)定增長。其中，龐大的人口數量和增長趨勢，仍令樓市需求量不斷增加。繼2009年北京突破人口目標之后，近五年又增加了396.6萬。截至2014年，北京的人口已達2151.6萬。如果簡單按照三口之家計算，北京每年需要新增26萬套房子。這與2015年樓市供量形成巨大反差。

新房豪宅化

除了供需之外，房價上漲與土地市場也直接相關。

資料顯示，2015年一共出讓了50宗住宅用地，22宗樓面價超過3萬元。這意味著22宗土地未來開發(fā)樓盤的房價至少在5萬-6萬元的水平。這22宗還有10宗是未來潛在的10萬+項目。其中，原來未必是頂豪集中的片區(qū)，也出現了不少高價地塊。

郭毅對此表示，土地市場的火熱，除了企業(yè)資金充沛外，政府規(guī)劃的調整以及土地供給的方式，也助推了地價的攀升。包括西南三四環(huán)沿線、東北五環(huán)外的孫河和東壩等區(qū)域。其中，孫河是北京惟一一塊整體規(guī)劃低密用地的片區(qū)，東壩則憑借第四使館區(qū)的規(guī)劃助推這些板塊成為新興高價區(qū)域。

此外，北京其實很久沒有五環(huán)以內的地塊如此集中出讓。2015年50宗住宅用地7宗在五環(huán)內，企業(yè)集中圍獵稀缺地塊，地價自然迅速上升。

中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所主任牛鳳瑞分析，北京功能區(qū)域的再調整、再優(yōu)化是地價上漲的關鍵因素。南城區(qū)域的開發(fā)、通州成為行政副中心等都是功能區(qū)的調整，功能區(qū)的調整必然造成基礎設施升級從而推高地價。

陳志透露，相關部門透露出的信息顯示，2016年依舊會有一部分相對優(yōu)質的土地入市，但總量將會再度縮減。一方面，未來土地拆遷成本越來越大，另一方面從土地規(guī)劃上也面臨各種紅線的壓力。

陳志預測，未來北京樓市將形成低端市場靠政策、高端市場豪宅化的分化局面。

政策利好依舊延續(xù)

“政策依舊是影響樓市走向的關鍵因素。”陳志表示，2015年針對二套房信貸出臺了“3.30”政策，令市場升溫，但因限購政策依然延續(xù)，整體市場呈現政策窗口期效應，但未出現明顯爆發(fā)點。

業(yè)內人士分析，2015年樓市升溫的原因還在于在政策主導下，資本市場出現大幅升溫，包括去年央行五次降息以及央行出臺的很多貸款調整政策在內。初步評估，2015年市場貨幣量超過10萬億元，其中相當一部分的資金流入樓市，導致房地產市場的價格上漲。此外，包括很多開發(fā)商通過資源調配能力跟銀行達成合作，取得了更低的資金成本。

專家預測，限購政策已不再是房地產類政策，而是北京定位發(fā)展的政策，因此限購不會取消。但針對市場和企業(yè)的一些反應，限購政策的具體內容會不會調整，可能有一些懸念。

2016年總體減量增價，二手房保持量價齊漲。從企業(yè)角度看，并購會多發(fā)。同時，企業(yè)的利潤依舊會緩慢下降，但2016年樓市表現仍保持穩(wěn)定。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。