華潤華僑城聯(lián)合體69.32億近底價在滬新靜安拿地

1月20日，上海新靜安區(qū)迎來新年第一拍。當天上午，原閘北區(qū)天目社區(qū)C070102單元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共綠地地下空間，經過三家房企的爭奪，被華潤華僑城聯(lián)合體以69.32億元奪取，比起始總價69.28億元只高出400萬元，幾乎是底價獲取。樓板價3.8萬元/平方米，折合總建筑面積的樓板價僅2.15萬元/平方米。

上海中原研究咨詢部高級經理龔敏表示，與此前火車站地塊相比，當前情形正折射出房企不想高價拿地的心態(tài)，這也與閘北區(qū)近年來大量供應商辦地塊有關。

該地塊由4幅小地塊組成，總面積6.57萬平方米，地上地下總建筑面積32.13萬平方米，土地用途為辦公、商業(yè)、住宅、街巷綜合地塊。地上建筑面積18.23萬平方米，其中住宅面積2.45萬平方米、商業(yè)面積3.65萬平方米，辦公面積12.14萬平方米。地下建筑面積13.9萬平方米，其中地下商業(yè)面積4.7萬平方米，其他為停車庫。該地塊住宅建筑面積只占到地上建筑面積的13%，占總建筑面積的7.6%；商業(yè)和辦公面積分別占到總建筑面積的26%、38%。

根據要求，保障型住房占到該地塊住宅建筑面積的5%，住宅（不包括保障房）8成都是全裝修，中小套型住宅建筑面積占住宅總建筑面積不小于65%。地塊內商辦物業(yè)持有比例不低于商辦物業(yè)總量的40%，持有年限不少于5年，且須統(tǒng)一運營管理。46-02街坊地塊200米標志建筑的辦公可售部分須整層銷售，商業(yè)物業(yè)整體持有；44-01街坊地塊、46-01街坊地塊公共綠地地下空間開發(fā)的商業(yè)物業(yè)整體持有。

龔敏表示，目前蘇河灣華僑城住宅項目和商業(yè)單價已達10萬元/平方米；辦公樓項目單價也在6萬/平方米。而本地塊最終近底價成交，如果按照總建筑面積計算，其樓板價僅2.15萬/平方米，與當前周邊在售的物業(yè)價格相比頗為劃算。

“此次蘇河灣地塊競標頗為理性，如果剔除其他因素或許與近年來閘北區(qū)商辦土地供應過剩有關。”龔敏透露，自2014年以來，閘北區(qū)出讓商辦以及商住綜合用地共7幅，累計土地面積33.55萬平方米，去年閘北區(qū)上?；疖囌颈睆V場以北地塊又是以88.15億元高價成交。盡管地塊地段位置和發(fā)展前景都不錯，但連續(xù)供應使閘北區(qū)未來商辦開發(fā)面臨過剩。目前閘北和靜安區(qū)合并不久，新的協(xié)同效應不會馬上出現(xiàn)，區(qū)域需求也不會馬上提升。

上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟也指出，該地塊絕大部分以綠地為主，雖然還有部分商住辦地塊，但綠地部分的地塊處于最優(yōu)越位置，雖然未來地下為商業(yè)產品，但對于整個片區(qū)的規(guī)劃而言，商業(yè)部分很難推進。若以類似人民廣場的模式打造中低端類商業(yè)產品，蘇河灣區(qū)域會因為受到人流量的限制，最終很難激起消費熱潮；若打造高端商業(yè)產品，僅靠華僑城和中糧天悅壹號的高端人群和周邊辦公樓帶來的商務人士去消費，也難以得到支撐。因此，盡管該地塊地理條件優(yōu)越，但后期的推進可能會有一定難度。

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。