2016年樓市降價壓力最大20個城市：深圳排名靠前

最新召開的中共中央政治局會議，提出了“十大要點”。十大要點的大部分內(nèi)容，市場并不陌生，最新看點則是會議進一步提出了化解房地產(chǎn)庫存的主要手段是“加快農(nóng)民工市民化”。這個政策，對擁有龐大農(nóng)民工群體的深圳，是否構成重大利好？

應該說，深圳已經(jīng)成為2015年最大的樓市明星。但是，標準排名在分析一系列數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，中央的這個重大利好政策很難構成深圳的重大利好，2016年的深圳樓市，不但很難“好上加好”，還面臨巨大的下行壓力。

2015年以來，深圳房價已經(jīng)上漲逾30%，使之成為內(nèi)地一線房地產(chǎn)市場中漲勢最快的城市。目前，深圳房價已突破4萬元/平方米大關。

而正是這個高高在上的平均單價，讓深圳難以對接“加快農(nóng)民工市民化”的中央政策。試想，什么樣的農(nóng)民工，才能承擔4萬元/平方米的房價？因此，標準排名認為，中央的這個政策應該是通過財稅和戶籍政策鼓勵農(nóng)民工回鄉(xiāng)購房，其重點的去庫存力量將在三四線城市和更小的城鎮(zhèn)上，對于深圳這樣的一線城市，不但難以構成利好，還會造成分流。

深圳2015年房價一路高歌猛進的背后，主要是深圳只有略多于6個月的庫存，相比其他城市9-12個月的庫存量，深圳的房子對于買房者而言顯得更為緊俏。但標準排名在統(tǒng)計了全國100個城市的土地出讓情況后發(fā)現(xiàn)，面對深圳樓市漲價潮，開發(fā)商的態(tài)度開始顯得更為謹慎。

標準排名認為，籠統(tǒng)地說全國房價上升還是下降，需要考慮貨幣量等等外在因素，實在太難了，應該換個思路，尊重價格分化的事實，從更簡單的角度去考量價格的漲跌。而土地出讓的角度，容易讓我們回歸簡單：分區(qū)域地分析土地出讓情況，進而得出開發(fā)商本身的漲價動力或者降價壓力，如果開發(fā)商敢于用比較高的價格來買地，那么，它自己在賣樓的時候，漲價動力就比較大。反之亦然。

根據(jù)標準排名統(tǒng)計，截至2015年11月18日（下同），全國100大城市的土地出讓收入為1.33萬億元，與去年全年1.86萬億元相比，完成比例僅為71%。其中，一線城市除北京外，上海土地收入完成額僅為2014年的69%，低于全國平均水平；廣州77%略好；深圳最慘只完成了47%，2014年全年654億元買地收入，2015年只有308億元。同時，深圳土地成交的樓面價格也較去年下降3400元/平方米，降幅28.81%，土地成交溢價率更是大跌近30個百分點。

2014年深圳土地市場的繁榮造就了2015年樓市的上漲行情，而在2015年土地市場轉(zhuǎn)淡之后，2016年深圳樓市是延續(xù)升勢或是進行調(diào)整期，答案還未可知。但需要提醒的是，深圳土地市場出現(xiàn)的大起大落的幕后，已顯露出開發(fā)商對當?shù)貥鞘袘B(tài)度已由積極轉(zhuǎn)為觀望。

當然，另外一種可能是，深圳2015年賣出的地塊都位置偏僻，拉低了總價和單價。但不管怎么樣，根據(jù)標準排名的統(tǒng)計，深圳不但上榜“2016年樓市降價壓力最大的20個城市”，而且排名靠前，位居第七。